1
200
1
-
https://odyssee.univ-amu.fr/files/original/1/366/RES-AIX-T-114_Sabatier_Retrait.pdf
57987b580fc156747f83078077543ef2
PDF Text
Text
UNl\'ERSITÉ DE FRANCE - FACULTÉDE DROIT D'AIX
-
114-
tU-
D B OIT A D MINISTBATI F.
I. - Les pelils cours d'eau non navigables ni flollables appartiennent aux riverain .
If. - En cbho1·s d~s ~ùific s ù ~c larés dom:rniaux par
ùes lois es.pr~s3es, c~ ux. qui ·onl olhrts à un s~ rvice
public, tels que: hôtel de préfectures, mairies, ministères, font partie Liu tloma1ne privé de l'État.
DU RETRAIT CONVENTIONNEL
THÈSE
l' OUR
DROIT PÉNAt..
L'étranger jugé définitivem ent dans son pays
pour un crime co mm1" en France ne peut être pom·suivi
s'il revient sur le territoire françai·.
JI. - La concubine du m.u1adultére peut être poursnirie comm~ complice du crime adu ltére.
III . - La dem1nù e en autorisation de poursuites
contre un député, n'interrompt pas la prescription.
I. -
LE DOCTORAT
PRÉSENTÉE ET SOUTENUE
PAR
LÉ ON SAB ATIER
A\.OC.\.T
'l'auca mea
ÉCONOMIE POLITI2tl'E.
La propriété lilléraire , par on fond ement et ses caractè1·as doit, en vertu des principe de l' éco nomie politiqu e, racevoi r du go u,·crn emen Lla même protection que
la propriété foncière.
Vu par nous professe ur président de la thèse,
A. LA
RI~ .
Vu, le ll ecleur de l'Académie d'Aix ,
MARSEILLE
IMPRn! ER I E ET STf: RÉOTYPIE T. SA'.\IAT ET c"
1:; , Qur,i du C1n:ll. u.
Chel'lalier de la légion d·honneur,
J. BOURGET.
!8'''" 1!SJJE e.AJ.l.SJ.~Q()f.])9S;IJl4"1
11111 1111111 11111111111111111
100215510
18
80
�c51Z morb tl'ère
c.9t ma
:-/lt~re
�DU RETRAIT CONVENTIONNEL
INTRODUCTION
L'intérêt général exige que les propriétés ne demeurent pas incertai nes.
CA~tDACÉR~S.
Discours préliminaire sur le troisième projet
de Code civil.
Un des sentiments les plus naturels au cœur de l'homme,
1. c'est l'attachement que lui inspirent les lieux qui l'ont vu naître,
grandir, aimer, souffrir. Quand il avance en âge, sa pensée se reporte
avec attendrissement vers la maison témoin des jeùx de son enfance,
la maison où vivaient tous les chers êtres disparus, objets de ses premières affections, et elle lui devient comme une amie. Cette idée a
souvent inspiré les poètes. Brizeux l'a rendue avec émotion :
« Oh! ne quittez jamais le seuil de votre porte !
Mourez dans la maison où votre mère est morte! ...
Quoi qu'il en soit de la généralité de ce sentiment, ce ne sont
2. pas les poètes seulement qui s'en sont faits les interprètes: les législateurs de tous les temps l'ont prévu et en ont tenu compte.Au MoyenAge on en voit la preuve évidente dans des institutions comme le
Retrait lignager, le Retrait de frareuseté, le Retrait d'esclèche, - bien
qu'elles aient surtout été inspirées par des considérations politiques
analogues à celles qui présidèrent à l'organisation des Retraits censuel
et féodal. - On trouve encore la trace de cette préoccupation du
législateur dans cette autre antique institution, le Retrait Conven-
tionn.el ou Réméré.
�-7-
-G3. - Le réméré tire son origine des lois mosaïques. Il y avait
mémc ceci de particulier chez les anciens Hébreux qu 'i l n'était pas
besoin de stipuler expressément dans le contrat de vente la faculté de
racheter; elle y était de droit sous-entendue. Ceci tient à la manière
dont la propriété était organisée chez ce peuple prim itif et grossier.
La tradition rapporte que les premiers législateurs hébreux fire nt
un partage des terres entre tous les habitants du pays. Mais leur but,
qui était de maintenir le plus possible l'éga lité de fortune, n'eût pas
eté atteint s'ils n'avaient apporté des entraves a ux changements que
devaient naturellement amener dans la position des citoyens le plus
ou moins de forces, d'intelligence, d'aptitude et de zèlê au travail de
chacun d'eux. De là diverses règles restrict i\•es de la liberté des
conventions, établies par Moïse dans le Lévitique. (1)
Tous les cinquante ans avait lieu le Jubilé, c'est-à-dire que tous les
cinquance ans les ventes consenties étaient de plein droit anéanties,
les biens aliénés faisaient retour à la famille ou à la tribu , sans qu'il y
eùt d'ailleurs aucu ne restitution de prix à faire à l'acheceur (Lévitique,
ch. XXV, vers. 8-23. ). Ceci re\•ient à dire que la vente, telle que nous
la concevons aujourd'hui, était inconnue des H ébreux (2); à proprement parler, il n'y avait chez eux que des cessions de jou issance pour
une durée maxima de cinquante ans. Aussi le prix des immeubles
variait- il beaucoup suivant qu'on était plus ou moins rapproché de
l'année jubilaire, c'est-à-dire suivant le temps que devait durer la
jouissance de l'acheteur (L évitique, ch . XV. vers. 16.).
Et , dans l'intervalle d'un jubilé à l'au tre, il était loisible a u vendeur ,
en vertu de la clause de réméré sous-entendue, de reprendre son bien
en en restituant le prix à l'acheteur. Cette faculté de retrait n'était
limitée dans le temps que par rapport a ux maisons des villes pour
lesquelles elle ne durait qu'un an.
(1) Elles eurent d'ailleurs l~s plus funestes conséquences au point de' uc é.:onomique. C'est à elles que les philosophes modernes attribuent, en majeure partie,
l'état misérable dans lequel languit toujours le peuple d'lsrael. Franck. le Communisme jugé par l'histoire; Liberté de penser, t. 11. p. 307; Jules Simon , La
Liberté, t. I, ch. Il. p. 38 1. - Dans tous les cas, un résultat immédiat, et trës
regrettable. devait se produire et se produisit en effet : une profonde répugnance
pour l'agriculture.
(2) Quant aux immeubles. - Par exception, les maisons si tuées dans l'enceinte
des villes échappaient au retrait jubilaire. (Lévitique. ch. X.X.V, vers. z~-3o.)
•
"tqueleretrait était connu aussi à Sparte. (V.
ad Pandectas, t. Ill, sp. CXXI.) Dans ~e but
Leyser, Meditat . h l'
umulation des biens entre les mains de
·
d'empec cr ace
· é éd' "dé
Politique f ïles dont on re d ou t a1"t la puissance, il y avait. . t ec1
C'
quelques ~m1 . s d 'immeubles ne seraient jamais définitives: est
q ue les alténat10n
R
ù la propriété ne pouvait être
.
de la règle recue à orne, o
l'inverse
· . . é
.
r un temps h m1t .
. è
transmise pou
d"
e les Romains ne prat1qu rcnt pas
S. - Ceci ne ve~t ~as ~relqu
de la loi mais il put y faire
, , Il e dériva iama1s C1eZ eux
'
', d"
1
le rémere.
n
.
, . 1 dont je me propose d ctu 1er p us
'ob.et
d'une
convention
spec1.a
e,
l
J
(V n•• "2 et su1v.)
loin les effets.
·
de réméré fut très fréquemment
A Moyen-Aae 1a c1ause
.
l'
6. u
:::>
A
. fi a-t-elle particulièrement atteninsérée dans les ventes. ( l) l uss1d x XVI•• siècle Dumoulin , Tirad · urisconsu tes u
'
·
·
tion des gran s J
•
d, eloppement qu'elle n'avait 1ama1s
queau ..... ( 2 ) Elle pnt alors un ev
4· -
Il
~a~a·~~~es
connu à Rome.. d
, . e h ypothécaire n'existait pas.
l' fance. 1e rea1m
Le crédit était ans en
, , ~ , que se réalisèrent tous les
l
. des ventes à remere
Il
C'est par a voie
.
bT
(V Troplong, De la Vente, t.
,
emprunts avec gage immo 1 ier.
.
n' 692.) ,.
. • '
- Tira ueau en fait déjà la re~arque
Bien qu il favonsat l usure I• et q5) - l'Eglise elle-meme ne
( De retract. conv., prœjat., n 4
'
li la Sorbonne à la réunion des
lu • il y a deux
' (V ·.1e J ~rm zal
Thans,
llier de Poncheville
délégués des Sociétés savantes, par M.
~d le but d'éviter le droit se1gneuque, ans
· A
d en
Offeciel du 27 avril I 8715' . ) • nou s apprend
.
uvent dans le pays de Saint- man , .
rial de lods et ventes, on '.ecour~1t ~en te l~ plus grande affinité avec la ~·ente a
Flandre, à un contrat .spécial q~1 terre à l'autre pour quatre-vingt-dix-neuf
réméré. L'une des parties ve.n~a1t s
re rendre à l'expiration de ce ter~e en. en
ans avec facu lté pour ses hénuer~ de la p , t1'trede mort-gage.et cette ahénauon
•
. Ce1as•a?.pelait la vente a
remboursant
le pnx.
était considérée comme mobilière.
.
ut voir dans les écrits
Q! t à T1raqueau, on pe
·
(2) Dumoulin est assez connu. ~ao 1 était tenu. Ses disciples chanta1e~~ s~
de ses contemporains en que~le estime 1 ts d'em hase et d'exagération: ~uo1
gloire en vers latins qui n'étaient pas exempue une p~ofonde érudition, méritaient
. ses ouvrages, où l'on. remarq
. l'è
qu'il en soit,
, des Retraits était parucu
i re ment fameux.
..
la faveur qui les accueillit. So~ Traite ·re d'écrire après lui sur cette mauere, se
D"Ar<>entré jugeant qu'il serait téméra1
• renvoyer les lecteurs à ce savant
o dans• le Commen . de sa Coutume, a
borne.
taire
ouvrage.
·
(i) Un curieux m é' moire,
p:
�-9-
-8condamna pJs, en principe, le retrait con,·cntionnel; les canons le
dedarent licicelExtrm•agant., lib. III, t. V, deempt .. c. 1 et :i.).
!'. - Pend.10~ la p~rioJ,e de réorg~nisation ~olitique et civile qui
5ui,·~t la ReYolunon de 1 j89,le _Retr•u.c conventionnel eut à supporter
~e '''esactaqucs. Dans prem1~r proietde Code ci,·il que présenta
C:imbJcerès à la Com'ent1on ~at1onalc, sa suppression radicale était
rn?posée." Le .:ontrat de venre, disait-il (tit re III, de la l 'ente et de
/'Echange, arr. 1 1 .), admet toutes sortes de stipulations et de condi tions. Il ne pourra néanmoins être stipulé en faveur du vendeur
aucun.: fac.:ultédc rémére. » Ec la mëme règle était reproduite en des
rennes à peu près identiques, dans les deux projets qui suivirent.
Remarquo_ns qu u?e t~é~ènse ~xpress~ était nécessaire pour empêcher
la co~ \'Cnt10n de ~e.n:ere; le sin1ple silence de in loi n 'eùt pas suffi pour
encr.:rner la proh1b1tion du pacte, car les principes généra u x admettent la libercé pour les parties de subordonner leurs actes à
une
· 1 ·
. ·
con d ~uon rcso ut01re, pourYu qu'elle n 'ait rien de contraire à l'ordre
·
public et aux bonnes mœurs (Paris, 16 juillet 18 36 ,· Dalloz, R ep.,
. l'
\
ente, n q52. ).
8. - Que firent les rédacteurs du Code? Ils conservèrent le Retrait
· t
mais en modifiant profondément les règles gui J'<>v
conventionnel,
. a1en
,
..
reg1 .iusqu ~eux:« ~ ous a~ons ~ru, dit Portalis, dans son Exposé des
motif~du t1.tre \. I, line Ill C. civ., ... devoir autoriser la stipulation
de la faculte de rachat. Ce pacte offre au citoyen ou au père de fa m i lle
malheureux des ressources dont il ne serait pas jus te de le dépouiller . ..
On peut vendre pour se ménager un secours, sans perdre l'espérance
de rc_ntrer dans sa pr~priété. )) ( Séance du ï ventôse an XII, Motifs
1:
et Dzsc~11rsprono.nces lor.ç de la publication d11 Code civil, p. s9 s.)
Et le tnbun Grenier, dans son discours au Corps Lé<>islatif se félicite
'
0
.
c
d
es periectionnements apportés en cette matière: Ci Cette faculté de
rachat est organisée de la manière la plus heureuse pa r le projet de loi.
fi s'agissait de concilier l'intérêt particulier du vendeur avec l'intérêt
public ..... (' ) Quand on connait les entraves tolérées, é:ablies me me
(_1l Quand la propriété n'est pas tou t-à-fait stable 1 deux choses s'en ressenten t
•
r ·
q UI. font o u con t ri'b uent a· 1aire,
pour une part prépondérante, la pro~périté des
natio~s: l'agriculture et le crédit. On ne s'attache pas à un immcubl.! qu'on n'est
~~s sur ~e conserver; on pourrait presque répéter ici ce que dit Montesquieu de
·
· d u d espotisme
11nsécur1té qui· nait
: c Il en résulte toujours l'abandon de la cu ltu re
par !'ancienne jurisprudence sur cette matiere, d~ combien de ~rocès
ne voit- on pas étouffer le ger me, dont la convention la plus précise ne
pouvait mettre l'acquéreur à l'abri ! » (Séance du 1 5 ventôse an XII,
cod. op., p. 625.)Ces améliorationsserontsignaléesenleurlieu,àfur
et à mesure du développement du sujet.
de porter à
9 . - L a plus impor tante consiste dans l'interdiction
e1'ercer le
ra
pour
vendeur
le
plus de cinq ans le délai dans !quel
retrait.
Sur quoi se fonde cette at teinte à la liberté de conven tions?
Elle serait naturelle dans une législation franchement hostile aux
résolutions de propriété. Mais nous voyons en d'autres endroits le
Code laisser pendant trente ans ( 1) suspendue sur la tètede l'acquéreur
la condition résolutoire, quoique le trouble apporté dans les transactions, et les entraves a u crédit soient les mêmes dans ces cas-là. On
peut même remarquer, avec M. Duvergier (De la 'Vente, t. l I, n• 19 ),
que « l'incertitude qui nait des stipulations des contrats a beaucoup
moins d 'inconvénients que celle qui r ésulte des termes de la loi. La
propriété qu'une clause expresse du titre translatif rend résoluble se
présente à tous les yeux avec ce vice originaire ; il suffit pour
l'apercevoir de lire le con trat. L orsque, au contraire, c'est d 'un texte de
loi que naît l'incertitude, l'ignorance n'est pas légalement possible,
des terres ..... On ne répare, on n'améliore rien ..... ; on ne fait point de fossés, on
ne plante point d'arbres; on tire tout de la terre, on ne lui rend rien ..... ». ~e même
effat sera produit, partiellement, et par le réméré et par toute autre cond1u~~ réso:
lutoire. D'ailleurs, il sera rare qu'un acheteur sérieux accei;te celte cond1t1on; s1
l'on n'a pas simplement affaire à un usurier, on se trouvera en présence d'un ami
qui rend un service (A. Jourdan, I<èg lcsfo11damc11tales du Droit français, p.3 ..p .)
D'autre part,eiuel est le prêteur qui se contentera d'une hypothèqu:: sur l'immeuble
rachetable ? Qu'est-ce qu'un gage que des tiers pourront faire évanouir~ l~ur gr~
par l'exercice du retra it ! Si le propriétaire intérimaire trouve un capitaliste qui
lui prête sur cette garan tie, ce ne sera qu'aux conditions les plus dur~s : le prêteur
s'indt:mnisera du péril de la résolution.
(1). En 1850, M. Crémieux arn1t émis la proposition? à laqu.elle il ne ~ut
malheureusement pas donné suite, de considérer comme éteinte l'action r~soluto1re
du vendeur non payé au bout de dix ans à compt.!r de l'.!ch é1nce du d:rn1er terme
de paiement. - Le Code civ il italien (art. 19.n - 1080, 1088 - 1 ·~3J - 1308 1511 - 1553 - 17 8 7 ) sauvegarde le droit des tiers dans un certain, nomb:e de
cas, mais ses innovations ne paraissent pas toutes heureuses, en ce quelles gcnent
la liberté des contractants.
�Tl -
-
10 -
mais elle existe sou' ent en rcalitc; et des engagements se contractent
sans connaissance du germe de dissolution qu'ils renferment. » _
Quoi qu il en soit, l'effet non dou tcux de la règle nouvelle a été
d:attén~cr les inconvenients du retrait, et non pas de les faire
d1spara1tre. - Parce que ces inconvénients subsistent tout entiers
p~r d'autres conditions résolutoires, ce n'est pas un motif suffisant
de .condam~er la d~_cision ~u législateur, qui a pu se montrer peu
logique, mais dont 1 rnnovat10n, toute restreinte et spéciale qu'elle est
~e ma~que pas ~e sagesse et d'utilité. Ce qui a particulièrement atti ré
l attention .d:s redacteurs du Code sur cette condition résolutoire, ce
sont ~es ~n:1ques acerbes dont elle venait d'être l'objet de la part de
certains 1unsconsultes et économistes réformateurs. Ils voulurent leur
~o~ner une demi-satisfaction, consacrer une transaction entre ces
1de_es no~Yelles qu'ils trouvaient trop hardies et la legislation qui se
~resenta1t à eux. avec le prestige d 'une ancienne tradition. _ Fallait11 aller p~us loin , et j usq u à la mesure radicale proposée par
C~m~aceres ? J e ne le pense pas. La liberté des conventi ons est un
principe essentiel qu'il ne faut violer qu'à la dernière extrémité.
_1 o. -:- Seulement, des améliorations considérables sont encore
necessa1:es, et spécialement au point de vue de la publicité. La clau se
d~ ret:a.n, cachée, dans un acte de vente, au milieu d'une foule de
d1_s~os1t1ons de détail, peut échapper à l'examen de l'acheteur. JI serait
des1rable q~'elle fût mise en évidence, en vedette, pour ai nsi dire
dans le reg1st:e des transcriptions; et, par exemple, il paraîtrait aussi
e.fficace que s.1rople d'en faire sommairement mention en marge de
1acte tr~nscnt, comme l'a décidé la loi de l 85 5 (art. 9) pour la
subrogar10n à l'hypothèque légale des femmes mariées. Ce 'caractère
résoluble de la propriété devrait de plus être rappelé de la même facon
à chaque mutation nouvelle. (1) Par là les dangers du retrait serai~nt
( r ~ D'u ne manière générale, le système de publicité aujourd'hui en vigueur a
beso.m ~·urgente~ réformes. Parmi les améliorations proposées, il en est une d 'une
applrcauon sr facrle,qu'elle ne parait soulever aucune objection. li s'aoirai t simplem~nt de rappeler dans l'acte d'aliénation les noms des propriétaires"antécédents.
~1r~~x encor:e,on ~:urrait tenir un registre de transcriptions par noms de propriétés,
au 11eu de. sen r.etérer seulement aux noms des propriétaires. li y aurait grand
a\•ant.age a .ré_un1 r ~e service des h ypothèques à celui du cadastre. (A. Gautier,
'7Jro1t adnwustratif, t. Il , p. 258. ). L'Allemagne a déjà réalisé ce progrès.
considérablement réduits, et les tiers évincés n'auraient plus bonne
grâce à se plaindre <le surprises q u'il leur aura it été si facile d'éviter.
l l . Mais, objecte-t-on, il y a contre le réméré des g riefs spéciaux
qui n'existent pas contre les autres conditions résolutoi res, et qui ne
tiennent pas à l'incertitude jetée dans la propriété. On a remarqué, et
cela est indéniab le, qu e ce pac te n'est guère, dans la pratique, qu'une
forme de prêt sur nan tissement et sert à éviter la ta xation de l'intérêt
établie par la loi du 3 septembre 1807. Mai s ici le tort ne paraît pas
être au pacte de retra it: cette loi de 1 807 est un dernier vestige d' idées
surannées et condam nées. Il ne convient pas d'entrer ici dans le
développement de cette question d'écono mie sociale; mais, depuis
Turgot et Bentham, c'est une vérité acq uise que le taux de l'intérêt
doit rester légalement libre et seulement soumis à la grande 101 de
l'offre et de la demande. ( l)
Il est d'a illeurs facile d'empêcher, sans loi prohibitive, que les
parties ne recourent de préférence au retrait conventionnel comme
moyen de créd it. Si les populati ons rurales du Midi de la France en
font un usage fréquent ( V. Troplon g, n• 692 . ) , cela ti ent aux
imperfections qui existent encore da ns notre régime hypot hécaire, et
particulièrement à l'énormité des fra is d'expropriation. Ces frais
atteignent, en moyenne, pour les ventes de Soo francs et au-dessous, le
chiffre incroyable de 134 francs 14 centimes pour cent du prix ; on
conçoit que nos petits capitalistes soient peu curieux de garanties
hypothécaires données dans de pareilles conditions. P o ur les ventes de
501 à 1000 francs, les frais s'élèvent encore au chiffre déjà exorbitant
de So francs 79 centimes po ur cent. (Voir le rapport adressé au
Président de la R ép ubl ique par le garde des sceaux , s ur le comptererrdu général de la justi ce ci vile et commerciale, en l 87 5 ; J ournal
officiel du 19 novembre 1877.) C'est cet état de choses qu 'il importe
de modifier profondément. - Du reste, le tarif du l o octobre 1841
n'en a plus, sans doute, pour lo ngtemps. Un projet de loi nouvelle
est déposé sur le burea u de la Chambre des députés depuis le 18
mai 1876 .
12. On a constaté que, pendant que le taux de l'intérêt était
( 1) Déjà plusieurs nations, l'Ang leterre , la Hollande, l'Espagne,. .. o.nt do~né le
signal d'une réaction salutaire et proclamé la librrt~ du taux de l'rn téret. Cet
exemple ne peut qu'êlre suivi.
�12 -
illrmitê, la \Cntc ~ remere a,,1it .-esse d'etre us1tee {Toullier, de la
'Vente, n 313. ). Quand cette règle aura de nou,·eau eté adoptée en
France, quand les frais d'expropriation auront été ramenés à des
proportions rai::.onnables, il e:.t certain qu·on ne recourra plus à ce
contrat qu'en de bien rares occasions ( 1 ) . Un but désirable sera donc
atteint, sans qu 'on ait eu besoin d 'employer ce remède toujours
regrettable, une restriction à la li bercé.
DROIT ROMAIN
1. -
(1) C'c::.t le r"sulta.t que .:es Jeux rdorme> sont en ''01c de produire en Belgique,
!...Jurent, Principes de 'D1 oit cii•il fra111;ais , t. XXI\' n• 3;~i.)
Principes généraux de la Vente.
Le droit de propriété. de propriété immobillière surtout,
1 3. ne fut jamais entouré d'un respect plus profond que chez les anciens
Romains. Eux qui durent tant aux peuples voi~ins et à la civilisation brillante que, huit cents ans avant notre ère, faisaient fleurir
dans !'Etrurie et dans la Campanie les vieux Toscans, leur empruntèrent (1) notamment l'institution, qui joue dans l'histoire romaine
un si grand rôle, des augures publics, au nombre desquels figuraient
les agrimensores. Ces arpenteu rs étaient des prêtres; les bornes
qu' ils posaient entre deux champs furent divinisées; et le Sabin Numa
Pompilius institua la fête des Terminalia, dévouant aux dieux infernaux ceux qui violeraient les limites malgré la majesté des pierres
mal taillées qui les g1rdaient. Ce caractère religieux attaché à la
propriété immobilière, qui n'était, chez un peuple jeune et encore
barbare, que l'exagération d' une idée juste et d'un sentiment naturel ,
porte à penser que tout ce qui peut resserrer les liens du propriétaire
et de son immeuble dut être accueill i avec faveur à Rome, et que
des institutions comm e celle que les commentateurs du Moyen-Age
ont appelée pacturn de retrovendendo (2) y furent connues de bonne
heure.
14. - Avant d 'expliquer ce qu'était ce pacte, qui forme l'objet
de la présente étude, il est bon de rappeler sommairement quelles
étaient les principales règles régissant le contrat de vente, dans
lequel il intervenait.
15. - L a vente se formait constnsu (Gaii Comment. III ,?. 135
et 136. ). Elle était parfaite dès que l'accord s'était établi entre les
(1) a Limitum prima origo, sicut Varro descripsit, a disciplina Etru"a ... •
Jul. Frontin., de limitibus; nov. enchirid., C. Giraud, p. 679.
(i) Cc nom ne se trouve pas dan• les textes.
�-
-
14 -
parcies sur la chose et le prix. Mais cel~ ne signifie pas que, c~mmc
dans le droit civil moderne, la propriété fût dès lors transferée à
l'emptor. Une p:ireille règle n'a jamais été re~ ue chez l:s Rom:i.ins.
Le contrat de vente n'a pour effet chez eux que de lier les deux
.
. ,
parties, de créer des obligations réciproques.
L'acheteur doit transférer au vendeur la propnéte du pnx convenu.
C'est là sa principale obligation. - Le vendeur doit livrer la possession de la chose vendue, - garantir de toute éviction, - indemniser
du préjudice occasionné par les vices cachés, - et pra:staref!dem (1 )·
Quant à la propriété de la chose vendue, il fallait pour la
i 6. transférer qu'au double consentement des parties se joignit o~e
formalité manitestant extérieurement le changement dans le dominiu111. Il fallait, selon que fobjet était mancipi ou nec mancipi, la
mancipation ou la tradition. Que dis-je? il ne suffisait pas que la
chose eût t!té livrée; la propriété ne quittait le vendeur que lorsque
le prix avait été intégralement acquitté. l nstit. Justin ._ lib. II, d~
rerum divisione, ~ +1 : «... Venditœ et traditœ non aliter empton
adquiruntur, quam si is venditori pretium solverit, vel alio modo ei
satisfecerit, vel uti expromissore au t pignore dato .... » Le vendeur
impayé qui n'avait pas usé de son droit de rétention ( L. 13 n°8,
Dig., de actionibus empti et venditi.) conserva it le droit de revendiquer sa chose même si elle n 'était plus aux mains de l'acheteur.
.
'
Mais le contrat de vente subsistait, et l'acheteur n'avait, plus tard ,
qu'à effectuer le paiement pour que la propriété lui fat acquise
ipso facto.
De cette législation résultait un très curieux état de choses :
même après la tradition faite, le vendeur, et non l'acheteur, pou-
(1) Mais. si l'obligation de transférer la proprit:té n'est p_as imposée au vendeur
comme obligation principale et distincte, on peut la considérer comme contenue
• dans l'obligation de livrer toutes les fois qu'il est propriétaire et que la chose
est res nec mancipi, el elle résulte de l'obligation de ne_p~s commet!~~ d~ dol t~n t
lorsqu'il est propriétaire et que la chose est res ma11c1p1 q~e. lorsqu 11 n est point
propriétaire et qu'il le sait. 1 Accarias, t II, p. 458, n• 1. « S1 1d quod cmpt~m est
nequc tradatur neque mancipetur, venditor cogi pot~st, ut tradat aut ':1anc1pc:t. 5
Jul. Paul. Sentent., Jib. 1. tit. XIII A,§ 4. Adde Ga11 comment. lV, n 131 A. La
règle n'avait donc d'importance pratique qu_e lorsque le vendeur se croyait ~1
n'était pas propriétaire. L'acheteur ne pouvair alors exercer de: recours tant qu 11
n'était pas inquiéte.
rS, -
vait valablement consentir des droits sur la chose jusqu'au jour
du paiement, qui, d'ailleurs, ne pouvait les anéantir.
Mais, comme l'indique la fin du paragraphe des Institutes précité, la propri été passait à l'emptor avant qu'il eût payé le prix
lorsque Je venditor ava it sui vi sa fo i, si fidem emptoris secutus
fiterit, et, par exemple, s' il lui ava it accordé un terme pour sa
libération. Seulement, dans ce cas, le vendeur était exposé aux
risques de l'insolvabilité de l'acheteu r. Car c'est à tort qu'on a
prétendu que le vendeur romain avait un privilège inter chirograplzarios. -- On s'est appu yé principalement en ce sens sur la
loi 34, Di{(., de rebus auctoritate judicis possidendis seu vendendis :
« Quod quis navis fab ricandœ, vel emendœ, vel arrnandœ, vel instruendœ causa, vel quoquo modo crediderit, vel ob navem venditam
petat, habet privilegium post fiscurn . » Mais a-t-on le droit de généraliser une pareille décision ? Ne peut-on dire qu'il y avait peut-être
ici un motif spécial de déroger au droit commun, et que l'auteur de
la loi, Marcien, s'est inspiré sans doute de la faveur due à la navigation , qu'il importait d'encourager, puisqu'on devait aller chercher au
loin les blés nécessaires au peuple ? On t rouve en plusieurs endroits
des traces de cet esprit du légistateur romain, notamment dans cet
édit de Claude qui accorJe le droitdecité au Latin qui, aya nt construit un navire d' une grandeur déterminée, aura pendant six ans
transporté du fromentàRome(Excorpore Domit . U lp.,t. III , de
latinis, ~ 6).
17. - Ce défaut de privilège étai t d'autant plus regrettable pour
le vendeur que la loi ne lui offrait pas la ressource de l'action résolutoire pour non paiement du prix. (1) Il était tenu par l'action ex
empto comme l'acheteur par l'action ex vendito. Chacun d'eux était
obligé de respecter ses engagements alors même que l'autre ne remplissait pas les siens. On reconnaissait qu'au moment du contrat
chacun des contractants avait bien eu en vue, en s'obligeant, l'obligation de l'autre, mais on considérait qu' une foi s le contrat formé
les obligations qui en étaient nées devenaient indépen.~ a nte~ l 'une ~e
l'autre·' et ' dès lors , Je but de celui qui exécutait ce qu il avait. promis
.
n'était plus d'obtenir le bénéfice des promesses de l'autre part!e, mais
simplement de se libérer lui-même. - Ce n'est qu'en la matJère des
(1) V. art. 118~, 1654 C. c1v ..
�-
-
16 -
·nnommés que l'auteur d'une datio ob rem était re~u à
contra t s 1
d · fi , 1
·
répéter sa chose s'il ne recevait pas dans le éla1 . x_e a prestat10~
,
e en retour · il avait pour cela une condtclzo ob rem dat1,
con,enu
'
l" XII . l
aussi nommée causa data causa nonscc11ta. ( Dig. , 1b.
, tit. V,
l. 1 6, Celsus; Cpr. l ib. X.IX, tit, V, l.
P~ulus).
.
1 g __ Les intérêts des contractants eta1 en t donc in suffisa mment
garantis. Qu'un acheteur pay~t le prix d 'ach~t a:·ant ~a tradit ion, il
n ·avait pas d'autre ressource, s1 Je Yendeur .refusait de li vrer ~a c~~se,
e de lui demand er par l'action ex vend1to des dommages-10terets,
qu
·
ressource que l'état de fortune du ''endeur pouvait re~ d re 1·11 uso1re.
Et dans le cas cité plus haut , où le vendeur a accorde un ter me à
l'a~heteur, il est exposé sans défense aux risques de l'insolvabilité de
ce dernier.
Tels étaient les principes de droit com~un. On en voit les
1 9. inconvénients, et l'on comprend que les parties cherchassent les
moyens d'éviter ceu x qui leur paraissaient les plus graves. De là la
fréquence des pactes adjoints.
S.,
II. -
Des Pactes adjoints à la vente.
20. - Ex pacto actio t1eq11e 11ascitur neque tollitur, dit un vie u x
brocard; mais cela n'est vrai que des pactes nus, et sous des distinctions
à faire d'après les diverses époq ues de la législation romaine. Quant
aux pactes ajou tés in continenti à un contrat de bon ne foi, ils participèrent de bonne heu1e à la force de ce contrat lui-même et à sa
sanction ·, ils furent reaardés
comme en fa isant partie intégrante .
0
Papinien, Marcell lis, ülpien se sen·ent de ce~ expressions: « Solemus
dicere pacta con,·enta inesse bonœ fidei judiciis ... Ea pacta insu nt qure
legem contractui Jant, id est qure in ingress u con tractus facta su nt. »
( Dig., lib. II, tit . XI\', l. 7, ~ 5.) Et cette difference n'est pas sans
fondement rationnel: Dans l'esprit des parties, le pacte adjoint est
souvent une clause essentielle, c'est lui qui détermine un consentement
qu 'en son absence elles n'eusse nt donn~ qu 'ù de tout autres conditions.
IL est bien évident, au contrai re, que le pacte fa it après cou p, ex
intervallo, n'a pas exercé d 'i nfluence sur la volonté des parties a:.i
moment du contrat ; une législation fo r maliste comme celle de
Rome ne devait donc pas lui donner la méme puissa nce. - S' il
avait trait aux adminicula, c'est-à-d ire à quelque point accidentel
17 -
et accessoire ( veluti: ne cautio du pla: prœstetur, aut : ut euro
fidej ussore ca utio duplre prœstetur ; - de contrahendâ emptione,
Ditr. , 1. 72.), il ne fourn issait que la ressource d'oppo~er une
exception, et seu leme nt q ua nd il n 'avait pas eu pou r but d 'aggraver
les o bliga tions. S'il avait · rait aux éléments essentiels du cont rat
)
substantialia, il était pleinement efficace quand il in tervenait re adhùc
inteJTrà,
car , par un dou ble accord d e volontés , dont l'un , tacite , n e
0
se révèle qu 'à l'a nalyse ph ilosophiq ue, il éta it consid éré comme ayant
renou velé le contrat. (V. Demangeat, t. II , p. 353.) Ce sont les
propres expressions d 'U lpien et de Pompon ius : cc Quod ammodo
quasi renovatus con tractus videtur. i> (Loi 7 précitée, § 6.) - Cette
doctrine était encore co ntroversée à l'époque de P apinien ; ce jurisconsulte paraît h ésiter ; il rapporte l'opinion de Pau l, q ui est conforme:
« Paulus notat, si, omnibus in tegris manentibus, d e augendo vel
diminuendo pretio rursum conven ir, recessum a priore contractu, et
nova emptio intercessisse videtu r . » ( Dig-., li b. XV III, rit. 1, l. 72.)
2 r. Les pactes qu 'on trouvait le plus souvent ajoutés au contrat
de vente avaient pour but soit de modifier seseffets nalurels quant à la
li vra ison, q uant au paiement, quant aux produits, au x intérêts, à la
r espo nsabilité de la fau te, ou quant aux risques et périls, soit de
restreindre ou d 'étendre l'obli gation de garanti r de l'éviction
et des vices cachés, et d 'établi r des s ûretés spéciales au profit
de l'une d es parties; d 'a utres, sti pu lés lo rsq ue le vendeur acceptait
la foi de l'acheteur, tendaient à assu rer le paiement du prix. Parmi
ces derni ers, il convien t de citer: - le pactum hypothecœ, par lequel
le venrleur se réserve un droit d 'h ypothèque sur la chose vendue à
crédit, - le pacte portant que jusqu'au paiement l'acheteur ne
détiendra la chose qu'à titre de bail 011 de précaire, - la clause de
constitut p ossessoire, par laquelle le vendeur, perdant la propriété de
l'objet vendu, en conserve la possession, - le pactum reservati dominii, par leq uel la propriété de la chose est exp ressément réservée au
vendeur, - enfi n la /ex commissoria, dont les jurisconsultes romains
se sont beaucoup plus occ u pés ( V. notamment Dig. lib. XV III ,
tir. III.), et qui devait être très-usitée . On appelle ainsi la clause par
laquelle il est déclaré que, s i l'acheteur ne paie pas le prix, la ve nte
sera considérée comme n0n avenue ( 1) . Le vend eur avait droit de
(1) On comprendrait que ce pacte intuvint aussi bien pour le cas où ce serait
non l'acheteur, mais le vendeur qui manquerait à ses engagements. V. J. P. Molitor, t. 1, n · 509.
2
�-
[~
-
.::hoisir entre l'exécution et la résolution du contrat, mais, une fois
son choix fait, il ne pouvait pas revenir à l'autre parti ( L. 4, § 2 1 tit.
cil.) . Sïl optait pour la rcsolution, il recouvrait non-seulement la
chose vendue, mais aussi tous les fruits, et l'acheteur perdait ce qu'il
avait donné à titre d'arrhes vel alio nomine ( L. 5 et 6, eod. tit.).
D'autres pactes encore étaient apposés, dans des buts différents.
- Dans le pactum displice11tiœ, l·un des contracta nts (c'est presque
toujours l'acheteur ) se réserve la faculté de se départir du contrat.
C'est ce que nous nommons en droit frança is vente à l'essai (art. 1 587
C. civ.); seulement , elle avai t généralement chez les Romains le
caractère d'une condition résolutoire ( L. 3, D., contralzendâ emptione.
Cpr. art. 1588 C. civ.)
Quelquefois le vendeur, craignant d'avoir été obligé de vendre à
trop bas prix, tâche d'y remédier en insérant dans le contrat la clause
d'i11 diem addictio ( Dig., lib. XV III , tit. II ), par laquelle il se
résen·e le droit d'accepter ultérieurement une offre d'achat plus
avantageuse. Après quelques hésitations, on considéra cette clause
comme une condition résolutoire et non pas suspensive ( L. 2, pr.,
tit. cit.. Cpr. eamd. leg., ~ 4.).
Il pouvait arriver aussi que le vende ur vo ul ût se réserver un moyen
de ravoir sa chose. Il imposait alors un pactum protimeseos(~po'ttfJ."lO'tç,
! c.iç, préférence, de ftpo'ttµ.àw ) dans lequel l'acheteu r s'engageait, s'il
revendait la chose, à lui donner la préférence. L 'acheteur se trouve
ainsi tenu de porter les offres d'achat qui lui seraient faites à la
connaissance de son vendeur, auquel un délai moral est accordé pour
se décider ( J. P. Molitor, n• 518. ).
Le même résultat pouvait être obtenu , et d' une m anière plus
sure, par la clause que les vieux romanistesJ sinon les Romains , ont
baptisée pactum de retrovendendo (1). C'est ce dernier qui fait plus
spécialement l'objet de cette étude.
, (1) En sens inv~rse, o~ concevrait un pact111n de retroemendo, par lequel
1acheteur acquerrait le droit de force r par l'acti on empti le vendeur à reprendre sa
cb?se, en remboursant le prix d'achat. ( t.lolitor, n• 5.rn.) Cette conven tion est
usitée de nos jours en Hollande. ( Cour prov. Holl. mérid., 19 déc. 1849. - V.
Dalloz, V• Vente, n• , 4 4 o.)
-
t9 -
III. - Nature du pactum de retrovendendo
Ce pacte, sur lequel nous ne possédons que quelques docu22 . ments épars, est celu i par lequel le vendeur se rf.serve le droit de
résoudre le contrat et par lequel il tend à se faire rendre sa chose,
moyennant la rest itut ion des sommes que l'acheteur lui a payées. Il
présente beaucoup d'analogie avec la /ex commi.çsoria, mais, nonseulement le but poursuivi dans les deux clauses est bien différent ,
mais encore il faut remarquer : d'abord, que l'acheteur a un moyen
d'éviter la résolution provena nt du pacte commissoire,c'est de payer
le pri x ; si elle a lieu, c'est toujou rs par sa faute . Au contraire, en
cas de clause de réméré, le \'Codeur est parfaitement libre de résoudre
le contrat, sans que l'ach eteur ait aucune faute à se reprocher et sans
qu'il ait aucun moyen de l'empêcher. En cas de pacte commissoire,
un élément du contrat fait défaut a u moment de la résolution : le
prix n 'est pas payé, l'acheteur n'a pas rempli ses engagements. Au
contraire,quand sur vient la résolution basée sur le pactum de! retrovendendo, toutes les obligations ont été exécutées (au moins le plus
souve nt: le prix aura été payé, puisqu'il est reconnu que la personne
qui vend à réméré obéit à u n besoin d'argent immédiat) ; les choses
sont en l'état normal: pour y porter atteinte, il faut un fait postérieur dépendant u niquement de la volonté du vende ur. - C'est bien
à tort au ssi qu'on a semblé parfois vouloir confondre notre pacte,
soit avec l' in diem addictio, soit avec lepactwn protimeseos; le réméré
a sa physionomie particulière qui n'est celle d'aucun autre pacte. Je
n 'insiste pas sur ces différences. Voi r le président Favre, passim.
Les obligations qui naissent du pacte de rachat se trans23. mettaient aux h éritiers des contractants. - Quant aux héritiers de
l'acheteur.il devait nécessairemenl en être ainsi pour que le but visé
par le vendeur pût être atteint. Ce dern.ier n'aurait pas consenti,
sans doute , à subordonner sa rentrée en possession d'un immeuble
.
auquel il attache un grand prix d'affection à la durée plus ~u moins
mê me de• faire , dans
de la vie de son acheteur. L'usage était
lonoue
• .
t>
les conve ntions, mention expresse des héritiers, ce qui ne veut pas
dire que cette mention fùt indispensable pour les lier (L. 9, D. , de
probat.; 1. 57, de verb. oblig.). - Quant aux héritie:s ~u vendeur,
on a voulu tirer une objection de la loi l, C., de pact1s intèr empt.
�-
-
20 -
et 1•tnd., qui prévoit le cas de l'exercice de la clause tan t par le vendeu r
lui-même que par ses héritiers. Ici encore, il faut dire que, de ce que
dans !"espèce du rescrit on aYait énoncé formellement les héritiers du
'endeur, il ne ~uit pas que, à défa u t de cette mention, ils n 'eussent
pu user du droit acquis par leur auteur, - la règle étan t que tous
les droits pécuniaires resulra nt des contrats passent aux héritiers,
à moins d"obstade proYena nt de b nature même de la convention ou
des termes dans lesq uels elle est conçue.
Aucun texte ne s'explique sur la cessibilité du droit de
2-}. r~méré. Mais elle ne peut être mise en doute. Vainem ent,abuscraiton de cette idée que, l'atfec1ion que le vendeur peut avoir pour sa
chose, des ét rangers ne !"auront pas, et que, d ès lors, la raison d 'être
du pacte fait d.:faut. Il n'y a pis là motif s uffisa nt pour q ue ce dro it
appreciable, qui fai t partie du p1trimoine et n'est pas exclusivemen;
attaché à la personne du vendeur, puisquïl est transmissible soit
'
. dans la situation exceptionnelle d'i ncess ibilité.
mis
25. - <.2u'arriYerait-il si le co ntrat portait que la faculté de rachat
ne serait exercée q ue par le Yende ur ? P armi les vieux commentateurs qui agitèrent la question, les uns pensaient q ue cette formu le
a vai r pour effet d 'empêcher aussi bien la transmiss ion du droit aux
béri_tiers que sa cession ; d 'autres, plus nombreux , décidaient que la
cesston seule était impossible: « llla dictio taxativa exdudi r tantum
persona~ prorsus ex:raneas, non au tem successores. » Il y a là, à
mon. avis, une question à rrsoudre en fait, d 'après l'intemion des
parties.
26. - Il pouvait arri ver que la vente eùt été faite par plusieu rs
':endeurs ou que le vendeu r unique mour ût laissa nt p lusieurs héritiers. Sans d~ute, chacun d'e~x n·a,·ait droit au ret ra it que pour une
pa rt proportionnelle au drott de propriété q u'i l avait sur la chose
v~_ndue ( r) . Mais il eût été inique qu'i ls pussent s'armer du défau t
d e~endue de leur dr~ir ~our_ nuire à l'acheteu r et tronquer ent re ses
mains un~ chose qu 11 n ava it ac hetée qu 'avec l'intentio n de la conser.ver entière (V. 1. 4, ~ 2, de verbor. obligat.). D'où des difficultés
qui ont for t t_ou:menté lc5 anciens commentateurs. P our que l'acheteur demeurat indemne, Fulgosi us voulait que celui de plusieurs
·
· sol1dum
· 111
· une action
de l'acheteur on d onnait
( 1), Contre. les héritiers
parce
.
que 1 obhgauon de livrer, consistant en un fait,é tait considérée comme indivisible.
21-
vendeurs qui serait seul d isposé à rémérer payât le prix total, pour
avoi r sa part seule. P au l de Castro considérait le retrait comme
impossible, s' il n'était exercé par tous les covenùeurs: u Emptor
poterit dicere quod non est obl igatus, nisi utriq ue; ideo, si vclit rem
habere, ambovenia nt. » D'autres opinions se prod uisirent encore,
jusqu'au jo ur où Dumo uli n vint, en l'absence de tout texte, créer de
to utes pi èces une théorie ( 1) pa rfaitement co n fo rme aux inspirations
de l'équi té; et , comme celle- ci est la même partout et dans tous les
temps, o n peut supposer sa ns témérité que les règles, suivies par les
Rom ains sur cc poi n t, présen taient avec la doct rine moderne la plus
g rande an alogie.
27. - Si l'acheteur mourait la issant pour héritier un fUpille,
fallait-il u!! déc ret du magistrat, pou r que le vendeur pùt exercer le
retrait? Je ne le pense pas, - m algré J'oratio Sei,eri (L. 1, ~ 2 , de
r ebus eorum qui sllb tuteiâ). L orsque, en effet, le pacte est invoqué,
ce n 'est pas une vente qui a li eu, c'est la résolution d 'une vente antérieu re; le vendeu r fait valoir l'événement d'une condition qui grevait
ab initio le droit de p ropriété de l'a uteu r d u pupille ; ce n 'est qu'avec
ce caractère résolu ble que la prop riétéapassé sur la tête de ce dernier.
Nous ne som mes do nc pl us dans les termes du sénatus consulte. D"ailleurs, fùt-i l vrai qu 'il s'agît d' u ne revente, l'auctoritas prœsidis
n'aurai t enco re pas été nécessaire au t u teur, puis.:i_u'on pouvait consi dérer le père comme ayant permis l'aliénat ion ( L. t et 3, C. ,Quando
decreto opus non est).
28. -
Mais que fa udrait-il d écider si la clause de réméré était
insé rée d an s u ne vente consentie à u n acheteur mineur ? Sera it-elle
vala ble ? Quelques a nciens docteurs pensaient que non. Elle est con trai re, disaien t-i ls, aux lois qui défenden t l'aliénatio n des biens des
mineurs . Mais no us savons déjà qu 'il ne faut pas voir une revente
dans le pactum de retr ovendendo. Ils ajout!tient quelques arguments
d'analogie, tirés de textes du Di geste et ~u Code. L a loi 7, ~.,de
prœd. minor., déclare nulle u ne conven tion par la:iuelle un mrne~r
consentait à la résoluti on d'u ne donat ion qui l ui avait été faite. Ma is
les termes m êmes d e cette loi la issent voir qu'il s'y agit d'une con vention faite après coup, et non d'u ne clause portée par l'acte même de
donation , qui eût été pa rfaitement valable: " Unicuique licet quem
( 1) Elle est développée plus loin, n•• 135 et suiv.
�-
22 -
'oluen.t liberalitati sure rood~m apponere. n La 1. 1, ~4,D., de rtbus
cor., dedare nulle l:i con,·enuon par laquelle un mineur acheta nt
·
bl~· con~enta1.t
· à ce qu ··1
d.emcuràt hypothéqué 'au profit du
un
1mmeu
1
Yendeur,
1usqu
au
paiement du pnx,
11 nam ubi dominium qures't
•
.
.
•
.
•
1 um
est m10on, crep1t non posse obltgan. »Mais en doit obse rver
...
1· .. é
que
cette d.e~1s'.on e~t.~la JUS~1ti e, car la constitution d'hypoth èque n'a
pas SUl\l l acqu1srnon de tonds, elle l'a accompaanée au contra·
c.: d
·
.
o
'
ire, et
1e .1on s n a eré acquis que grevé. C'est ce que remarq ue Paul dans la
101
· 10
·
. smvante .(1. 2) : u Sed hie. videtur illud movere quod cum do m10
p1gnus qu::es1tum e:.t, et ab tnitio obligatio inhresit .. . »Aussi le ju risconsulte
recommande-t-il
.
.
. dans ce cas • comme remède à un e r è g1eau
mo10s subtile {V. Poth1er, Traité de la V ente. t. 1 n• 37 6 · fi )
d
· l'
.
.
'
, in ne. ,
e re~ounr à empereur qui, par rescrit, devra donner vigueu r à l'h _
potbeque.
y
~.9· ~ Lor:que le. c.réancier hypothécaire o~ gagiste n 'était p~s payé
à 1echeance,11
vendre
enaagee
et stipule r q ue 1e pro.. .
•poU\a1t
.
. la chose
.
o
pnetaire,son deb1teur, aurait le dro it de la retirer des mains de l'acheteur, moy:nnant le remboursement du prix que celui-ci aurait p , ·
Poure·xp 11quer cette d ec1s1on
' · · de Julien on peut dire que le · a)e.
·
d ·
. .
'
creanc1er
est man ataire du debiteur ; si, en effet lors de la vente d'u b'
h , th • . 1
. d.
,
n ien
) po .eque, e pnx epasse le montant des sommes dues il est te 11
d: restituer _l'excédant au débiteur. Or, le mandataire
tenu
ceder ses act10ns au mandant, et Ulpien tenait même cette cession
pour ~ous~entendue (Accarias, n• 637). Voi là comment le débiteur
pouv~1.t ag~r co.ntre l'acheteur, soit par une action personnelle, l'actio
v~nd1tz, soit mei:1e, dans le dernier état du droit, par la revendication.
· 13 ' D ., d~ P_~g_nerat. act.; 1 7, ~ I, de distract. pignor.)
3o. -: Mais l a~,.dès ma définition, affirmé que nous étions en prés.~~ce dune con~1t1on résolutoire de la vente. Cela a pourtant été
'n.ementconteste. Zoannetus, Voët, \Van Vetter n'y ont voulu voir
qu u~e promesse de revente qui sort à effet, une seconde vente en
sens m
· verse de
. la prem1·è re. E t, pen d ant quelque temps il fut recu
parmi nos
anciens
docteurs q ue 1e D roit
· C outum1er
. qui avait
' imprimé
,
.
1e caractere
d'une
co
d
·
·
·
·
'
.
n it1onreso1utoireauRetraitconventionnel était
:~~ce
en ?pposition a:•ec le droit romain (1
Je n'en 'crois
. Sz t res tnempta, » disent les textes (L. 7' C., de pactis inter
é~ait
(
;01?t
l.
d~
tmpt. et vend. ); 41 emptio ,·escindatur, » L. 7, ~ i, D., de distract .
pignor .); etc. Ces expressions indiquent bien la résolution du contrat
primitif. - T outefois, on ne peut nier que des innovations aient eu
lieu, et, parce que d.ans la l !gislatio n romaine et dans la nôtre la
clause a u ra le caractère résolutoire, cc n'est pas à dire que les effets
seront les mêmes.
lV. - Effets de la Condition Résolutoire.
3 J. - Comment fonctionne donc à Rome la condition résolutoire ?
Quels en sont les effets ?
Remarquons d'abord , en passant, que cette expression n'était pas
employée par les jurisconsultes r omains, et qu'en effet elle appartient
à une terminologie peu e:>.acte. Supposons une vente avec pactum
displicentiœ, in diem addictionis, de retrnvendendo. lls disaient dans
ce cas q ue la vente était pure et simple ; et ils avaient raison en ce
sens que les effets se produisaient immédiatement. 11 est vrai que la
condition prévue s'accom plira peut- être, et résolution s'ensuivra.
Mais qu'es t-ce qu i est incertain, gu'cst-cequi est conditionnel? C'est
la résolu tion d. u contra t. <1 Pura emptio quœ sub conditione resolvitur, » dit Ulpien ( L. 2, Dig., lib. XV III , tit. II. Adde Paul., 1. 2,
~ 5, D ig., lib. XLI, t it. I V.). Cette résolution est suspendue jusqu'à
l'évènement de la condi tion. On comprend toutefois que, pour plus
de commodité et de brièveté de langage, un nom spécial ai t été donné
à cette sorte de condition su spensive qui ne s'applique qu'à l'extinction des droits.
32. - Le vieux droit civil des Romains posait en principe la perpétuité des obliga tions, qtt'il entendait ainsi: une fois un rapport de
droit établi entre deux personnes, nul laps de temps ne peut suffire à
l'effacer. Ad tempus deberi non potest ( ï 3, Instit. Justin., lib. III ,
tit. XV.). ( 1) Or, qu'est-ce que la condition résolutoire apposée à
une obligation ? C'est , dans l'intention des parties, la possibilité d'arrêter et d'éteindre l'effet de cette obligation . Le pur droit civil devait
donc tenir pour n on avenue l'apposition d'une semblable clause aussi
(1) Ce principe s'applique même aux obligations nées d'un contrat de bonne foi.
( li, V . dans 1e
'
!lierne
sens Duran ton , t · XVI , n• 38 g.
Accarias,t. IL p. 18), n•
1,
�bien que celle d 'un terme e.x tinctif. De l'une à l'autre il n'y a que la
différence du certain à l'incertain; les parties conviennent d'un certain
jour ou d'une certaine hypothèse. mais l'etfet à produire est le même:
la disparition de l'obligation.
Ici comme ailleurs, ce sont les préteurs qui vin rent au secours des
p:irties et leur fournire nt d es moye ns de faire prévaloir leur volonté.
Ils supposèrent une remi se faite par le créancier pour telle époque ou
pour tel cas; les mots é tablissant le terme extinctif ou la condition
résol utoire continuère nt à être re t ranchés de la stipulation, mais on
les traduisit en un pacte d on t l'exécution fut assurée a u moyen des
exceptions pacti conventi ou doli mali. Quand le paiement avait déjà
eu heu , c'est d'une action q u ·a\'ait besoin le débiteur, et l'on peut induire d'un texte d 'Ulpien qu'elle ne lui faisait pas d éfaut: « Sive ab
initio sine causa promissum est, si ve fuit causa promittendi, qure fini ta
est, vel secuta non est, dicendum est condictioni l ocum fore. 11 L. 1 ,
~ 2,
D., de condict. sine causa.
33. - Les contrats innommés admettent, cela va sans dire, la
condition résolutoi re. Cette matière est tout entière régie par l'équité,
et l'on y obéit le plus possible à la volonté des parties.
3+. - O_uant aux contrats nommés, une seule exception est à signaler à la règle générale qui proscrit la condition résolutoire. D 'après
led roit civil lui-même les contrats consensu en sont valablement affectés. Seulement, la condition devra porter sur le contrat lui-même, et
non pas sur quelqu'une des obligations qu'il produit ( Accarias,
n• 542.). -Si les parties convenaient d ' une co ndition résolutoire dans
un a utre contrat nommé, ce contrat se fo rmerait bien mais la clause
ré~olutoi re s~rai t regardée com me nulle et non aven~e. On pourrait
obiecter la 101 -J.O, Dig., li b. XII, ti t. I : " Pacta in continenti facta stip11lationi ioesse creduntur ... » i\l ais M. Bufnoir ( Traité de la Condition, p. 128) fait tres-justement remarquer que, dans l'espèce dont
e.lle ~·occ.upe, il s'agit de restreindre et n on pas d'éteindre les effets de
l obl1gat1on. P.our le.s condition~ de cette dernière espèce, jamais, pas
plus dans la st1pulat10n que dans les autres contrats nommés elles ne
''audron~ de_rlei ~ droit; elle_s ne sauraient sortir à effet que ~ar le secours pre:onen d un.e exception de dol, lorsque du moins il n'y a pas
eu exécut10n ava nt 1 eventus conditionis.
3 5. - Quel pouvait être le motif de cette différence entre les divers
contrats? - On a pu être tenté de le voir <lans le caractère bonœ fiàei
des contrats de vente, de louage, de société et de mandat. Mais ce ne
sont pas là les seuls contrats de bonne foi ( Ciccro, de Officiis, Ill,
1 5 1 t 7 ; Gaju s, comment. IV ,~ 62; Justi n ., ln.~ tit~t., lib. IV , tit. VI,
n• 2 8 .); il faudrait donc, pour que cette explication fût acce ptable,
que la cond'.tion ré sol utoire va lût ipso jure dan s les autres contrats
présentant ce caractère ; ce qui n 'est ~as.. .
.
.
.
J'ai déjà signalé à quel point le droit civil romain_ était formali~te.
Cela est vrai non seule ment en ce qui concerne la naissance des droits,
mais aussi pour le ur extinction. Par une application des règles de.la
méthode inductive qui, je crois , n ·a ici rien de téméraire, les roman istes modernes sont arrivés à pen c;er que, dans les premiers temps de la
législation romaine, toutes les foi s qu'un acte sol~nnel était requ is
pour consacrer la volonté de l'homme, la révocation ~e cet acte. ne
pouvait avoir lieu qu'au moyen de l'emploi de pareille sole nnité.
«Etant donné une obligation engendrée par un de ces contrats où les
effets du consentement sont déterminés et limités par un élé ment formel, les parties ne pouvaient l'_éte~ndr~ d'un co~m~n accord qu'en
recourant aux formes mêmesq u1 lut avaient donne naissance. » (Accarias, t. II, p . 706.) Cette généralisa tion ~ro~veson poi_nt d'appui dans
quelques textes précieux, dont la transcn pt~oo va i_ne ? 1spenser de plu~
amples développements. C'est d 'abord Gaius qui, 11b: I Regularum,
par<'lît énoncer un principe communément reçu à son epoque: « Omnia qure jure contrahuntur contrario jure. pereunt. ii ( L. 100'. D., de
regulisjuris.) Puis, Ulpien, dans un e 101 célèbre ( 35, eod. fit. ), ~é
veloppe la même idée: « Nihil tam n a~urale est quam eo .gen~re qu1~
quid dissolverr, quo colligatum est: 1deo verborum oblt~at10 ~erb1s
tollitur . nudi consensus obligatio contrario consensu d1 ssolv1tur. »
Enfin, Pomponius se fai t l 'écho de cette règle tra~itio~nelle ( 1. 80,
D., de solutionibus et liberationibus ) : << Pr~ut q u1dqu1d_contra~tum
est, ità et solvi Jebet: ut, cum re contraxenmus, re solv1 de~et · velu li cum mutuum dedimus, ut retro pecuni re tantundem s_ol v1_debeat:
Et cum verbis aliquid contraximus, vel re ~el v~r?is obligatio_ sol\'t
debeat: verbis, veluti cu m acceptum prom1 sson.s~t: re, velu~i cum
sol vit quod promisit. JEquè cum emptio vel vend1t10, ve.l locat.10 contracta est : quoniam conse nsu nudo contrahi potest, et1am disse_nsu
contrario dissolvi potest. i> ( Adde 1. 1 ~" q~ando. liceat ab em~tzone
discedere. Cpr. Inst., quidus modis obltgatio tollitur, et 1: 8, Pl.., C.,
.. ) . Donc , la volonté des parties, le mutuel d1ssent1ment
d e repu d us.
�Jb
suffit pour rujner ce que le consentement réciproque avai t eu la puissance d'édifier. .Mais il faut pour cela que cette volonté se manifeste
re 11011 secutti ( L . 2 1 C., lib. IV, tit. X LV), quand les choses son t
encore entieres, c'est-à-dire ava nt qu 'il y ai t eu com mencement d'exécution de part ou d'autre. Cela afin que le contrarius consensus éteigne simultanément toutes les obligations nées du contra t ; car, puisque
les contrats consensuels sont synallagmatiques, le mode d'extinction
correspondao t doi.t logiq ue~ent produire libération des deu x côtés ( 1 ).
Or, pour .revenir à un pomt de vue moins général, comment s'analyse uae Yente sous condition résolutoire? On y découvre: 1 • un
contrat c?~erzsu; 2• undistrat ~onsensun <.suspend u, il est vrai, par
une condition); 30 enfin, ce qui est nécessaire pour l'efficacité de cette
seco~de ma~ifesta~ion ~e l~ volonté de parties, ~ne res integra. _ Ne
serait-ce pomt là l explication naturelle de la différence signalée entre
les contrats qui nous occupent et les au tres contrats nommés?
36. - Si donc la condition résolutoire insérée dans un contrat
consensu s'accomplit, et, pour préciser, si le vendeur à réméré résout
la ven~e, qu 'ad\•iendra-t-il ? Quand le contrat n 'a pas encore été mis à
e:xécu,t10~, la répons~ e~t fac ile: les obligations auxq uelles il avait
d?nne n~ssanc~ sont etemtes, et tout finit par là. Mais cela sera rare .
S1 donc l exécution a précédé, quels seront les effets de la résolution ;>
vendeur a-t-.il le dr~it de reprendre sa chose en la revendiquant:
soit entre les mams del acheteur, soit même entre les mains de tiers
ayants c~use de c~~ui-;i? Pour l'époque classique (2), on peut répondre hardiment qu 11 n avait pas ce droit.
37. - C'est un t~ès vieux principe de droit romain que la propriété
ne. peut être transmise ad certam diem vel conditionem. J'ai ~igna lé
déjà une règle. a_nalogue ~uant a ux obligations. Seulement, il faut
remarquer la d1fference capitale qui existe entre les deux cas. Lors-
L:
(i) Cpr. I. 1 et~· D.',de r~scind. ve11dit. - La convention qui tendrait à libérer
ut nie! seule .:1es parties n auraJC que la for ce d'un pacte de non p etendo. - Accarias
'
. 'p. 7'l 6 .
ti~~~io:e~~é~~ens com~entateurs d.u Droit Romain
s'accordaient à dire, sans disP.:rezius (in ~~~fc qu l 1~ t~nn~1t au vendeur que des actions personnelles .
em, 1 · ' tJt. XLI, n• 18) en témoigne: « Hrec senten tia
omniu
t F b m consensu recepta est, sccundum Covarruviam, li b. Ill Var .. cap 8 n• S
'
• a rum , de error. Pragm., dccad. 22, err. io. »
qu'une condition résolutoire affecte des obli gations, ces obligations
prennent bien n aissance, la cond ition seule est tenue pour nulle ( t ).
Si elle s'appliq ue à des tra nslations de propriété, tout est nul: la propriété n'est pas transférée (2) . D'où vient cela? On a donné comme
raison que les modes solennels de tra nsmission de la propriété ne se
prêtaient pas aux modalités qu i pourraient la soumettre à une résolution conditionnelle. li est vrai que, la mancipation étant l'affi rmation
d'un droit de p ropriété basé sur un e ve nte imaginaire, on ne comprendrait pas que le droit ainsi affir mé n'eOt pas d'existence certain1.. : il est
ou il n'est pas ; pas de milieu possible. De même, l' injure cessio, qu i
n'est que la fiction d'u ne vindicatio, ne peut porter sur un droit incertain; « N ulla legis actio prodita est de fu tu ro.» (Fragm. Vatic., n• 49.)
Mai s tout ceci, comme on le voit, n'a trait qu'àu terme a quo ou à la
condition ex quâ. Quant à la condition résolutoire, l'incompatibilité
qu'on allègu e n'est pas aussi complète qu'on le _Prétend. ~e remarq.~e
d'abord qu'il n'y a rien de choq ua nt pour la raison à faire, dans lm
jure cessio ou la mancipatio (3), l'affirmative pure et simple d'un
droit qui, quoique résoluble, existe. E t , en effet, je trouve au n• 48
des Fragmenta Vatica na qu'u n droit d'usufruit peut être constitué ad
tempus par injure cessio ( Adde ~ So. ) . D'ailleurs, ce qui achève de
prouver qll' il ne s'agit pas uniquement d' une impossibilité tenant à la
forme de l'acte t ranslatif, mais d' u ne prohibition absolue tenant au
fond à la nature même du droit tra nsféré, c'est que lt>s jurisconsultes
rom~ins, quand ils énoncent notre règle. ne font au~un~ distinction
entre la transmission par un acte solennel et celle qUL a lieu par une
( 1) li est conforme à l'intért!t de tous que les obligations finissent par ~·~teindre.
Seulement, elles ne s'éteignent que par des modes déte.rminé~, et ln cond1t10~ r ésolutoire ne figure pas parmi eux. - La même r~gle était admise pour les scn•1tudcs
prédi alcs que pour les obligations.
( 2 ) Elle l'était pourtant dans la donation à cause de mort: parce q~e la cond '.ti~n
résolutoi re n'y était que tacite. Sauf la ressource pour le donateur dune co11d1ct10
sine causâ en cas d'événement de la condition, c'est-à-dire de prédécès du dona-
taire ( L . 35 , ê 3, D., de mortis ca11sâ do11at .).
(3) De même, dans l'adj11dicatio, puisqu'elle ne c~nsi~te pas da~s la déclaratlo.n
d'un fai t accompli , mais dans l'attribution d'un droit faJCe par le iuge, on ne voit
pas ce q ui empêcherait ce dern ier de limiter le d roit qu'il confère au moyen d'un
terme o u d'une condi tion. Seulement . la pratique ne devait pas beaucoup user de
cette facu lté.
�-
:r.8 -
simple tradition (pour les choses nec mancipi. ). Elle tenait à la
manière même dont ils envisageaient le droit de propriétt .C'était pour
Je propriétaire un droit absolu, exclusif, qui ne pouvait p.1s être
limité dans le temps. La perpétuité est de son essence. Au moins au
moment de l'acquisition, il est censé q 1'on ne do it pas cesser d'être
propriétaire. Ad tempus proprietas transferri nequir ( ~ 283, Fragm.
Vatic.).Ce qui exclut toutes les clauses convenues ab initio et d'après
lesquelles l'expiration d 'un certain temps ou l'arrivée d'un certain
fait aurait la Yertu de faire re\·enir de plein droit la propriété sur la
tête de l:alié~ateur
Si donc nous supposons qu'en fait une pareille
convenuon ait eu lieu, elle sera nulle comme portant sur un droit
q~i n'es.t ~a~ la pro~~iété ni un autre üroit accepté et classé par la
science iund1que. D ailleurs, la condition résolutoire ne peut looiquement éteindre que les actes juridiques qui sont l'œuvre du s~ul
consentemenr.Or,le transfert de propriété dema ndait pour s'accomplir
plus que.!e c~nsen~ement des parties. Le pacte résolutoire ne pouYait
donc qu etre 1mpu1ssant à Je détruire.
~8'. - Il résuhe de tout ce qui précède que la résolution ne produisait_effet ~ue sur le contrat de vente lui-m ême. Mais quels droits
cette resolution du contrat don nait-elle au vendeur? Ce fut vraisemblabl~ment la condictio sine causâ qui lui fut la première accordée:
•.F~ttcausapromittendi quœfinita est ..... '>( L. 1 ,~2, D .,de condictzone causâ.) Mais cette actio n ne donnait pas au demandeur
pleine
satisfaction:
n'ayant
pas sa source dans la convention t elle
•
•
•
•
n assurait pas 1 exécut10n des Jirestations qui pouvaient être dues de
part et d'~utr.e. Un premier progrès fut réalisé quand le vendeur put
intenter 1 action de dol: du moins peut-on penser qu'i l fut recu à
pr~fiter de l'innoYation d'Aquilius Gallus. La condictio était ' une
actton de droit strict; l'action de dolo était une action arbitraire·
e~~e ~résenrait donc une ~rande supériorité sur la précédente. Mai~
c etait encore un e arme bien impa1 faite: D'abord, l'action ayant un
<.').
. l
~) M. Bufnoir fo rmule ainsi la règle: • On ne peu t, da'ls l'acte d'aliénation,
ins~rer une clause en VC!rtu de laquelle! la propriété se trouverait frappée entre les
mains de l'acquéreur d'une rés:ilution ou d'une extinction cond itionnelle. r. Il faut
se ~arde~ de lui donner plus d'extension , car il peut arri1cr fort bien que (sans
~u il Y ait eu transmission ad tempus ) la propriété se trouve affectée d 'une con:iitJon résolutoire ·1·e 'e
't ·
•
.
,
n n c1 era1 qu un exemple : 1-.:gs pur et simple pe1· 11e11dicationem tant que le légataire ne l'a ni accepté ni répudié,
-
z9 -
caractère infamant n'était pas donnée contre les héritiers de l'auteur du dol(1 ); de plu s, elle n 'était qu'anna!e. Les prudents comprirent qu'il fallait donner au vendeur une action contractuelle. Mais
quelle serait cette action ?
Sur ce point des divergences se produisirent. Un grand nombre de
jurisconsul tes, et c'étaient surtout ceux de l'école Sabinienne, inclinaient à donner l'action même du contrat, l'actiovenditi. Ils s'appuyaient sur le principe qui veut qu :on consid~re les pac~es adjoin~s i~
continenti à un contrat de bonne foi comme faisant partie de celui-ci.
<t Quinimo interdum format ( nuda pactio ) ipsam actionem, ut in
bonre fidei judicii s ... » ( L. 7, ~ 5; dep.1ctis .) Néanmoins, cela n'allait
pas sans difficulté. Nesemble-t-il pas étrange qu'un vendeur puisse
invoquer l'action née de la vente et qu'il ne peut avoir qu'en tant que
vendeur pour souteni r qu'il n'y a plus de ve nte et qu'il n'est pas.vendeur? Ulpien ne peut s'empêcher d'en faire la remarque:« Et qu1~em
finita est emptio ..... ,, ( L. 4, pr., de lege Comm.h et les Procultens
se servent de cet argument, bien puissant, il faut le reconnaître,
pour battre en brêche le premier système . Pompooius essaye
pourtant d'écarter l'objection : Statuant dan~ !:espèce d'une l~x ~om
missoria 1 «ad diem pecunia non soluta, dtt-11, placet vendtton ex
vendiro eo nomine actionem esse : nec conturbari debernus quod
inernpto fundo facto dicatur aclionem ex vendito fi'.turam es~e: in
emptis enim et vcnditis potius id quod ac tum quam 1d quod dtctum
sit sequendum est; et, cum lege id dictu~: sit, afparet hoc du.ntax~t
actzmz esse. ne venditor .:!mptori, Fecttma ad dzem non soluta, oblz,,.atus esset: non ut omnis obligatio empti et venditi utrique solve;etur. » ( L . 6, ~ 1, D., li b. XV 11I , tit. l. ) ~one, toutes les o~ligations
ne seraient pas éteintes, malgré la résolution du .contrat; 1 acheteur
resterait encore tenu lorsque le vendeur ne le serait plus.
Proculusse plaçait à un tout autre point de vue: dans la ~oi 12, au
titre D e prœscriptis verbis, il prévoit le cas d_'~ne vente faite pa_r .un
m ari à sa femme avec clause de reméré cond1ttonnelle. la cond1t1on
con sistant dans Je divorce provoqué par la femme, et il accorde, dans
( i) On n'avait contre eux qu'une action in factum jusqu'à. concurrence de ;e
dont ils s'étaient enrichis q duntaxat de eo quod ad eos pervenit » ( L. 1 7• ~ 1 • ·•
de dola malo. Adde, eod.' tit. , 1. 26 et 29.); il en était de même contre l'auteur du
dol après l'année écoulée ( L. :z8, D., tit. cit. ).
�-
3o -
ce cas une action in factum, qui, certainement, est l' action prœscripti~ verbis (1). « ldque et in aliis perso~nis ob.s ervandum,,
ajoute-t-il. Pour Proculus et ceux de son école, il y avait dans le pacte
résolutoire Je germe d'un contrat in nommé do ut des dont l'existence
érai t subordonnée à l'évènement de la condition résolutoire.
Malgré cela, nous voyons l'actio venditi confirmée par des rescri ts
d'Antonin Caracalla et Septime Sévère, au témoignage d'Ulpien, qui
déclare quœstionemjam décisam (L. 4, pr., D . , lib. XVIII, tit. Ill.).
Mais l'opinion des Proculiens était trop rationnelle pour être rejetée
complètement; et, sous le règne d'Alexandre Sévère (n2-235 ap.
J.-C.), qui eut successivement pour préfets du prétoire ces deux
grands hommes d'Etat doublés de grands jurisconsultes, Ulpien et
Paul , et qui s'aban<lonnait si volontiers à leur bienfaisante influence
(V. Lampride, Alex., passim, notamment 29, 3o), n ous voyons les
deux doctrines mises sur un pied d'égalité. La règle est donnée, à propos justement de notre pacte de rachat: L. 2, C., lib. IV, titre. L.IV:
c1 Si fundum parentes tui eà lege vendiderunt ut, sive ipsi sive heredes
eorum emptori pretium quandocumque vel intra certa tempora obtulissent, restitueretur, teque parato satisfacere conditioni dictre ht res
emptoris non paret, ut contractûs fides servetu r, actio p rœscriptis
verbis vel ex venaito tibi dabitur. »
39. - L'intérêt théorique de la question tranchée par Alexandre
de cette façon conciliante e.st évident. Quant à son intérêt pratique, il
est plus difficile à apercevoir. En effet, l'action prœscriptis verbis était
de bonne foi, comme l'action venditi. Comment une action créée en
vue des contrats innommés, cette matière éminemment de bonne foi,
n'eût-elle pas eu ce caractère? Que, par conséquent, ce soit l'une
ou l'autre des deux actions qui soit exercée, les obligations de l'acheteur et du vendeur seront les mêmes: dans aucun cas elles n e se borneront à la restitution de la chose vendue ou du prix. payé. Il y aura,
(1) Je le crois à raison du nom de l'auteur et de la rubrique du titre où se
trouve la loi. On sait, d'ailleurs, que, appliq uée à l'action prœscriptil verbis, l'expression i11fact11m ne doit pas être prise Jans son sens ordina ire. Elle a une i11tentio ~onçue in jus; la demonstratio seule est conçue en fait, dans le but d'expliquer
au_1u~e les faits particuliers qui on t eu h eu et qui n'ont pas reçu en droit de dé no·
mtn~tlon fropre. « .•. contractus existunt quorum appella tiones nu lla:: jure c ivi li
prodtta> sunt. • L. 3, O., de prœscr. verbis. Adda, eod. tit.,I. 2; 1. 1, ~ 2 ; 1. 15 ; 1. 6.
-
31 -
en outre, à tenir compte << de iis qure sunt maris et consuetudinis, l>
(L. 3 1, ~ 20, D., de ~dilit. edict.), et, d'une manière générale,de tout
ce que pourra dem•rnder l'équité, tant pour l'existence que pour
l'étendue des obligation s.
Ces actions étaient-elles, de plus , arbitraires ? C'est là un point
douteux, que les textes ne tran chent pas. On sait que les actions arbitraires sont celles dans lesquelles un ordre préalable (arbitrium, jussus) était donné par le juge au défendeur, de restituer; faute de quoi,
condamnation s'ensuivait. (Gai. Comm. I V,~ i 63 .) C'était une sorte
de réaction contre le prin ci pe gêna nt. de la procédure form ulaire, de la
condamnation in variable au paiement d'une somme d'argent. Constatons d'abord qu'i l n'y avait pas incompatibilité entre le caractère
d'arbitraire et celui de bonne foi. Gai us nous donne la formule arbitraire, tant in jus qu'in factum, des actions de dépôt et de commodat
(Comment. IV , ~ 47· Adde l. 3;P, D., Commodati velcontra; l. 1,
~ 2 1, depositi ,,e/ contra; l. 22, eod. tit. ). Pourquoi la vente, qui
présente les mêmes caractères et est également un contrat consensu et
de bonne foi, aurait-elle été dans u ne position différente? Il semble
que devaient être arbitraires toutes les actions tendant à une restitu·
tion ou une exhibition. Il est vrai que ceci n 'est qu'une hypothèse, et
nulle part nous ne voyons qu'il soit question du juramentum in !item
à propos de ces deux actions. Mais fa nt-i l que ce silence des textes
nous étonne ? Est-ce que les actions dont s'agit n'ont pas presque toujours pour but tout autre chose que la restitution de la chose vendue?
Dès lors, il est bien naturel q ue, lorsque les prudents en parlent, ils
les envi sagent dans leur fo nction hab ituelle et principale à 'actions
tendant à amener un paiement. Ce n'étaie, d'ailleurs, que dans des cas
exceptionnels, oll il y avait dol du défendeur. que le chiffre de la cond~mnation étai t fixé pa r le serment du demandeur (L. 41, ~ 1, D., de
rejudicata. ). Le plus souvent, c'étai t le juge lui-même qui le déterrninait( L. 2, ~ r, D., de in litemjurando. - Voir aussi l' importante loi
68, de rei vindicatione.). - ki se présenterait une autre question,
dans l'examen de laquelle je n'entrerai pas : quelle était la force obliga toire du Jussus? Je me contenterai de dire que, suivant l'opi nion
qui paraît la plus probable, la réintégration violente du demandeur
n 'est possible que lorsqu'on se heurte à un simple obstacle de fait,
comme le refus d'exhiber ou de restituer, mais elle ne l'est pas quand
il y a un obstacle de droit, quand il fa udrait un acte juridique auquel
�- 33 le détendeur. T el est le cas ici: l'acheteur est devenu proconsen t't
i
r:'
.
priétaire ; on ne peut le contraindre à retra ns1erer 1a propriété, ni se
passer de lui pour cela.
.
.
,
.
_
Donc,
voilà
l'an
~ie?
Droit
Romain.
~e
v~ndeur
na
que des
40
actions personn elles, il n agit que comme creanc1cret non comme
propriétaire. Que l'ache teur ai t constitué s ur la chose des droits réels,
servitudes ou aut res, que même il l'ait vendue, la condition résolutoire survenant ne donnera à son cocontractant aucun droit vis-à-vis
des tiers qui auront acquis ces d roi ts en dépit cependant de l'intention originaire des parties . Le vendeur devra se contenter de dommaaes-intérèts. Mais il y a plus. Supposons qu e l'acheteur ait encore en
~es mains la chose vendue parfaitement libre de toute charge. S'il lui
plaît de refuser la restitution dont sa conscience lui fait un devoir, le
vendeur devra se con tenter, à l'époque classique, sous le système formulaire, d'une satis facti on pécuniaire. Bien maigre r essource, si
l'acheteur est for tement obéré l Le vendeur ne to u chera qu ' un si mple
dividende et aura le chagrin de voir sa chose servir à désintéresser les
autres créanciers; ce qui sera surtout pénible dans le cas de /ex commi.ssoria, où il n'aura peut-être ri en touché sur le prix convenu.
On voit quelle situation intolérable était faite au vendeur, et l'on
comprend immédiatement le remède qu 'il con venait d' y apporter. li
s'agissait de renverser le vieux pri ncipe qui interdisait d'établir la
propriété ad conditionem, de décider que de plein droit elle reviendrait
à l'aliénateur au moment de l'évènement de la condition résolutoire
convenue.
Mais, pour rompre avec une trad ition si ancienne, avec des idées
si profondément enracinées dans les esprits, il falla it un e audace que,
pendant longtemps, les jurisconsultes les plus b ardis n 'osèrent pas
montrer.
41. - Enfin , deux d'entre eux, Marcellus et U lpien, plus entreprenants que les autres, commencèrent à ba ttre en brèche l'ancienne
théorie, qui répondait si peu à l'i ntenti on des contractan ts.
Le premier, Marcellus, dans le cas d' une in diem addictio, fait
tomber les droits consentis medio tempore par l'acheteur: « Scribit ...
rem pignori esse desi nere, si emptor eum fundum pignori dedisset...>
(L. 4, ~ 3, D., lib . XVlll, tit. II. Adde 1. 3, lib . XX , tit. VI.)
Puis, Ulpien , qui a rapporté la décision de son devancier, et qui
s'est appuyé de son autorité, déclare, toujours à propos de la même
clause résolutoire, que l'acheteur ne saurait prétendre, une fois la
condition accomplie, exercer encore la revendication:« ... post allatam
conditioncm, jam non potest in rem actione uti ... >) ( L. 41, D., lib.
VI, tit. l.).
42. - Quelle est la portée de ces textes? Ulpien remarque que
l'acheteur est propriétaire. Si, dans la première esp~ce, le gage fin it, ce
doit être parce que le droi t de propriété fi nit lui-même. Favre soutient
que la raison en est que la causa pignoris est ab initio suspendue,
u a causa dominii consti tuendi. >1 Or, la résolution de la vente utollit
intellectum translationis dorninii prrecedentis ; » il en est donc comme
si le constituant n'avait jamais été propriétaire, et le gage ne peut
valoir. Disons plus simplement qu' il dut paraître juste à Marcellus
et Ulpien que l'ach eteur, qui n'avait qu' un droit frappé d'u n caractère
r ésoluble, ne pût conférer des droits plus stables quele sien.-Quant
à la loi 41, s'il y est dit que l'acheteu r n'a pas la re,·end ication , c'est
qu'on l'y considère comme aya nt perdu la propriété. Favre admet bien
cela, m ais il ne veu t pas convenir que cette propriété que perd l'acheteur retourne directement et de plein droit a u vendeur. Il faudrait,
d 'après lui, une rétrotradit ion, et il obtiendrait celle-ci en fa isant
condamner l'acheteur, su r l'action ex vendito, à lui retransférer la
p ropriété . Ce système paraît bizarre. Une objectio n bien simple suffit
à le renverser : l'acheteur n 'a plus la propriété, o n l'avoue, et cette
propriété qu 'il n'a plus on veu t qu'il la transfère l N'est-il pas plus
naturel de penser que, pour les au teurs de nos lois, le vendeur sous
pacte d'in diem addictio recouvrait la .propr!été au. m~ment ~ê~e
où l'acheteur en était dépoui llé, à la suite de la melzori.s condztzonzs
allatio?
Mais étendaient-ils cette décision aux autres pactes réso lutoires? Il
est bien' difficile d'élucider cette question.
D'abord nous trouvons certains cas où Ulpien lui-même n'accordait
qu'une ac:ion personnelle. Ainsi, lorsque l'obli.gat~o~ de re_n?re était
née quasi ex contractu. De m èmc au cas de dotzs dzctzo anteneure au
m ariage, lor sque le mariage n'a point lieu: «si '.orte nupt'.re n~~
sequantur nun cio remisso, si quidem sic <ledit muher ut stat1m vin
res fiant condicere eas debebit misso nuncio., . » ( Ulp., l. 7, ~ 3, D .,
lib. XX ÎII, tit. III. ) De même encore probab lemen t en la m atière
des cont rats innommés: Celui des cont ractants qui a exécuté n'a que
la condictio ob rem dati et non la rei vindicatio ( L . 4, C., lib. IV,
tit. L X IV.).
3
�-
54 -
Puis, d'une part, on ne rencontre aucun texte de lui statuant sur
ce poi nt q uant à la /ex commissoria ou au pactum de r etrovendendo.
D'autre part, il faut remarquer la position particulière des contractants en cas d'in dicm addictio . Le but de ce pacte étant seulement
de rendre possible une seconde vente à un prix plus ékvé, la
r ésolution ipso fure était nécessaire ici plus q u'ailleu rs . Un vendeur qui n'eù t eu qu 'une action personnelle n'eût pas eu les
moyens de satisfai re un second acheteu r ni, par conséquent, de
t raiter sérieusement avec lui. De plus, celui q ui achetait sous une
pareille clause devait tenir toujours so n argen t prêt et s'attendre
constamment à voir le pacte sortir à effet. Sa possession, jusqu'à
l'expiration du délai, était aussi peu stable que possible. Aussi, le
pli.:s souYent, ce délai deYait- il être fort cou rt , ce qui diminuait
les incom•énients de la résolution ipso jure. Il y avait donc là
des raisons spéciales de décider qui ne se rencontraient pas dans
les autres pactes.
Cependant, nous voyons l'action en r evendication accordée encore
par Ulpien dans un texte dont je n'ai pas parlé, et qu'on a invoqué
pour formn ler une règle générale appl icable à tous les cas analogues, où il s'agi t de résolution. Ce texte est la loi 29, D ., de mortis
causa donatiouibus. Dwx cas y s:>n t prévus : qua nt au premier,
aucun doute ne pouvait exister: il s'y agi t d' u ne donation à cause
de mort ainsi conçue: (( ut, si mors cont igisset, tune haber ct, cui
donatum est.·~ ~o us_so mmes en présence d'une condition suspensi ve;
t~u te transm1ss1on immédiate de la propriété a été impossible. Il
n.Q.5t don.c n,ull~men~ surprenant que le jurisconsulte nous dise que,
si.ne d11b10 , l •1ct1on rn rem compète au don a!e ur: tant que celui-ci
n est pas mort, la condition demeure en suspe ns, le donataire ne
peut ?r~t~ndre aucun droit; si cc dernier prédécède, la conàition
est defailhe .. Le second cas réglé est plus intéressant, il a plus rapport
a notr e m~tlère. «... Si quis Yero ~i c donavit ut jam nunc h aberet;
redderet, si conYaluisset , vd <le pra.:l io vel pereore rediisset · potcst
· · · ·inte° cont1g1sset;
· q ' UJ· l 11io rum
.•1, s1
J
in rem
defendi
• uonato1
.
. con1ptte-e
.
nm autem e1 cu1 donatum est . Sed, et si morte prreventus si t is cui
donatum est, ad h ùc quis dabit in rem donatori.» Ici la volonté du
' ·
·
·
et nous sommes
a bien éte' d e se d epou
don:iteur
1·11er 1mmcdiatement
.
·
·
· resoluto1re.
bien
On remarquera qu . Ul. en présen ce d' une cond".1llon
pien ne donne pas sa solution san s une cert aine hésitation , qui se
-
35 -
tt~a h~t ~ar 1'~.mpl~i des. mots «potest defendi- 11 Ne serait-il donc pas
temera~re d. induire d u_ne décision ainsi donnée que toujours, aux
yeux d Ulp1en, la propriété revenait à l'aliénateur de plein droit par
'
l'évènement de la condition?
Nous trouvons a u Code ( 1. 3, de pactis inter emptorem et vendit~rem composi,tis) un rescrit relatif à la lex commissoria , qui émane
~ A:lexandre Sevère,_ et nous avons constaté l'ascendan t que l'illustre
1unsconsulte e:erça1t sur l'esprit de ce prince, dont il fut, jusqL1'à sa
mort , le conseiller le plus écou té. Or, il y est formellemen t décidé
que le vendeur im payé (q ui a suivi la foi de l'acheteur) n'aura pas
la revendication . Et, s' il en est ainsi dans le cas de !ex commissoria à
plus fo rte raison devons-nous croire que le vendeur n'en étai t
a rmé en cas de pactwn de 1·etrovendendo. Car il était certainement
plus nécessaire de protéger le vendeu r dans le cas de /ex commissoria
où il courait le risque de perdre à la fois la chose et le prix, que
celui de réméré, où, du moin s, il ne devait perdre que la différence
entre la valeur de la chose et le pri x de vente. De pl us, l'instabilité
dans la propriété de la chose vendue n'au rait, avec le premier pacte,
duré que peu de temps, le ve ndeur ayant un intérêt évident à presser
l'acheteur de se libérer; tandis qu 'il eOt été possible, avec le deuxième
pacte, qu'elle duràt un temps fort lo ng, puisque, jusqu'à Théodose
le J eu ne, l'action de réméré était imprescri ptible et que beaucoup
d'années pouvaient s'écouler avant que le vendeur trouvât avantage
~as
dan~
à reprendre sa chose.
43. - S' il est hasardeux, en présence de ces considérations, de
dire que Marcellus et Ulpien avaient érigé en principe général la
résolution ipso }lire de la transmission de propriété en même temps
que celle du cortrat, il n'en est pas moins v rai que ces deux éminents
jurisconsultes donn èrent le signal d'une réaction contre des idées
surannées.
L a doctrine nou velle qu'ils introduisirent, quelle que fùt du reste
l'étendue qu'ils en tendaien t donner à son application, rcsta- t-elle
isolée ou fut- elle adoptée par les prudents contemporains et postéri eurs? - On a prétendu qu 'elle reçut leur adhésion. Examinons
les textes qui ser vent d'appui à cette opinion .
44. - Ecartons d'abord la loi 14, D., de mortis causâ donat., qui
ne sau rait être regardée comme décisive, car ses termes s'appliquent
aussi bien à une donation sous condition suspensive.
�-
36
( cod . tit.) est ainsi con~ue : u J ulia n us ait : Si quis
. d
1
.
.
i
onatore
vend1derit,
causa
·s
.
.et 1oc vivo
.
• sibi donatum
senoum mor t 1
sset
1
lu
conva
s1
habeb1t,
donator
condi.ctionem
· ; pre t"
.ccerit
1 et hoc
.
.
11
f
r. »
compellllu
restlluere
m
scrvu
ipsum
et
alioquin
lcgerit.
.
d ona1ore
d
,
·
.
.
'
Il semble donc que. de l'avis de J ulie n, il ne .tenait qu a u o nateu r
. contenter de
d ere Prendre di rectement la chose vendue au l ie u de se
l'action personnelle. Mais il est d.i~ cilc d e. ne pas croJre que ce tex te
a été remanié et dénatu ré par J ust1men, pu isque no us voyons en u n
autre end roit (L. r9 , eod. tit.) ce même J ulien refuser form.ell~m~~ t
la revendicati on au donateur da ns le même cas. «... Nec h u ii.: s1mi11s
est is qui rem q•.1am mortis causà acceperat alii porrà dederi t : nam
donator hui c non rem sed pre tium ejus condi cere t. >l
On ne saurait non plus rien ind uire de certain de la loi 8 , D ., de
[e o-e comm. , où Scœvola emploie bien, il est vrai, l'exp ression vindica~·e, mais sans q u'elle puisse êt re regard ée comme ayan t u ne significati on techniq ue. ( Accari as, t. II , p. +70 1 n• 3. ) Peut-être entend- il
parler se ulement d'actio n en res titu tion.
On en a dit autant du mo t vindicatio employé dans une con stitution
d'AlexandreSévère (C., lib. I V, tit. LIV, l. 4 ) . Mais je dois d'abord
transcrire ce texte important, ainsi que celui qu i le précède, dont
j'ai déjà parlé, et avec lequel il paraît présenter une ant inomie flagrante. L. 3 : « Qui eâ lege p rred lu m vendidi t , ut , n isi reliquum
pretium int ra cenum tem pus restitutum esset , ad se r everteretur :
si non p recariam possessionem trad id it, rei vindicationem non h11.bet,
sed actionem ex vendito. » Voi là qui est aussi for mel que possible ;
et pourtant le Yende ur avait p ris soin d e sti puler exp ressément le
retour direct de la propri été à défa u t de paiement: p r œdium ad se
« Commissoriœ vcnd itio ni s legem exercere non
reverteretur. L.
potest q ui, po~t prrestitutum pretii sol ve nd i d iem , non vindicationem
1"ei eligere, sed usurarum p reti i peti tionem sequi m al uit. » Ne
semble- t- i l pas que l'oppositio n , la co n lradii.: tion n e pe u vent pas
être plus accusées? Et œs deux déc isions sont du mêm e p rince! I ndépendamment de l'explication que j'indiquais en commençant, et
qu i consiste à refuser au mot vi11d icatio son se ns h a bi tuel, o n en a
présenté plusieurs au tres. Voët, suiv i par Zi m mern , pense q u 'on s'en
référai t à l' in te ntion des p:irties; il y a u ra it eu à disting uer deux
sortes de fo rmul es : si le pacte r ésolutoire éta it con eu directis ver bis
(res inempta sit), c'était le cas de la loi 4 , le vendeu~ était arm é de la
La 1o1· -i 7, ;i((
+:
r evendication ; s'il était conçu verbis obliquis ( r es redeat) , on se
t rouvai t sous l'empire de la lo i 3, et le vende u r était réd u it à l'action
personnelle. Cette d istinction me paraî t arbitraire. I 1en tst une autre
qui semble ind iquée, bien q ue trop peu clairement, par Je rapprochement de nos deux textes: Qua nd la propr iété a été transférée,
l'évènemen t d e la co nd itio n résolu toire ne donne jamais au vendeu r
q u' u ne acti on per sonn elle; seulement, la loi 4, q ui parle de revend ication, se place dans l'h ypothèse où la possession de l'acheteur était
p récaire, cette possession ne chan gea n t de caractère que lorsque le
vendeur opte pour le paiement des intérêts d u prix, parce qu' u n ven deur ne saura it exiger à la fois la chose et le prix. (1)
L e doute est possible qua nt à l'opinion p rofessée par Paul, car on
se trou ve en p résen ce de deu x tex tes de l ui qui paraissen t conçus
dans des systèmes di fférents . L e p remier (L. 39, D., de mortis causa
dnnat. ) prévoit l'affranchissement d'un esclave donné à cause de mort
et n'acco rde d ans ce cas au donateur qu 'une action personnelle en
d ommages- in térêts. Ma is d ans l'au tre (1. 9, pr., l ib. XXX IX, tit. III.)
il est d it qne celui qu i acqui ert une ser vitude sur un fonds vendu
sou scondi Lion résolu toi re d oit, pour assu rer le mai n tien de son acquisition , traiter non -seulemen t avec l'acheteur, propi iétaire actuel,
.
mais aussi avec le ve ndeur. « I n diem ad d icto prredio et emptons et
vendito ris volu ntas exqui renda est : u t sive re manserit penes emptorem sive recesseri t, certum sit voluntate domini factam aquœ cessionem'. l> On a su p posé , pour concilier ces deux textes, que P,1ul visait
dans la loi 9 le cas d ' une in diem addicto sous condi tion suspensive.
E n effet cela expliquera it la d iffé rence des solutions données; mais,
bien qu:il y ait eu que lq ue hésitat ion sur ce poi?t (V. 1. 2, D ._, de in
diem addict. ) , le pac te d'in diem addictio était présumé fait sous
conditio n r ésolutoire, à moins que les parti es n'eussent express~ment
manifesté une vo lonté cont rai re (J . P. Molitor, t. I , p. 607.) . S1 donc
le ju risconsulte emplo ie, sa ns aut re indication , l'expression d'in diem
addictio on doit tout natu rel kmcnt penser q u'il envisage cette op~
r ation s~us son aspect et avec ses caractères ordinaires. De sorte .qu'il
est bien difficile de savoi r dans q uelle mesur e P aul approuvait les
tendances réformat rices de son ami U lpien .
(1) V. une autre explication dans Etienne,. Inst itutes, t. li, P· 19.
�-
38 -
t encore tirer une objection embarrassante d ' une constitu. 0 nd'pAeutonin Caracalla ( L. 1, C., l ib. IV, ti t . UV). Peut-être n'y
d \ . d .
, 1 .
n
tlOO
e la rétrocession et non la r cso ut1on e p cin ro1t.
·
.
.
. . . ffi .1 d'
v1se-t-on q u
, _ t-..fais s'i lestquelquclo1sd1 c1 e exp11qucr certams textet>~eut-ètre d'.ailleurs altérés, d' un e man i~re satisf~isantc, je per. ' à croire pourta nt que l'opinion qu 1 accordait au vendeur,
·
· . l' ·
é l
. ·
s1ste
rem
'accomplissement de la cond1t1on r . so uto u e, act10n zn
. ,
.
.
apr ès l
n'était professée, pendant la p~no~e classique, qu e par une m1~onte
, prits novateurs ; et j'en vo is d abord une preuve dans la 101 3 au
.
.
d
d es
Code ( tit. cit.), qui, ne réservant que le cas e pos~ess~on précaire, formule bien une règle absolue, et sur laquelle 11 n y a pas moyen
d'équivoquer. La revendication. y est formellement :efusée: « rei
vindicationem non habet (vend1tor). » - Dans le meme sens, on
trouve le principe général rappelé et consacré dans la constitution de
Dioclétien dont j'ai déjà parlé (F ragm. Vatic., n• 283). - Enfin, il
est un grand nombre de textes où il n'est parlé que des actions person nelles. Par exemple, dans la loi 1 S, li b. X II , tit. IV; « Cum servus tuus in suspicionem furti Attio venisset, dedisti eum in quresti onem sub eâ eausâ ut si id repertum in eo non esset, rederetur tibi :
is euro tradidit prrefecto vigi lum , quasi in facino re depre hensum ... 1l
Certes la condition de retour est bien clairement formu lée dans cette
'
quels secours accorde-t-on à l'ancien m aî tre de l'esloi. Cependant,
clave ? Labéon lui donne l'action ad exhibendurn, <( q uoniam fecerit
(Attius) quominus exhiberer. » Mais Proculus la lui refuse, ainsi que
l'action furti, à raison du transfert de propriété. Il n'accorde que
des dommages-intérêts, et c'est aussi la conclusion de Pomponius,
qui paraît se faire l'interprète du sentiment gé néral. «Ages cum Attio,
dare eum tibi oportere: quia et ante mortem (servi) <lare tibi eum
oportuerit. »A ucun de ces jurisconsultes ne songe à accorder l'action
en revendication, qui serait, cependant, pour le vendeu r, la plus utile
jusqu'au jour où le vigilum prœfectus aura frappé de mort l'esclave.
Rappelons-nous que l'une des sources du Droit Romain est dans les
répon ses des prudents. Les tex.tes où nous voyons Marcellus et U lpien
accorder une action in rem n'ont pas été écrits par eux en tant qu' interprètes du droit établi, mais en tant que législateurs. Mais cette
doctrine nouvelle était si révolutionnaire qu'elle dut mettre un très
long temps à conqu érir tous les esprits. E lle ne dut entrer dans la
législation que peu à peu, et son triomphe définitif, sa consécration
officielle et générale ne date que de Justinien. (Pellat, Exposé de~
principes généraux de la propriété; commentaire de la loi 41, D., de
rei vindicatione, p. 274 et suiv. ; - Bufnoir, traité de la condition,
p . i36 et suiv.)
46. - Toute cette mati ère a été l'objet de vives controverses. On
a soutenu , d'une part, que Je vendeur a toujours eu l'action réelle.( 1)
Nous avons déjà YU qu'i l y a des tex tes qui son t inconciliables avec
cette d octrine, notamment le n• 383 dc.s Fragm ents du Vatican.Ajoutons la loi 26, au Code, de legatis, dont il va êt re bientôt
parlé .
D 'ailleurs, ne serait-il pas bien ex traordinai re qu'une législation,
comme celle de Rome dans les premiers temps, qu'on pourrait appeler, non pas seulement formaliste, mai s matérialiste, eût admis le
principe abstrait d e la résolution ipso jure des transferts de propriété?
Enfin, s'il fallait une preuve de plus, je la trouverais dans la manière
dont les Romains pratiquaient le nantissement à l'origine. Le débiteur, par la mancipati on ou par la traditio n, suivan t b nature de la
chose engagée, transférait pleinement la propriété à son créancier, et
celui-ci s'obl igeait par un contrat de fiducie à re tran sf~rer la propriété, après paiement de sa créa nce. N'aurait-ce p:is été là une
compl ication bien inutile, si l'on ava it eu la possibilité d'aliéner la
propriété du gage sous la condition résolutoire du paiement de ta
dette?
47. - D 'autres roman istes, entre autres M . Maynz, ont un sys tème diam étralement opposé. Sui va nt eux , l'aliénation de la propriété
ad tempus vel ad conditionem était chose im possible même au temps
de Justinien. A l'appu i de leu r thèse, ils in voquen t la maxime:
c Res inter alios acta aliis nec nocet, nec prodest. » L'acheteur qu i
seul a contracté avec le vendeur doit seul être att eint par la résolution ; il serait inique que des tiers qui n'ont pas consenti au pacte
en supportassent les effets. A cela j'oppose _la règle: « _emo plus
juris dare potest quam ipse habet. n Si l'action réelle e~:iste contre
l'acheteur . elle doit aussi bien exister contre ses ayants cause.
: Vanger?': , Lehrb11ch,_
( ) Cette opinion parait ass~z accréditée en Allemagne _
1
; Thibaut, Civ. Arch., X VI, p. 383 ; Z1mmern, 1b1d., 1, p. 2S 1 ,
l q6, t. , p.
1
149
Fritt, ibid., vm, p. ,s6.
�-40 . n vrai que cette théorie présente, surtout à défaut de
Il est b te
., é d
publicité dans les mutations de pr~pnet , e g raves da.ngcrs
les tiers. S'ils sont prudents , ils demanderont à voir les
' ls; ·ils You· · ree
· d es· d 101ts
· ve ulent acqu énr
pour
de celui de qui· ils
·
d
·, , S
.
t1tres
dront connaitre l'étendue de son droit de propn ete. ans o u te, leur
, 1·ailance et les précautions qu 'i ls prendront n e suffiront pas toujou rs
~ l~ur éviter tout dommage ; mais, que la loi soit im parfaite, ce n'est
pas une raison po~r n.ier so~ e~ i sten ce: P ar ~e motif! je nc..discuterai
pas une autre ob1ect10n theonq.ue qui con~1st: à ~ire ~u '. l est. contraire à l'essence même du droit de propnéte qu 11 soit eta bh avec
limitation dans sa durée. Cette vieille idée me paraît d'ailleurs
inexacte et ne répond pas aux exigences de to us les cas possibles (1).
Des textes très précis établissent qu'elle n'était plus admise à l'époque
de Justinien . C'est d 'ab0rd la loi 2, au Code, de do11ationib11s quœ
sub modo vel conditione vel certo tempore conficiuntur : « Si rcrum
tuarum proprietatem dono dedisti, ira ut post mortern ejus qui accipi t ad te rediret, donatio valet : cum etiam ad tempus cerlum ve/
incertum ea ficri potest, lege scilicet , qure ei imposita est, conservanda. ll Cette constitution, q ui figure dans la compilation de J ustinien sous le nom des empe reurs Dioclétien et Maximien, contient
une décision exactement in verse de celle qu 'ils ava ient prise en
réalité. C'est, en effet, ainsi que le r emarque M. Vernet ( Textes
choisis, F· 138 ), une reproduct ion du n• 283 F ragm. Vatic., déjà
mentionné plusieurs fois. J ust in ien conserve avec respect l'espèce
sur laquelle statuaient ses prédécesseurs, et même leur langage, mais,
par la simple suppression d'une négation, il change la solution, qui
!le lui convenait plus (2). La même théorie est aussi proclamée dans
la loi 26, au Code, de legatis, dont le texte indique même que la
jurisprudence s'était déjà ralliée en partie aux idées d' Ulpien au
( 1) On s'accorde, a peu près, aujourd'hui à reconnaitre que la perpétuité est
seulement de la nature du droit de propriété, d'une mani ère générale. L'idée de
l'étendue et celle de la dur.!e d'un droit sont tout-à-fait d istinctes. Les auteurs modernes tendent de plus en pl us à enseigner cette disti nction, notamment à propos
du droit de propriété artistique et littéraire. V. Gautier. t . Il, p. 416 et su iv.
(z) Voici quel était le texte origi nal : « Si prred iorum s tipendiariorum proprie·
tatem dono dedisti, ita ut post mortem ejus qui accepit ad te rediret, donatio irrita
ut, cum ad tempus proprietas tran~ferri nequivcrit. t
-
41 -
moment où elle parut. « lllud quod de legatis vel fideicommissis
temporalibus, utpote irri tis, a legum conditoribus definitum est,
emcndare prospeximus : sa ncien tcs etiam talem lega to rum vel fideicommissorum speciem valcre, et firmitatem habere. Cum enimjam
constitutum sit fie ri posse temporales donationes et contractus, consequens est etiam legata et fideicommissa qure ad tempus relicta su nt
ad eamdem similitudinem confirmari ... i> Il paraît impossible d'éluder
d es textes si clairs . M. May nz répond cependant en leur opposan t
d'autres tex tes qui accorden t au vendeur les actions personnelles ex
vendito ou prœcriptis verbis. Pourquoi Justinien les aurait-il conservés au Digeste et au Code s'i l donnait réellement au vendeu r cette
arme meilleure, la reYe ndication ? - L a raison en est bien simple :
Nous connaisso ns l'utilité de l'actio in rem: la propriété revient au
vendeur franche et libre de to us les droits réels dont l'acheteur aura
pu la g rever ; si même ce dernier avait aliéné la chose, le vendeur
pourrait la suivre et la rep rendre entre les mains des tiers. Mais la
revend ication suppose que le vendeur était propr iétaire au jour de
la ma ncipation ou de la tradition ; il fau t quïl m ontre qu'il l'était.
Si donc il ne peut en admin istrer la preuve, il recourra au x actions
perso nnelles, pour lesquelles il suffit d 'établir qu' il y a eu contrat de
vente. Et si l'acheteur, medio tempore, a usucapé la propriété ( L. 2,
~ 1 , D., de in diem addict. ), le vendeu r, par l'action venditi, se fera
rendre le bénéfice fa it par l'achete ur à l'occasion de la vente, il se
fera t ransférer cette propriété. De plus, et cela suffit à expliquer
pourquoi Ju stinien a conservé les textes rela tifs au x actions personnelles, le juge de l'actio n en r evendication n 'a pas qualité pour
s'occuper des faits antérieurs à l'époque où le vendeu r a recouvré son
droit de propriété CAccari as, n• 614. ) ; les actions personnelles
offrent l'avantage de se prêter à toutes demandes de prestations accessoires. Le vendeur, lors de l'événement de la condition résolutoire,
est bien propriétaire d e l'objet principal, il n'est que créancier des
fruits et autres accessoires. E n effet, il n 'a pu les comprenjre, comme
le fonds, dans la l ivraison ad conditionem, puisque, au moment oll
elle a été fa ite, ils n'existaient pas encore.
48 . - Ces considérations amènent à examiner brièvement si le
retour de la propriété sur la tête du vendeur s'accomplissait avec effet
rétroactif. J 'ai déjà indiqué accidentellement que tel n 'est pas mon
avis, et je peux m 'ap puyer sur rautôrité de romanistes distingu6s:
�-
42 -
• ... tous les textes qui traite nt d e l'exti n ction des droits réels établis
pende11te conditione sur la chose pl r l'achete ur su pposent tou jours
qu e, mè mc ex postjacto, ces d roits d oi ve nt être considérés comme
régulièrement éca blis, com me aya n t duré jusq u 'à l'arri vée de la co ndition, et comme prena nt fin à cette é poque. » ( B u fno ir, op. cit.).
O n n·a qu'a parcou rir les tex tes précités d e Ma rcell us et Ulpie n po ur
être convaincu de cette vé rité. Qu'on se rappelle a ussi les ter mes des
lois 2 , Cod e, lib. V lll , t it. LV, et 26, lib . VI , t it. XXXV II. Il n' y
avait pas r étroacti vi té de la condition accomplie; i l y ava it seu lement
translatio ad temp us de la propriété.
En fa veu r du système de la rPtroacti vité, on tire argume~t d 'u ne
loi citée ci-dessus, 9 , pr. , D., dt! aquâ , et aquœ pluviœ arcendœ. Si,
a-t-on dit, a près l'eventus conditionis, la ser vitude est rega rdée
co mme ayant é té constituée voluntate domini, c·est tp e, rétroa ctivement, le vendeur est considéré comme aya nt été prop ri étaire à
l'époque de cette constitution . A cela plusieurs réponses o nt é té fa ites:
on a dit qu'il n 'était p as bien certain q u e ce texte v isâ t l'hy po thèse
d'u ne condition résolutoire; qu 'il était même fo rt douteux que P a ul,
son auteu r , admî t da ns a ucu n cas la résolu tion ipso j?tr~ du droit
de pro?ri.été. Enfin , M. Bufn oir ( op. cit., p. 4 83 .) so u ti e nt que
P a u l v1sa1t le cas d ' une servitude éta b lie jure prœlorio per usum et
patientiam. De la pa rt du co nstitu a nt le simple co nsen teme nt à so n
exercice su ffit ; et ce consentemen t peu t êt re don n é va la b leme nt pa r
le ve.~deur sous la condition suspe nsive qu 'i l deviend ra propriétaire
de l 1mmeu ble grevé.
49 · - M ais quel est l'in térêt de la con t roverse, puisque d a ns les
deux cas s'étei g~en.t tous les droits nés du c hef de l'ac he te u r (1)?
E n vertu d u principe de n on rétroac ti vité : - 1• le ve nd eu r n e
recouvre. pas la proprié té des fr u its e t accessiones, qu'il n e po urra
p a rconsequent revend iquer s'ils se t rou vent entre les mains de tie rs
et q u 'il ne pourra, comme je l'ai déjà di t plus h a ut , exige r d e l'ache~
teur q~e par. l'action ex-vendito. - 2° le vendeur n 'est pas saisi
d~ plem d.ro1t des actions q ui p rennent naissa nce à l 'occasio n d e
fai t~ comm~s penda~t ~a posse~sion de l'ach eteur, actio legis A quiliœ ,
actzo furtz, condzctzo jurtz va , e t il n e peut les exercer que si
'à
( 1) N emo plus j uris .•.. . Cette maxi me s'a pplique a ussi birn à la duré
e qu
l'é tendue du droit. Fritting, Ueber den Be{(ri.ff der Riickriehuug , p . 6G.
cession lu i en est faite . - 3' Le ven deur, n 'étant plus et n 'étant pas
encore propriétaire, ne sa urait consen tir media tempore des droits
réels sur l'immeuble vend u . - 4° le vendeur jo ui ra d e la servitu de
acqui se au profit du fo nds pa r l'ac heteur ( L. 8, ~ 1, D. ,quernadmodum
servitutes amittunlur,), tand is qu'elle s'éteindrait si le droit de propriété était anéanti au ssi in prœteritum ; on voi t que le vendeu r
n 'a ura p as tou jo u r s à se plaindre de s effe ts de la n on-rétroactivité.
- s· L es servi t udes é tei n tes pa r la con fusion n e renaîtront pas de
plein d roit ; les pa rties pourron t se u lemen t en exiger le rétablissement . - E n fin , n ou s a vons d éjà vu que, lorsque le vendeu r n' étai t
pas p r oprié tai re du tonds vend u et que l'acheteurl'usuca pait p endente
conditione , ce dernier en demeurait p ropriétaire mê me a près l 'eventus
conditionis, a yant posséd é en ve rtu d' une juste ca use, le contrat de
ven te, qui n 'est é teint qu ' in f ut11nm1 ( L . 4 , pr ., D., lib. X VIII ,
tit . II 1). Seu lement, c'est , e n derni ère an alyse, a u p rofit du vendeu r
qu 'aura été dépouillé l'a nci en p ropr ié taire, pu ii;qu e l'achete ur doit
lui rendre compte de tou t le bt!néfice qu 'il a retiré du contrat. (1).
So. - Cette g ra n de questi on ües effets de la condition résolutoi re,
en Droit Ro m ain , d ans le contrat d e vente , m' a entraî né à de longs
développe ments, d 'où n aî t peu t-être u n peu de confusion. Résumons
e n quelques m ots le système q u e j'ai adopté.
P a r l'évèn e ment de la condi tion :
Si le contra t n 'a pas e n core re~u d 'exéc uti on, les ob ligations sont
puremen t et sim p leme nt é teintes.
Si l'exécutio n a e u lieu , le tra nsfer t de propriété subsiste, le cont ra t d e v ente seul est résolu . Le vendeu r n 'a donc à son ser vice qu 'une
action pe rso n nelle, qu i fut d ·abord la condictio sine causâ, p uis l'actio venditii accordée par les S ab i ni ens et /' actio prœscriptis verbis
acco rdée pa r les Proc uli ens. Ces de u x dern ières éta n t contractuelles,
( 1) Mais. qu'en serait-il s i l'usucapion n'était pas encore accomplie au jour de
l 'eve11t11s co11ditio11is? Javol e nus a:lmettait l'accessio possessio1111m ( L. 19. D ..
de usurpat .. A dde 1. 6, de div. temp .. Cpr. 1. 13, de adq11ir. vel ami tt. possess.) :
Je vendeur n'étant que l'ayant cause de l'acheteur, il suffisait pour qu'elle se prod uisît q u'il fût lui -même de bonnt! fo i au moment où commençait sa possession .
Plus tard, qua nd la propri~ lé fait r etou r au vendeur ipso j ure et qu'il n'esL plus
l'ayant cause de l'ach e te u r, le résultat ne devrait 1 igo ureusement p lus être le même.
Mais , les règles nouvelles n'ayant été in trodu ites q ue pour favor iser le vendeur.
celui-ci pourra, qua nd il y trouvera avantage. s'en tenir aux anciens principe$.
�-44 et assuran t l'exécution des prestations réciproques qui pouvaient être
dues, c'était là un premier progrès, que consacra une constitution
d'Alexandre Sévère.
Mais la vieille règle que la propriété ne peut être transmise ad
tempus vel ad conditionem constituait pour le ve ndeu r une entrave et
un péril , auxq uels voulurent po rter remède quelques ju risconsultes
éminents, Marcellus, Ulpien, en accordant, au m oi ns dans certai ns
cas, l'action in rem. L 'idée nou velle, qui venait se heu rter à une tradition séculaire ne fut pas admise sans une vive et longue opposition
et c'est.seu.lement sous J usti_nien que nous la voyons triompher. L~
re\•end1cat1on ne su pplanta pas, d 'ailleurs, les actions personnelles
dont elle laissai t subsister l'utilité; elle vint seul ement s'ajouter~
elles, avec ses ava ntages pa rticuliers.
. E~fin , rema~quon s q ue la résolution de la propriété ne se produisit
1ama1s rétroactivement; mais le principe de n on-rétroactivité, sainement entendu, ne laisse pas de présenter q uelquefois des avantages
pour le vendeur.
V. - Conditions d'exercice du Pacte
51. - Les parties étaient libres de régler comme elles l'entendaient l'exercice de la facu lté de rachat. Elles pouvaient fa ire consister l'é.vénem,ent de, la condition, soit da ns Je remboursement effecti f
du pnx paye par 1 acheteur, dans le délai convenu, soit dans de sim ples offres, réelles ou verb1les, ou dans la pure manifestation de la
volonté d~ Ye~deur. Mais, lorsque le contrat n 'avait pas précisé ce
que devr~1t fa1~e l_e ~end_eur, pou r éviter la déchéance de son droit, à
quel parti fall~1t~1l s arreter? On ne peut tirer argument ni de la loi
7 '. ~·, d~ pactzs znt.er en~pt. et vend., n i de la loi 2, eod. tit. Si Ja prem1ere ~x1ge la co_ns1gnat.1on 1 c'est uni que ment par application de la
· ava ·ient convenu
volonte des .part•es
. , dans l' esp èce d u rescrit,
. - • qui
qu~ la c~nd1tion serait ~c~om~lie lorsque Je prix payé aurait été rendu · "Si a te compara vit 1s CUJUS meministi, et convenit ut si intra
certum.. ~empus. soluta J_uerit data quanti tas, s it res in e~pta ... »
(V. Boenus, d~c1s. I 24, n" 26 et seq .). La loi 2 se conten te de simples
offres. ( 1), mais, dans l'espèce tranchée par le rescrit, le contrat avai t
le (1:~~n p7ut même se demander si ell e entend exiger des offres réelles, comme
P . end~t Barthole. « · · • teque parato satisfacerc conditioni dicta: , dit le
rescrit; co a peut auui bien s';ppli9ue.r à des offre~ purement verbales. '
encore prévu et réglé ainsi la difficulté: « ..• fundum ... eâ lege vendiderunt ut, si ... pretium obtulisse11t, restitueretur ... » Les textes ne
résolvant donc pas la question d 'une manière générale, toutes les
opinions se sont produites, et Tiraqueau nous montre (dans son traité
de retract. genti/it., ~ 1 , glos. 17, n• 8 etglos. 19, n• 4 et seq.) à quel
point les commentate~rs du moyen-age étaient divisés à ce sujet.
P erezi us se contentait d 'offres réelles: (( Redimere volens tenelur
pretium totum offcrre, nec opus est id consig nare ... Sola realis obla t io sufficit; eâque factâ justificabitur hujus pacti conditio, quœ est ut
oblate pretio res rest ituatur. «(Ad codicem, sub tit. de pactis inter
empt.) Favre repoussait même la nécessité des offres réelles (Cod., lib.
IV, t. XXXV I , def. 6.); et, en effet, comment aurait-on pu astreindre
le vendeur, dont la cause est, d'ailleurs, favorable, à des formalités
qui ne lui auraient été prescrites ni par la con vention ni par la loi,
si, toutefois, il n'existai t pas sur la matière de textes plus décisifs que
ceux qui nous sont parven us?
Lorsque le délai fixé est entièrement écoulé, le vendeur n'a plus
aucun moye n de recouvrer sa chose que par une nouvelle conven tion .
VI. - Elfets.
Obligations du vendellr. -
52. - Il doit rendre tous les profits
qu 'il a reti rés du co ntrat. ( 1) En première ligne, le prix de vente.Mais, qllid des intérêts? Nous verrons pl us loin que les fr uits lui
sont restitués; or, il sera it in juste qu'il retî n t à la fois les intérèts du
prix et les fruits de la chose. Les intérêts sont considérés comme la
représentation du jntcll/S (L. 13, ~ 19 et seq., D., de action. empt.;
l. 5, C., de act. empt.) .
L e vendeur doit restituer en outre les dépenses nécessaires faites
par l'acheteur (L. 16, D., de in diem addict.), puisqu'il aurait dù les
faire l ui-même s'il avait gardé la possession du fo nds. - Il serait
imprudent de décider par a contrario du texte d 'Ulpien, dans la loi
(1) Dans le cas de /ex commissoria le vendeur ne restitue rien. A-t-il m.;rne
touché une partie du pri x, il la garde; Seulement, l'acheteur est alors autorisé à
conserveries fruits (L. 6, pr.,et 1. .J.. § 1 , D , de lege co111111. ) . Cette sévérité tient
à ce que la résolution se produit par la faute de l'acheteur.
�- 47 précédente, que les dépenses simplement utiles ne devaient pas être
restituées. Les lois 14, D., de niortis causa, 55 et 61, /ocati, s'opposent à l'adoption de cette idée. Je pense, d'une manière générale,
qu'elles devaient être restituées, au moins jusqu'à concurren ce de la
plus-value; autrement, le ' 'codeur se serai t enrichi aux dépens de
l'acheteur. Mais, il fa ut tenir grand compte des circonstances: « bonus judex variè ex personnis causisque constituet. >> ( L. 38, D., de
rei vind .. ) Si l'acheteur faisait des dépenses qui, quoique utiles,
seraient excessives, eu égard à la fortune du vendeur, on ne comprendr:iit pas que, par ce calcul déloyal, il pût mettre ce dernier dans
l'impossibilité d'exercer le réméré. Dans ce cas, il y aurait lieu
d'assimiler les dépenses utiles aux dépenses simplement volu ptuaires,
pour lesquelles la règle est que le vendeur doit être tenu quitte en
laissant l'acheteur enlever tout ce qui peut être enlevé sans détérioration du fonds.(\ Sufficit tibi permitti tollere ex his rebus qure possis:
dùm ita ne deterior sit fondus quam si initio non foret œdificatu m.»
(Eâd. leg. ).
On a nié, d' une manière générale, le droit de l'acheteur au remboursement des impenses. Le pri x du réméré, a-t-on dit, est fixé
d'ayaoce et ne doit pas être mod ifié. Gluck, Leyser, Molitor répon dent justement que le remboursement du prix et celui des impenses
sont choses tout-à- fait distinctes et indépendantes; l'un ne peu t être
considéré comme augmentant l'autre, puisqu' il n'en fait pas partie.
On ajoute que l'acheteur doit supporter le ri sque, étant propriétaire;
mais il est debitor speciei envers le vendcur,ct, comme tel , il ne doit
paslesupporter ( Molitor, n· 519.). Remarquons enfin que l'intérêt
public, qui veut que les biens s'améliorent, sou ffrirait de la solution
proposée. L'acheteur n'aurait garde de faire des réparations dont un
autre que lui pourrait recueillir impunément le bénéfice
Obligations de I'acheteur. - 53. - li doit d'abord 'resti tuer la
chose, mais là ne se bornent pas ses obligations. Il en a d'autres,
nai ~sant du pr~ju~ice q.u' il cause par sa faute ou du bénéfice qu'il
réalise. Le préjudice dott être réparé et le bénéfice transmis.
Qu~n.t au préjudice,. Pau l s'exprime ainsi : 11 ... per quam actionem
( :·endltl ) ._.. quo d~tenor res c~ lpa vel dolo malo ejus facta sit, reci~1 et ve~ditor; et 1ta Labeoni et Nervœ placuit . >> L'acheteur doit
ind~mn.1ser le vendeur ~es dégradations provenant de sa négligence,
car il n est pas tout-à-fait dans la situation d'un acheteur ordinaire :
son abusus est limité par l'obligation éventuelle de restituer, qu'il ne
doit pas perdre de vue.
Quant au bénéfice, l'iicheteur en rend également compte ..C'est au
vendeur que doivent profiter les accessiones, telles que l'alluvion et le
part de l'esclave. C'est à lui aussi que doivenL revenir, au moyen d'une
cession, les interdits ( undè vi, quod vi aut clam) et les actions
(j'ur:i, legis Aquiliœ) qu'a pu acquérir l'acheteur medio tempore,
relativemen t à la chose ( L. 4, § 4, D., de in diem add. ) .
54. - Que faut-il décider au sujet des fruits? Nous sommes en
présence de textes contrad,ictoires. La loi 2, au Code, de pactis inter
empt., décide que l'acheteur doit compte des fruits à partir de l'offre
du prix de rachat : d'où l'on pourrait conclure qu'il a droit de garder
tous les fruits percus antérieurement. Mais di verses lois sont concues
dans un esprit to~t différent: \\ Per quam actionem (venditi), dit la
loi 14, ~ 1, lib. XVII[, tit. II, fructus quos prier emptor percepit...
recepiet venditor. » Ulpien a dit dans la loi 2, in fine, au même titre,
ifructus
que l'acheteur sous pacte d'in diem adictio profite des fruits <
et accessiones lucrari » ; il ajoute ( l. 6, pr .) : « lllud quod dictum
est, fructus interea captes emptorem priorem sequi, totiens verum est
quoticns nullu s emptor existit qu i meliorem conditionem adfe1at,
vel falsus existit : sin vero existit emptor postcrior,ji·uctus refundere priorem debere constat (sed venditori) : et ità Julianus .....
scripsit. » La loi 4, ~ 4, eod. tit , est dans le même sens: l'acheteur, y
est-il dit, doit (\ prœstare judicio venditi fructus quos percepit. »
- Devant cette divergence, quelques auteurs on t proposé une solution intermédiaire, et ont dit, s'appuya nt par analogie sur les lois 5,
6 et 7, D., soluto 111atrimonio, que le vendeur ne pou nit avoir droit
q u'aux fruits de la dernière année (celle du retrait), et seulement dans
la proportion de sa jou issance pendant cette année. Mais nous ne
voyons pas que, nulle part, il soit parlé de partage des fruits à propos
de la résolution de la ve nte. L 'assimilation paraît donc arbitraire. Je pe11se qu'il ne faut pas être bien surpris des différences que l'on
trouYe dans les solutions données au Di geste et au Code. Il ne fa ut
pas oublier que chaque prudent comme chaque empereur était
législateur et obéissait à la tournure particulière de son esprit. De
plus, la plupart des te xtes compris dans ces compilations sont des
décisions d'espèces, où grand compte a été tenu des circonstances de
la cause. (V. Bufnoir, op. cit., P·+74· ). J'aime mieux m'en rapporter
�à l'ouvrage connu sous le nom de Fragmenta Vaticana, qui, comme
le remarque justement l\1. C. Giraud (Novum enchiridion, p. 3 17 ),
semble avoir été composé plus en vue de l'Ecole qu'en vue du Palais,
et où il 'y a donc plus de chances de trouver la pure doctrine, dégagée
des tempéraments q ue des considérations particulières d'équité pouvaient y apporter dans la pratique. Au n' 14 est formulée, ce semble,
la règle générale: << Lege venditionis inempto prredio facto,fructus
interea perceptos judicio venditi 1·eslitui placuit, q uoniam eo jure
contractum in exordio videtur. »
VII. - Délai.
55. - Les pa rties pouvaient con venir ou non d'un délai po ur
l'exer.:iœ du pacte de rachat. « ... Si emptori pretium quandocumque
obtulissent vel intra certa tempora, ... » dit la loi 2, C., de pactis
inter emptorem et venditorem. Quand elles s'étaient expliquées, on
s'en tenait évidemment au x termes du contrat. Dans le cas contra ire,
que fallait-il déc ider? V0ët pensait qu'il y avait lieu d'appl iquer la
loi 3 r, ~ 22, D., de .IEdilit. edicto, qui accorde, dans l'espèce d 'un
pactwn displicentiœ, soixante jours utiles à compter du jour de la
vente. D'autres, frappés sans doute des inconvénients d' une incertitude prolongée sur la propriété, pensaient qu'il ne falla it accorder au
vendeur qu'un délai peu étendu. Ils tiraient un argument d 'analog ie
de la loi 23 in fine , D .. de obligat. et action., qui statue sur la /ex
commissoria: « ... Servius rectissimè e:i:istimavit, si quando dies qu à
pecunia daretur sententia arbitri comprehensa non esset, modicum
spatium datum videri. H oc idem dicendum et cum quid eà lege
venierit ut, nisi ad di em pretium solutum fuerit, inem pta res fi at. l>
Je pense, quant à moi , que, dans le droit classique, puisque les action s
dérivant des contrats étaient des acti ons civiles et, partant, perpétuelles, le silence des cont racta nts sur la durée de la convention de rach at
avait pour effet de la rendre perpétuelle. Et, lorsqu e T héodose le
Jeune éta blit la prescription trentena ire (1. 3, C., de prœscriptione
X~X vel XL annorum: «... H re actiones annis triginta continuis
ex.tmguantur, qure perpetu::c videbantur ... »), elle s'y trou va naturel~ei:ie~t, soumise. - _Il ne faudrait pas croire, d'ailleurs, qu e la durée
lllim1tee de la faculte de rachat présentât, à l'époque classique, des
dangers excesssifs, puisque no us sa von s que le vendeur était alors
réduit à des actions personnelles impuissa ntes à porter atteinte aux
droitll des tiers.
DROIT COUTU!iIER
56. - On entend , en général ,par d roit de retrait Je droit pou r une
personne de faire r entrer en sa possession un bien qu'elle avait aliéné,
moyenn ant rem boursemen t à l'acquéreur d u prix d'achat. - Dès lors,
le retrayé, si l'on ve ut m e passer ce mot , perd la qualité d'acheteu r,
qu'il est censé n'avoir jamais eue. « O b retractum, dit Ti raquea u (de
retr. lign., ~ 29, gl. 2, n• 2 ), fi ngitu r emptor retro non acquisivisse. »
57. - L es retrai ts étaient très no mbreux dans notre ancien droi t.
Ils étai ent en harm o nie avec les idées d u temps sur la Famille et la Société. T o us n 'étaien t pas universellement admis, mais chaque coutume en reconn aissait plusieurs.
58 . - L es pri ncipa ux étaient:
Le retra itj éoda/ ou seigneuria l, c'est-à-di re le droit donné par la
loi aux seig neu rs de retirer, en désin téressant l'acheteur, les fiefs
de leu r m ou va nce ve nd us o u aliénés par acte équipollent à vente;
Le retra it censier ou censuel . qu i é' ait pour les biens rotur iers
.
ce que le retra it féoda l étai t pour les fiefs;
L e retrai t lignager, c'est-à-dire le droit accordé par la 101 au.x pa rents du ve ndeur d'u n immeuble d'obliger l'achete ur à le leurdél1vrer,
moyen nan t remboursement de tout cc que l'acquisition lui a coùtl!.
(Merlin , V0 R etrait lignager ) ;
Le retrait de mi-denier; plusieurs institutions é aient désignées
sous ce nom (V. R épcrt. Gu yot et ~Ierlin, V· R etrait), 1:1ais ~n l'en tendai t surtout de celle dont parle P othicr dans son chapitre XI l ! du
trai té des re traits: i< Lorsque deux conjoints par mariage et communs
en bien s, dont l' u n était lignager du vendeur, l'autre etranger, ont
acheté, duran t la commu nauté, un héritage propre du Yendeur, les
coutumes de Pa ris, ar t . 1 55, et d'Orll!ans, art . 38 [, accordent,_ ~~rès
la dissolution d u mariage, au conjoint lignager, ou~ ses her1t1.e:s
lignagers et, à leur refus, aux a utres lignagers, le retrait de la mo1llé
'4-
�-
So
du conjoint étranger, ou de ses héritiers étrangers, à la charge de rembourl'er la moitill, tant du prix que des loyaux-coûts et mises
(n• 4881 » ;
Le retrait sttccessoral, c'est-à-dire la facul té pou r tout héri tier
d'.!cartcr de la succession, en lui remboursan t son prix de cession, tout cessionnaire non successible des droits d'un cohéritier.
59. - Il y en avait plus de Yingt autres, qui constituaient autant
d'entraYes à la circulation des biens, autant d 'atteintes au droit naturel du propriétaire de tirer le meilleur parti possible de sa chose et d 'en
disposer librement, sous la se ule condition de ne ca user de préjudice à
personne. Voir Merlin, Rép., V• Retrait. - La Révolution balaya
toute cette législa tion opp:essive et confuse, incompatible avec les
idées modernes.
60. - On ne retrouve, dans Je Code civil, que quatre retraits.
Ce sont:
1• Le retrait successo ral (art. 841 C. ci v.) ;
2• Le retrait litigieux , c'est-à-dire le droit pour un débiteur de se
libérer entièrement , envers la personne à laqu elle aurait été cédé le
droit de créance prétendu, moyennant le simple remboursement du
prixdecession etd es accessoires, inté1ètsetloyaux-c0Gts (art. i 699,
1700) ; - encore, ces deux in stitutions sont-elles, aujourd'hui, l'objet
de très Yives critiques , auxquelles o n ne peut s'empêcher de reconnaître un fondement sérieux ;
3• Le retrai t d'indivision (a rt. qo8),qui es t le retrait de mi-denier
modi fié ; la principale différence consiste en ce qu e le droit de retrait
actuel n'est plus réc iproque, il n 'appartient qu 'à l'un des deux conjoints, la femme ; de plus, le ret rai t de mi-denier, qui pou vait aut refois n'être considéré que comme un e espèce particulière de retrait
lig nager, a perdu en passant da ns le Code , ce caractère · l'o ri cri ne
du bien sou mis au retrait n'est plus considérée; le légi;lateu/' n 'a
en vue que la protection de la femme commune·,
. 4° En~n , le retrait conventionnel o u réméi-P, qui offre quelques
srn gu !an tés.
6 1. - L or sque les auteurs veulent défi nir le retrait d 'une manière
génén~le , presqu e toujours on les voit su?poser que ce droit ap pa rtient
à. un, tle~·s, à une perso nne autre que le vendeur et l'acheteur qui font
l operat10n donnant occasion de retraire. u Le droit de retrait dit
'
51 -
Pothier ( Traité des Rtttraits, n° 1), n 'est autre chose que le droit de
prendre le marché <i'un aut re et de se rendre acheteur à rn place. »
C'es~, suivant ~aillart (Cout. d'Artois, tit. III, n• 5), « le droit q u'a
un tiers de se fai re subroger à la J.> lace de l'ache1eu r d'une chose, en
remboursant à l'acheteur, dans un temps fixé, le prix principal et les
accessoires de la chose "endue. » Tel était bien aussi le point de vue
de Dumoulin, quand il appe lait le retrait un jus p1·œial ionis, c'est-à ·
dire un droit de préf~rence, de prée mption, - et quand il disait:
<< Perinde est ac si emisset (qui retrax it) ab i:1so ve nd itore, et primus
emptor non est ampli us in co nsiJeratione, et perinde habetur ac si
non emisset. » - Ce point de vue con venait, en effet, à la plupart des
cas; il manquerait d 'exactitude pour le retrait conventionnel: Celui
qui vend et celui qui retrait y so nt touj ours, au moins ju ridiquement,
la même personne.
Ensuite, le nom m ême de notre retrait appelle l'attention su r un
point essentiel qui suffit à le distinguer: il est conventionnel. C'est le
propriétaire qui, u sant de son droit, décla re qu'i l ne veut pas abandon ner sa chose sans espoi r de la recouvrer: s'il s'en dépouille, ce
n'est qu 'à telle conditio n. Loin d'être a in si une affi rmati on du droit
du propriétaire, la plupart des retraits en étaient plutôt la négation :
i ls gênaient et rest reig naient ce dro it, ils avaient pour effet de paralyser la \'olonté du propriétaire , lorsq u'il entendait transférer définitivement, irrévoca blement so n d ro it.
62. - So us ce mème nom de Retrait Conventionnel,l'ancien Droit
connaissait une a utre institu tion , - la se ule à laquelle Pothier l'attribue, et dont il a fai t l'objet de la dern ière partie de son T raité des
Retraits. C'était le« dro it q ui naissait d'une con\•ention apposée lors
de l'aliénation d 'u n héritage, par laquelle celui qui l'avait aliéné a' ai t
sti p ulé que lui et ses su ccesseu rs pourraient, toutes les jo:s que l'hérita ge serait vendu, soit par l'acquéreur,soi t par ses successeurs,a"oir
la pré férence su r les acheteurs et p rendre leur man:hé. » ( Pothier.
R etr., n• 53 1 ). - C'~tait le P acte de h~férence éte ndu à perpét u ité.
Malgré son caractère co ntractuel et non légal, cette institution ,qui
r appelle et q u i po u rrait ressusciter, dans une certaine m esure, les inégalités et les abus de l'époque féodale, ne saurait- être admise
aujourd'hui (Bugnet , su r P othier, /oc. cit. ,note.) Il est vrai qu'aucun
tex.te ne proscrit expressément une telle convention, et que ce qui n 'est
�pas défendu doit être permis, mais elle paralyserait indéfiniment la
propriété et l'esprit général de nos lois nouvelles s'oppose à ce qu 'on
la tolère.
63. - Resterait maintenant à exposer les règles reçues autrefois
en matière de retrait conventionnel o u réméré, ma is, pour éviter des
répétitions, je renvoie ces détails à la dernière partie de ce travail,
dans laquelle je signalerai, toutes les fois qu 'il y a ura lieu , les différences entre l'ancienne législation et la nouvelle.
DROIT FRANCAIS MODERNE
Chapitre !. - GÉNÉRALITÉS
I. -
Définition du Retrait Conventionnel.
64. - L e pacte de R etrait Conventionnel est la clause par laquelle
une personne, vendant une chose, stipule de l'acheteur, acceptant,
qu'elle aura le droi t de la reprendre, en remettant cdui-ci en même
situa tion que s'il n'y avait pas eu de contrat, c'est- à-dire en lui
remboursa nt le prix principal et quelques access::,ires indiqués par
l'article 1673.
C'est cette espèce particu lière de résol ution de la vente que le Code
civil appe lle fac ulté de rachat ou de réméré ( pour redimere, - de la
particule prépositive re, - qu i sert à indiquer soi t la répétition d'un
acte, soit le reto ur en arr ière, - c. t de cmere, acheter.). Je préfère,
avec des auteurs éminents, employer l'expression Retrait Conventionnel.
65 . - Ne sem blerait- il pas, en effet, à s'en tenir à la terminologie
du Code , qu'il y a deu x opérations juridiques, deux con trats successifs
de vente en sens inverse l'un de l'autre, (1) le vendeur primitif
devenant acquéreu r à son tour de la chose dont il s'était défait, tandis
que l'acquéreur prendrait le rôle du vendeu r ? Ce serait là une idée
inexacte, et les conséquences logiq ues qu' il faudrait ti rer de cette
donnée dénatureraient le contrat tel que nous le connaissons. Si tel
(1) Telle était la doctrine de Zoannetus , de Voêt et de plusieurs autres anci<?ns
docteurs. Tiraqueau ne sui t pas ces errem~n ts, et, comme je l'ai dit déjà. le titre
qu'il donne à son ouvrage est De Retrnctu Co11ventionali. « Quod pactum, écritil (prœfat., n• 1), vu/gus de rctrovendendo, nonnulli de r e'°endendo appellant. •
�· é é l point de départ du législateur, il fa udrait reconnaitre
'd
•
·
. .
avait t e
qu 'il n'y a pas été fid èle, .et ses ~éc1 s 1on~ pourra1en t ~tre co nsd1 é;ées
comme arbitraires. Mais 11 est bien certa i n q ue 1~ .c 1101:< seu 1 e 1examené par l'autorité d 'u ne longue t rad. 1t1on, a été mauvais
.
.,
.
,
pression,
et qu e sa conception du droit de r émé ré est irréprochable théori .
q uement.
11 n'y a qu'une Yente, et la ~lause qui y e~t insérée dans l'intérêt
du \' en Jeur n'est qu'une cond1t1on résol ut:>1re de cette vente, que
l'on ne peut en aucune faço n co nsidére r comme u 1: seco nd contrat ;
c'est tout le contraire: pour parler comme les anciens a uteurs, E st
distractus fOtius quam con!ractus.
Il est si vrai qu e tel a bien été le point de vue auque l se sont placés
les rédacteurs du Code qu'ils ont eu même so:n d'é viter la dé fi nition
un peu é-:iuivoque que donna it leur guide hab ituel, P othi er. « La
clause de réméré, disait -il , est une clause par laquelle le ve ndeur se
réserve la faculté de racheter la chose vendue. >> Et il a joutait: « Par
cette clause, l'acheteur contracte l'obligation de rendre au vendeur la
chose vendue, lorsqu'il l ui plaira de la racheter , en sat isfa isant aux
co nditions du rachat. » L'a rticle 16 59 C. civ. n 'emp lo ie plus que ces
expressions:« le vendeu r se réserve de r eprendre la chose vendue,
moyennant la restitution ... » etc. Et dès le déb ut du chap itre,
l 'art. 1658 ( 1) use d 'une précis ion sign ificati ve et bien propre à jeter
la lumière sur le caractère de cc so i· disant réméré ou r ac hat, quand il
di t: « Indépendamment des causes de nullité ou de r ésollltion déjà
expliquées ... , le contrat d e vente peut être r ésolu par l'exercice de la
faculté du rachat. .. » - Du reste, le grand jurisconsulte lui-même
ne se tenai t pas strictement à sa définition ( 2 ); et , qu a nd il ex pose en
( 1) C!t article n'est pas po urtant à l'abri de toute critiq ue. Il parait confondre
deux ch oses bi ~ n disti nctes. la resc ision et la résolu tio n. ~ l a i s il ne fa u t voir là qu' une
erreur .ie rédaction . q u'i l impo rte dl! r e leve r . Ell e n'a dû le jour, sans doute, q u'à
u n mirage trompeur, le législate ur ne c::rns idéran t à ce m oment que les résJ ltats
qu'on obtient pa r l'une et l'autre ,·oie. l•:n cas dt r '!Sci s io n, le contrat est dès l'origine in fec:é, u n vice radica l l'em pl!d1e de naitre. E n cas de résolu tion.au con trair: ,
le contrat a cté parfaitement valable, il es t détr uit ex fO çf facto . T oul li er, t Vil,
n• SS 1. - On doit ad resser à Portal is h! reproche d ' u ne confusion a nalogue: Parl ~nt d~ pacte de ré tra it, il dit, dans son ExJ.·osé des A.otifs, n• 23 , q ue u par
1exercice de ce lte faculté, la vente e3t résolue 0 11 a111111lée. » ( Lo.:ré, t. Vil , p. 76 .)
(z ) ~'il l'el1t fait , il e ût décidé, par exemple , que l'exerci ce de la fac ulté de rachat
donn~lt h ! u aux profits seigneuriau x, à de nouveaux dro its fis caux, et qu'il ne
rorta1t paHtteinte au x droits réels constitués par l'acheteur pe ndant sa possession.
Or, r.ur les deux points, ce sont les solutions inverses qu 'il adopte.
55 -
détail les effets de la clause, il ne s' inspire plus que des sai nes notions
juridiques, et nous avons seulement une preuve de plus de la difficulté q u 'il y a , m ême pour le plus savant et le plus sensé, à construire
une bon ne définition.
66. - Certains a u teu rs, qui ad mettent que la promesse unilatérale
de vente rend le sti pu Jan t propriétaire sous condition suspensi ve ( 1) ,
se sont dem andé si on ne pourrait pas ar river à une ex plication
satisfaisante du pacte de retrait en le considérant comme la promesse
( 1) L es savan ts d isciples de Zacharire, MM. Aubry et Rau (t. IV. l 349, édit. t87r) ,
pense n t au contraire que le stipulan t n'a, jusqu'au jour où il déclare vouloir
acheter, qu'u n s imple dr oi t de crlance, et accusent les partisans de l'autre opinion
de confond re avec une condition suspensive d'une vente, d'ailleurs parfaite, u n élément nécessaire à l'existence m<!me de la ven te , à savoir : le consentement de l'une
des parties à s'obliger comm e acheteur. M. Col met de San terre répond à ce reproch e avec justesse, ce me semble: « Po ur nous , le contrat n'est pas une vente conditionnelle, c'est un con trat un ilatéra l cond itionnel , et il n'est pas de l'essence d'un
contrat u ni latéra l que les deux parties soient obligées, loin de là; on peut donc
a ccep ter comme condition valable de cette convention unilatérale l'engagement que
con tracte ra la partie non obligée dans Je principe, et qui translormera le contrat
en un con trat synallagmatique . » - Qu'on n'oppose pas l'art. t t 7.i., d'après lequel
to ute obligat ion est n u lle lorsqu'ell e a étécontractée sousune cond ition potestative.
L'article ajou te: cc de la par t de celui q ui s'oblige.~ O r , ici, l'obligation du vendeur
n'est pote~tative que de la part de ce lui envers lequel elle a été contractée; cela ne
sau rait suffire à l'annu le r ( Cass. , z jui ll. 1839.). Quan t à l'obligation de l'ache teu r ,
elle tom bera it sous Je coup de l'article; elle n'existe pas, cela est év ident (V. art.
n'avors lJ UC l'apparence d'un contrat synal158 7 , '1!>E8) i c'est pour cela que nous
lagmatique (Col met de Sa nte r re, t. V, n• 9+ bis 1V; t.Vll. n• 10 bis\/. Cpr. Domat,
hb, J, t . Il , s 12.). - C~tte théorie, qu i présen te dans sl!S effrts de très-!?raves
inconvén ie nts économiques, parai t cei;e ndant répondr e à une analyse jur idique
e xacte. - O n com prend quelles différences d~ns les conséquences entrain~ J'ad~p
tio n de l'un o u de l'au tre systeme.Dans celu i qui ne concède au stip~lant qu' un 1us
ad rem obtine11dam on doi t admettre qu'il n'est pas opposable: aux uers de bonne
foi en faveur desqu~ls le promettant aurai t, dans J'inten•alle de sa promesse. à la
perfec tio n du con 1rat de ve nte , consti 1ué des droi ts réels sur la chose promi~e ou
l'aura it même a liénée; le stipulant n'aurai t <!'au •re ressource que le droit d~
demander des dommages-i ntér 1!1s au promettant. Oa ns le systè~e ~d1•erse, qui
s'a ppuie sur l'effe t 1~t roacti f de l'art. 117<). ces droi1s r éels, ces aliénations tomb~
raie nt d ès q ue le s ti pu la nt aurait fai t connnitre sa rnlonté d'acheter. - à hl co~d1 tion tou te fo is q u'on se fû t confor mé à la règll! de publicité dt. l'art. 1" de la loi_ du
z3 mars 185 5. - Quant e ux r isques les deux systèm~s s'accordent à recon~a1tre
q ue, j-isqu'au jo ur où le stipulant déclare vo uloir acMter , ils reste nt sur la ti;:te du
promettant.
�-
56 -
unilatérale de vendre acceptée, faite par l'acheteur au vendeur. Ne
semble-t- il pas qu'on arrive ainsi aux 1:1êmes effets que lorsqu'on
de ve nte ? Ce
recourt à l "d"'e
1 "' d'une condition résolutoire du contrat
.
serait une erreur de le penser; les .ré~ultats ne sera1e.?t pas absolumt'.nt
les mêmes. Sans me placer au point tle vue fi scal, J observe une différence importance. Si loin qu'o~ f~s~e re~onter dans I~ passé l'effet
de la dé.:laration du vendeur pnm 1llf qu 11 veut parfaire le contrat
commencé par ren"aaement unilatéral de l'au tre partie, et recouvrer
0 0
"l .
sa chose, on est bien forcé de reconnaitre que, - pour qu 1 ait pu
promettre de ve ndre, de reven,J~~· ~il faut que,. pen~ant un !aps de
temps quelconque, si cou 1t qu il soJt, la pr~priété ait repose sur la
tête de l'acheteur. On ne transm<:t que ce qu o n a. Par conséquent,
qu'on ne respecte pas les droits par lui constitu~s, ÏY sous~ ris. Mais
quel prétexte pourrait-on invoquer pour détruire ceux qui sont nés
sans son concours et malgré lui, en vertu de la loi, et en même temps
que naissait son droit de propriété, quelque éphémère qu 'ait été
celui-ci, n'eùt-i l duré qu 'un instant de raison ? Des hypoth èq ues
1éaales ou i'udiciaires ont pu préexister, en effet, à ce contrat de vente,
0
.
à la convention principale qui o père le premier trans fe rt de propneté,
et, puisque c'est de plein droit qu 'elles se so nt immédiatement étendues à l'immeuble, objet de ce transfert, puisque la volonté de
1acheteur n'a pu l'empècher d'en être grevé, elle va être aussi
impuissante à les anéantir dans la clause accessoire pa r laquelle il se
dépouille de la propriété qu'il venait d'acquérir. On voit par là qu 'il
n'est pas indifférent de décomposer notre opération de La manière
proposée ou de n'y voir qu' un contrat conditionnellement résoluble.
Cette deuxième théorie, je le répète, trouve so n fo ndement dans les
expressions de la loi (art. 1658 ); il importe de s'y tenir.
67. - Tout en concédant qu'il n 'y a bien là qu'une seule opération
juridique, on a essayé de la ptésenter sous un aspect qui est également erroné. Ce serait une vente non immédiatement trans lat ive de
propriété. mai s soumise à la condition suspe nsi ve du non exercice du
droit du vendeur dans le délai convenu. La Cour de cassation a
condamné cette fa usse doctrine dans un arrêt du 18 mai 1813.
Du reste, je n'ai garde de dire que les parties ne pourraient pas
attribuer ces caractères à leur conven ti on et s ubordonner le t ransfert
de propriété à la condition sul'pensi ve du défaut de rachat da ns le
délai fixé. Seulement, il faudrait qu'elles s'en fussent expliquées
d'une manière précise.
Il. -
Pacte ex-intcrvallo.
68. - Dans tout ce qui précède j'ai supposé un pacte de retrait
adjoint à la vente iu continenti, en faisant parti e intégrante. Cette
remarque est essentielle pour se faire une idée juste de l'opération;
Tiraqueau en faisait déjà l'observation , ~ 1, glos. 2, n• 1. A ce prix
seulement, la condition résolutoire produ ira tout son effet. Cette
manière de voir est corroborée par les mots qu'emploie l'art. 1659:
« le vendeur se réserve ... »
Que si l'acte portant convention de retrai t était distinct de l'acte
relatant la vente, si la première, au lieu d'être concomitante à la
seconde, n'était surven ue qu'ex intervallo, alors la doctrine que j'ai
examinée et repoussée plus haut trouverait sans conteste son application. L'opération juridique aura it perdu sa simplicité: elle s'analyserait en un premier contrat de vente, parfait, sans restrictions, et en
un deu xième contrat unilatéral contenant seulement promesse de
ven-irefaitepar l'acheteur, ce qui donnerait un caractère résoluble et
précaire à la propriété de celui-ci, qui jusque-là demeurait pure et
simple. - Les conséquences se déduisent d'elles-mêmes : les droits
constitués par l'acheteur dans l'intervalle de l'un à l'autre contrat
seraient à l'abri de la résolution.
III. - Modalités.
69. - Cette convent ion de retrait sera pure et si~ple, le pl.us
souvent, mais rien n 'empêcherait de subordonner le droit de retraire
(1) à une condition (Cass., 7 juin 1814; - T roplong, n·. 7?5.).
Ainsi, l'on pourrait convenir que, si, avant un temps détermine, u n
canal ou un chemin de fer était établi dans la localité où se trouve
le fonds vendu, le vendeu r pourrait le reprendre, ou, à l'inverse, que,
du jour de cet établiss';!ment, il perdrait le droit de rachat. (Dalloz ,
Rép., v• Vente, n• ,459.) - On comprendrait aussi que, l'acheteur
(r) Ce vocable est aujourd'hui inusité. li était autrefois reçu dans la langue
littéraire et employé techniquement par les ju ri st~s. ~oysel s'en serva1,t couramment· on Je trou ve aussi dans Pothier. Je ne me fera i pas scrupult.> de 1employo:r,
car il ; épond au dé5ir naturel d'éviter une périphrase, et il me paraît préférable à
retire•-, trop vague, et à rémfre1·, inexact•
�-
58 -
er au moins la ·iouissa nce de l'objet penda nt u n certain
.
vou lant s ass ur
un terme fû t con venu ava n t lequel le ve nde ur ne
.
laps d e temps,
po urrait pas user de son d roit ( i ).
I V. _ Qu i p eut Acheter et V endre à r éméré.
. _ La capacité est la règle ; l'in capacité, l'exception (art. T 123).
70
de
ables de vend re ou <l'acheter. avec ou sa ns la clause
·
.
.
Sont incap
· 1 person nes à q ui la lo i enlève fo r mellem ent ce d roit ( art.
f
·
· b' ·
retrait, es
6, 1 5 .) . Mais il n'y a pas de p ro11i i tio n qu i, ne r~ppan t
5 5
97
1 9 1
9
pas le contrat de vente simp le, frappe la ve nte à pacte de retrai t ; car
ce pacte n'est pas modifica ti f de l'essence de la ven te. Ceux que, d'une
sous
· , e ae'néra le , on nomme i ncapa bles ( drt. 1 1 2 + ) peuvent,
·
manier
0
certaines autorisations ou conditions, acheter et vendre. S i ces fo rmalités protec trices ont été obsen·ées, l'insertio n a u co~tra t d~ notre
clause sera parfai tement va lable. Cela ne souffre. ~as difficulte quant
à la femme mariée, q ui est sou mise à des r ègles specinles (a rt. 2 17 1 '.?19,
8, 1 449, r 538 , 1576.). Mais pour_ les au~ res i ncapables d.e d roit
142
comm u n cela a été contesté. J'examrne rapide m ent la quest ion par
rapport a~x mineurs. Même solut ion doit êt re do n née pou r les in ter-
.s
di ts (art . 509).
A l'admission d u pac te de retra it qua nd le vendeu r est un mineur,
on oppose les formes spéc iales dans lesqu elles ces ve n tes doivent
avoir lieu (art. -t59 C. civ., 953 et su iv. C. Proc. civ. - D uve rg ier,
t. II , n• 17. ). J e ne saisis pas la force de cette objec tion. Pour quelle
raison n'adm ettrait-o n pas l'insertio n da ns le cahier des charges d'u ne
clause avertissan t les ti ers que la vente es t soumise à cette condi tion
résolutoire? Il sem ble même q u'elle en t re da ns l'esprit de la loi, q ui
entoure les mi neu rs de sa soli ici rude et voit avec r egre t l'aliéna tion de
leu rs biens. - A cela on pour ra répond r e q u'en prescriva nt la ve nte
au x enchères la loi a eu pour but de faire po r te r les im meubles au
pl us hau t prix possi ble, et que ce but ne sera pas atteint grâce à la
clause de ret rait. Il est bien vrai que le pr i x de l'adjudication sera
moins élevé qu ' il ne l'eû t été; mais i l s'agit de savoi r , - et c'est un
( r) Par faveur pour le r etrayant, qu elq ues auteu rs ava ient contesté autrefois la
validité d'u ne telle conven tion . Serres. Just. tit. de Empt. vend ,~ 4 i Catdan ,
1v. V, ch . 5; Fonmaur, traité des Lods et Ven tes ,~ 392.
1
-
59 -
po in t su r lequ el dev ra porter l'examen du Conseil de fa mille et du
T rib un al , - s'i l ne va ut pas m ieux un prix m oindre avec la chance
d e recou vrer plus ta rd l'immeuble al iénc! dans u n pressan t besoin. (1 )
A l'ad m i ~sion de ce pacte qua nd c'est l'acheteur qui est mineur, on
a op posé la même raison (:?). Voici commen t se formulait l'objection:
P as plus a u mome nt q u' il achète q u'en u n autre momen t le m ineur
ne peu t s'o blige r valab lement à aliéner u n immeuble sans décret de
justi ce et cer tai nes autres for malités; or, c'est à quoi tendrait une telle
clause. E n conséquence, les partisa ns de cette opinion concluaient
qu 'il falla it la te n ir pour n ulle, et rép uter pur et simple le contrat qui
la co ntenait. D ès longtemps on s'est élevé contre ce système : Balde,
P i nell u s, T ir aq ueau on t répondu q u e les aliénations défendues sont
les aliénatio ns sponta nées, no n les aliénations nécessaires comme
celles qu i ont lieu en vert u d'une clause d u contrat même d'acquisit ion . - On ajoute cette considérat io n d'équité que le pacte a eu pour
résultat d 'abaisser le prix, et que Je mineur ne peut pas, comme disai t
P othier ( n• 386), syncoper ainsi son effet de fa~on tout à la fois à
p rofiter du bon marché qu'il a déterminé et à rejeter le côté désavantageux. - Mais la raiso n pérem ptoi re es t tirée de la noti on même du
d ro it de R etrai t Convention nel : comme nous l'avons déjà vu, il ne s'y
agi t pas d'une alié natio n , d'u ne revente, ma is d'une condition résolutoi re d e l'ac hat. ( Bugnet, su r P ot hier, /oc. cit., note ; Troplong,
n"' 70 1 et 707.)
V . - R etrait mobilier.
71 . - L a clause de retrait pourrait-elle figurer dans une Yente
m obilière? Pou rq uoi pas? L a loi est muette sur ce point, mais, u ne
te!le condition, n'ayant r ien de contraire aux mœurs ou à l'ordre
pu bl ic, est pa r celà même licite, ainsi q ue l'a justemeutdécidé la Cour
(r ) Je crois inu!ile de m'appuy-.r sur l'article 1663'. Cet argu~ent de, tex'.c n.e
serait p 1s décisif: on pourrait m 'objecter, non sans raison peut-~tre, ~u en_l ~cra
vant les r.!dacteurs du Code pensaient au cas où le vendeur à rémeré larsscrart a sa
mort des hér itiers mineurs.
(2' Fachinreus , lib. Il. con trov. 3. Cc docteur prévoit qu'on pourra ~'c!tonnerquc,
ne r:iaintenant pas la cJauso:: de retrait. il rnlintienne pourtant le contrat de ,·en'.~·
•Non est no,·um in minoribus et pupillis. si, durn ipsi alios obligant, contrà al11~
non obligentur, ubi solemnia juris non in te r veniunt. •
�-
60 -
de P aris ( i6juillet1836; Dalloz, R ép., V" Vente, n• 1452. ). Si, dans
la plupart des articles de la section, le Code s~ sert d 'un mot qui ne
peut désigner qu'un immeub~e, le mot « héritage >~, cela s'explique
tout naturellement parce qu e c est surto utquant aux immeubles qu'on
usera de cette clause. Il fa udrait pour qu'elle pût produi re son effet
quant aux meubles que ceux -ci ne fùssent pa? sortis des mains de
l'acheteur ou que la personne , da ns les mains de laquelle ils seraient
passés, connût le danger de retrait. ~aute de ~uoi , le ven~eur se heurtera à la règle de l'art. 2279. Mais, ce qui prou ve qu en pensan t
surtout aux immeubles le légi~lateur n'a pas en tendu proscrire l'application de notre clause aux meubles, c'est qu'en donnant sa définition du retrait il se sert des termes généraux « chose vendue. n (a rt.
165g) .- P eut- être seulement ya ura-t-il plus encore à craind requant
aux meubles qu 'on n'ait eu pour but de tourner l'a rt. 2078 .
VI. - Comparaison avec le Pacte de Préférence.
72. - On n'a pas assez di stingué quelquefois le Retrait Conventionnel du Pacte de Préférence. D es diff<!rences caractéristiques
séparent pou rtant nos deux clauses . La deuxième est celle par laquelle,
vendan t définitivement mon immeu ble, je st ipule que, au cas où l'acheteur voudrait revendre, il dev ra m e donner la préférence pour Je
prix qu'i l trouvera de sa chose. No us ne sommes plus ici en présence
d'une résolution conditionnelle àe la ven te. Si le pacte sort à effet, si
la chose vendue reYient entre les mains du vendeur, c'est à un nou ' 'eau titre et en vertu d'un véritable rachat.
Quel est l'effet du pacte de préférence? Avant le Code, il don nait
naissance à un dro it réei su r l'imm euble, m ais se ul em ent quand il
était stipulé en faveur du ve nd eur, ou bien inséré dans un acte de
partage au profit de communistes; et non par exemple quand il était
stipulé entre deux coacquéreurs, même solidaires ( Grenoble,
V ente, n• 313 .) . On a prétend u q ue
I l mai 1827; Dalloz, Rép .,
telle devait être encore aujourd 'hui l'interp réta tion à lui donn er, et
que le vendeur aura it une action réelle contre le n ouvel acheteur
(Riom, 3o juin 184 3 ) . - Mais la jurisprud ence et la d octri ne paraîl>s~n t s'acco~der à dire que le pacte de préfé re nce n 'enge ndre qu'une
simple obligation de faire. L 'acheteur qui voudra re vendre devra,
avant de conclure, mettre son vendeur en demeu re de déclarer s'il
v·
-
61 -
veut ou non invoquer la clause et prendre pour lui le marché offert.
A défa ut de q uoi, il sera soumis a ux dommages- intérêts de raison.
Mais le vendeur ne pou rrai t attaquer le tiers nouvel ach eteur, à
moins pourtan t que celui- ci n 'eût eu connaissance de l'engagement
de son prop:e vendeur, ce~te mau vaise foi donnerait li eu d 'appliquer
la r ègle de 1 art. 1 167 C. c1 v. (Colmar, 5 fructidor an X II j ; Toulouse,
16 novembre 1825; Bordeaux , 19 août 1834. Duvergier, t. 11. n• i3;
Troplon g, n• 132.) De même, les droits consentis sur l'immeuble par
l'achet~ur s ubsi ~te rai ent à la r evente et à l'exe rcice du pacte. (Ricard,
Donations, partie I II, n• 268; Despeisses, t. II, p. 254.)
VII. -
Comparaison avec le Prêt sur Gage.
73. - L a vente avec pacte de retrait ressemble beaucoup au contrat d 'en gagem en t. J 'ai déjà dit qu 'elle pouva it servir à déguiser un
con trat pignoratif.
Dans l'ancien droit,où la plupart des Parlements prohibaient absolument le prêt à intérêt, le contrat pig norati f était nul. Le Prêtre
indique (cent. 4, chap. X; ci té par F erri ère, dict. du droit, v• contrat pignoratif, t. I , p. 562.- V. Merlin,eod. v•.) les caractères auxquels on peut reconnaître que l'opération doit être frappée : 1° Vilitas
pretii, 2° Consuetudo / œnerandi ( a parte emptoris), 3° reconductio,
qua ndo ven ditor remans it in possesssione ; la somme convenue alors
sous le nom de loyer ou fermage n 'est au tre chose qu'un paiement
d 'i ntérêts. Quelques auteurs exigeaient d 'au tres conditions : i l fallait,
par exemple, que le contrat n 'eût été fai t qu'après que le vendeur
avait sollici té l'ache teur de lui prêter de l'argen t, ou encore que le
vendeur se fùt engagé à compter en rache tant une somme plus forte
que le prix qu 'il a\'ai t re~u. Mais Covarruvias, cité par Pothier qui
l'approuve (vente, n• 406), déclarait qu'on ne pouvait pas établir a
priori de cri teriu m , et que c'était à la sagesse du juge de résoudre
chaque espèce d 'après les circonstances particulières. Quoique la
législation a it changé, la décision doit être la m ême aujourd'hui.
Le Code permet et règlemente l'antichrèse (art. 2085 et suiv.); il
autorise en principe le p rêt à in térêt. Mais il se peut qu'on cherche
encore , dans notre convention, un moyen d'éviter, soit la limitation
de la loi du 3 septembre 1807 , soi t la défense faite au créancier par
les articles 2078 et 2088 C. civ. (Adde loi du 2 juin i841 : nouv.
�C Proc. civ.) de s'approprier l'objet du nantissement sans
2
' bl'
· é · d déb't
·
74
art.
1 eur, eta 1es par la
protectrices d es rnt ~ets u
les for malités,
loi. - Le contrat vaudra comr:1e ant1~~1rèse ~u comme v~nte à réméré
sui\'ant les circonstanees et suivant l 111ten t1on des parties. Ce n'est
u'en cas de fraude ou de dol qu ' il sera décla ré nul. Tel est le sys~me auquel se rallie la jurisprudence.. (V. Dalloz,. v• nan'.issement,
n·· 3i6 et su iv.; ver;te, n• i444 et su1v .. V. aussi Toull1cr, t. IX,
n• 3 1 3; Duvergier, vimte, t. II , n• 11; Troplong, vente, t. II,
n' 529) .
. _ Mais, supposons chez l'u? et l'autre contr~ctant.des inten·
74
tentions honnêtes, et non la volonte de tourner la 101. Il n en est pas
moins vrai que dans la vente à pacte de retrait, comme dans le prêt
sur nantissement, nous voyons le troc d'une somme d'argent contre
un objet meuble ou immeuble quelconque, dans le but principal de
fournir à l'une des oarties la quantité de monnaie dont elle se trouve
avoir besoin et que son créd it personnel ne peut suffire à lui procurer;
et, quand a cessé cette gêne momentanée, nous voyons l'échange se
0
reprodui re en sens inverse.
Ce serait pourtant une grave erreur de confondre nos deux contrats; ce serait méconnaî tre la volonté des parties et la vérité jurididique. - Que se passe-t-il dans le cas d'emprunt avec nantissement?
L'emprunteur conserve la propriété de la chose qu 'il donne comme
garantie; l'en gagiste n'a que Je droit de la garder en sa possession,
jusqu'au temps du r emboursement, et d'en percevoir, en attendant,
tous les fruits et toute l'utilité. - Dans notre hypothèse, a u contraire,
la propriété est bien aliénée: elle passe sur la tête de l'acheteur, qui
per\oit les fruits à titre de propriétaire et se comporte de tous points
comme tel. La clause de retrait ne laisse au vendeur que le droit
d'anéantir plus tard rétroactivement ce transfert de propriété, s'il le
juge alors à sa convenance et si, d'ailleurs, il se trou ve en mesure de
satisfaire aux restitutions nécessaires. Abstraction faite de la difficulté
qu 'il pourra éprouver à se procurer avant le terme fixé la somme à
rembourser, et du regret qu'il pourra, par s uite, resse ntir de ne pas
recouvrer l'objet engagé, le vendeur est dans une posi t ion favor isée;
personne ne peut le contraindre à faire ce remboursement; il est le
maître, l'arbitre so u verain de la situa tion ; à son g ré, Je contrat sub·
siste ou ne subsiste pas. T elle n 'est pas, il s'en faut, la condi tion de
l'emprunteur; il doit, et se trouve dans la position de tout débiteur:
63 -
son créancier, le prêteur, le forcera à effectuer le paiement. Il ne
pourra pas ir.ême s'y soustraire en abandonnant la chose engagée. Et
voyez quelle différence au point de vue pratique! Non seulement le
vendeur examinera au moment d'exercer le retrait l'état de l'objet
vendu et tiendra compte des changements qui donneraient naissance
à un bénéfice ou à un e perte: si l'immeu ble a reçu une plus-value
fortuite, il usera ce rta inement de son droit; si, au contraire, il y a eu
des détériorations, il se gardera bien d'invoquer une clause qui, tou t
à son avantage en princi pe, lui serait, en réali té, préjud iciable; Mais,
allons plus loin : survienne la perte totale de lïrnrneublc, les choses
se passent comme en cas de vente pure et simple, Je vendeur n'en
souffre aucunement. Au contraire, le débiteur perdrait l'objet de son
gage, et ne cesserait pas pour cela d'être tenu de l'intégralité de la
somme prêtée.
Si j'entrais dans les détails, je pourrais montrer encore des différences dans la manière dont la loi a réglé les deux contrats. Mais je crois
avoir suffisamment caractérisé l'un et l'autre.
VIII. - Comparaison avec le Report.
La vente à pacte de retrait offre aussi quelque analogie avec
7 5.
une certaine opération commerciale appelée Report.
Qu'est-ce, d 'abord, que Je Report ? supposons un marché ferme qui
vie nt à exécution. Pour un motif quelconque, l'acheteur regrette
d'avoir à payer et prendre livraison en ce moment. Il s'entend avec
son vendeur, et, d'un commun accord, la date de l'exécution du
contrat est reculée, elle est reportée, par exemple à la fi n du mois
suivant.
Dans cette opération quelques-uns ne voient autre chose qu' un
prêt sur gage. Si l'acheteur garde le prix qu 'il devait compter, c'est
comme emprunteur; si le vendeur garde les titres qu'il devait livrer,
c'est à titre de oage. Le prix nouveau représente, outre l'ancien prix,
les intérêts de la somme due jusqu'à l'époque nouvellement fixée; il
y aura donclieu d'appliquer la loi du 3 septembre 1807, et ces intérêts
ne pourront dépasse r 6 o/o. Ce système, qui serait la ruine de la spéculation, n'est pas acceptable. 11 n 'y aura pas prêt, puisque le prêt est
un contrat réel et qu'on ne voit pas, au moment du contrat, s'effectuer
la livraison de la chose prêtée. De pl us, il sera parfois impossible de
�-
Ô'4- -
prétendre qu'il y ait gage, car le ,·endeur n 'aura pas toujours les titres
,
. ,
en sa possession.
Suivant l'opinion la plus accréd 1tee, le Report s analyse en deux
ventes inverses )'une de l'autre: la première au comptant , faite par
l' cheteur au vendeur primitif ; la seconde à term e, par le vendeur
( :eporteur) à l'acheteu r ( reportè) . La différence des deux prix
s'explique natu re llement par ce fait du term e stipulé da ns la seconde
vente. _ On échappe ainsi à la nécessité d'observer le taux légal dela
loi de 1807 ( 1) .
du ~eporté et celle . d~t ve nde~r avec
7 6. - Entre la situati~n
clause de retrai t conventionnel, il y a toute la d1fference qui sépare
une vente à terme d'une vente sous condition. L e premier a un droit
actuel (2) dont l'exigibilité seulement est reculée jusqu'à un certain
jour; le droit du second, au contraire, est sus pendu par une condition.
Ce n'est pas tout : le reporté n'est pas maître d'u ser de rnn droit ou
de n 'en pas user; le reporteur peut le contraindre à exécuter le
contrat. Le vendeur à pacte de rachat, au contraire, est absolument
li bre: il ne retraira que si bon lui semble.
IX. - Rescision pour lésion (art. 1676 ).
77. - La précaution q ue prend le vendeur à réméré de se réserver
un moyen spécial de résolution ne saurait le priver des moyens que
la loi met, d'une manière généra le, à la dispositio n de to ut vendeur.
Si , par exemple, il a été lésé de plus des sept do uzièmes dans le
pri x d·un immeuble, il peut, au lieu d'exerce r le retrait, fa ire r escinder le contrat en vertu de l'art. l 674 ( Bourges, 2 r mars 1827,
Sirey, 29, 2, 112.). ll y trouvera cet a vantage de n 'a voir pas à rem-
. ( 1) Cette explication n'est-elle pas bien compliquée et bien pénible? Ne vaudraitil pas mieux dire simplement q ue le report n'est q ue la substi tution d'un deuxième
marché au premier~ Le premier n'a pas abou ti ; t ractativem cnt, bénévolement, le
vendeur consent à en fai re un autre, et son co nsentement lui est payé: c'est l'indemnité de report.
O~ devrait en conclure que le reporteur n'a pas droit de d isposer des valeurs
qu.il détie~t, n'en étant pas propriétaire. Mais la pratique de la Bourse lui recon·
-
65 -
bourser à l'ac~eteu r les fraise~ loyaux-coûts d u contrat. Cpr. art. 1673
et 168 1 C . c1v.) . Il est vrai q u'il devrn recou rir à la justice pour
prouver que les conditions constitutives de la lési on se rencontrent
bien dans la vente; et, de plus, il se peut que , par cette voie, il
n'arrive pas à recou vrer l'immeuble, si l'acquéreur, p rofitant de
l'option que lui donne l'ar t. r 68r, se décide à le garder en payant,
sous la déduc tion d'un dixi ème de la somme totale, le suppléme nt
du juste prix. Mais il pourra y avo ir des cas où l'action en rescision
sera seule possible, lorsque le vendeur aura laissé écouler sans ag ir le
délai de retrait moind re de deux ans, - comme, à l'inverse, si le
retrait a été stipulé pour quatre ou cinq a ns, il sera la seule ressource
d u vendeu r après les deux premières années (a rt. 1676, al. r .). C'est
à raison des avantages différents que présenteront tantôt l'une tantô t
l'autre de ces voies, que le législateur a pris soin de dire q ue les de ux
délais courraient simultanément et que le temps de la rescision pour
lésion ne serait pas su spendu f ar la faculté de résoudre la vente en
retrayant ( a rt . 167 6 in.fine.).
78. - Dans l'estimation que l'on fait de l'immeuble po ur savoir
s'il y a lésion suffisante pour resci nder, faut-il tenir compte de la
dépréciation résultant de la clause de retrait? - Il fa ut que la lésion
de pl us des sept douzièmes porte sur la valeur vénale de l'immeu ble,
telle qu'elle résulte de toutes les circonstances propres à attirer ou
éloigner les acquéreurs ; P ortalis a développé cette idée dans son discours au Corps législ atif ( Locré, t. XIV, p. 166 et su iv. ) . Or, a u
nombre des circonstances qui influent sur la valeur vénale des biens
se trouve certainement la condition r ésolutoire expresse de retra it.
« Res ità vendita mino ris rest imanda est qua m si simpliciter et sine
eo pacte fuisset vendita. 11 ( Tiraqueau, de R etr act. convent., prœj.,
n• zo.) La justice veut do nc q ue cet élément d u calc ul ne soi t pas
négligé; et c'est une so mme représenta tive de la Yaleu r de l'im meu ble
ainsi amoindrie dont les cinq do uzièmes au m oins auront dù sen·i r de
prix d'achat ( Faber, lib. IV, tit. 3o, defin. 27. ) .
Chapitre II. NATURE DU DROIT DE RETRAIT CONVENTIONNEL
I . - Réalité.
2
:, )
~ait.cc ~ro1t, à la charge par lui de fo urnir des titres équivalents au jour de la
liquidation. Ils sont regardés comme fongi bles .
79. - L e droit de retrait est-il réel ou personnel ? Pothier, q ui ne
paraît pas avoir p rété à cette question toute l'attention qu'elle
�-
66 -
ous dit seulement q ue ce n 'est pas proprement un droit
( )
,i •
.
. par rapport h' l'h,cn. un d ro1t
m .nte r ' n ~ ·t dans l'ht!rita"e mais
•
•
::> ,
que l e ven deur.. 1
· 1 ualific de;·11s ad rem. Cette expression ne serai t-elle
'bl d
· ·
.
taCTe, et i 1 e q
'nt claire par elle-même, il serait 1mposs1 e e douter
;:- ffi
,. . .·
.
.
•
pas su samm~
da ns son 1ntroduc· que lui donne Pothier p u1squ il éc 11t
, . .
,
, .
'
de la portee
· , I Co•tturne d'Orléans t n• 1oq ) q u « il nall de l obl1 gat1on
·
·
t1on a a
contractée envers nous de no us donner u ne chose, »
.
. .
'
personne lle
bli<>ation " ne nous donne aucun d101t dans la chose qui en
1aque \le O ::,
l'
·
c ·t r bi·et et oblige seulement enYers n ous 1a personne qui a cond .
.
~
,
0
1:11
tractée. » _ Ainsi, le droit du retrayan t serait un pur ro1t de
créa nce.
Cette théorie a été adoptée par un certain nombre d'arrêts (2), et,
dans la doctrine contemporaine même, elle trouve un puissant appui
dans J\1~1. Aubry et Rau. l éanmoins, ce p:::iint de v ue a été repoussé
par la grande majorité des auteurs, et il est possible, je crois, de
démontrer qu'i l manque de justesse.
So. -- Tout le monde sait, et j'ai déjà eu l'occasion de le faire
remarqu er, que le Yendeur à pacte de r et rait ne retire jan:ais de sa
chose un prix aussi consid~rable, à beaucoup près, que si la ven te
était pure et simple. D"où vient cela? D 'où peut Yenir ce fait, non pas
accidentel, mais prévu, im manquable, que l'adjon cti on d 'une clause
au contrat abaisse le prix, sinon de ce fait que la clause apporte une
diminution dans les avantages faits à celui qui donnera ce prix? On
paye moins, c'est qu'on reçoit moins. Le vendeur ne s'est pas dépouillé
aussi complètement qu'il le pouvait; il a conservé quelque chose de
ce qu'il avait, c'est-à-dire du droit de propriété. - Cette manière de
voir est autorisée par les expressions qu'emploie l'art. 1659 : cc ... le
vendeur se réserve le droit de reprendre la chose. >> On ne peut voir
là une allusion à l'acquisition d'un droit nouveau . Sans doute, ce
droit nouveau existe! Le contrat a eu pour effet de donner au vendeu r
une action personnelle pour contraindre l'acheteur à subir le retrait
comme pour le contraindre à payer son prix d'achat. Mais, n'y a- t-il
pour le Yendeur qu'une action personnelle, n'y a - t-il qu'un droit de
(1) Au moins ici (Traité de la vente, n• 387.); car plus loin ( n• 395) il sémble
revenir sur son assertion et s'exprime en excellents termes.
(z) En Belgique, au contraire, où le Code Napoléon est toujours en vigueur, la
jurisprudence des cours est conforme li l'opinion que je vais exposer plus loin.
créa~ce? Le Code ne nous laisse aucun dou te possible à cet égard: le
retrai t peu t être exer cé au mépris des ayants cause de l'acheteur tant
de ceux qui avaien t obtenu de lui sur l'immeuble une constit~tion
d ' hy~othèque ou de servi tude ( art. 1673 ~ 2)quedeceux à qui il
l'avait revendu ( art. 1664). Or, n'est- ce pas précisément le caractère
du droit réel, du jus in r e, d 'ètre opposable aux tiers ? Il y a eu un
démembrement de la propriété; qu elque chose, que je réduirai autant
qu_'on le v~udra, jusqu'à l'appe~er simplement une chance de propriété, mais quelque chose qui n 'a pas le caractère de relativité
personnelle du dro it de cr éa nce, quelque chose qui a tous les caractères du droit réel a été rete n u par le vend eur ; et c'est pour cela que
l'ar~. 1659 emploi.e un e expression qui indique non pas l'acquisition,
m ais la conservation. - N'est-ce pas, du reste, ce qui paraît dès le
premier abord? L 'acheteur a-t-il le droit le plus absolu, le plus complet qu 'on pu isse avoir su r une chose? On est bien forcé de convenir que
non . Il exerce actu ellement le droit de propriété, mais il lui manque
au moins la certitude de la perpétuité. Ce qui lui manque, un autre
doit l'avoir. Peut-être rcstera-t-i l propriétaire: il a des chances pour
cela ; peut-être cessera-t-il de l'ètre: son vendeur a des chances pour
le redeveni r. C'est là u ne situa ti on bien connue en droit: Si l'acheteur est prop riétaire sous condi tion résol utoire, le vendeur est
propriéta ire sous condition suspensi ve (r). Il y a eu, au profit du
vendeur, rétention partielle du droit primitif, non en ce que ce droit
s'est restreint à telle partie de l'immeu ble matériellement délimitée ou
à telle qu ote-par t indivise du droit, - sous ce rapport la transmission
à l'acquéreur a été très-complète, - ma is en ce qu'il a conservé une
évent uali té, un espoir de propriété. Et c'est là ce qui constitue la
( 1) On objecte encore que ce qui prouve bien que le droit du vendeur n'est pas
un droit de propriété sous condition suspensive, c'est que, d'ordinaire, quand la
condition défaillit, le contrat est regardé comme n 'ayant jamais existé, tandis que,
dans notre matière, il n'y a, lorsque le retr:iit n'est pas exercé, qu'une dé~héance
pour le vendeur, mais la clause n'est pas regardée comme n'ayant pas ét~ stipulé,
L'objection me parait obscure; elle est, à coup sûr. très subtile. Je cherche dans
les textes, et ne trouve que l'art. 1662, qui déclare que, faute de retrait, 4 l'acquéreur demeure propriétai re irrévocable. • N'est-ce pas l'effet ordinaire de la défaillance d'une condition résolutoire'? Je ne vois pas la différence qu'on pret~nd
signaler. Il me semble que le vendeur est bien dans la même situation que si jamais
le pacte de retrait n'avait été stipulé.
�-
68 -
'été us condition suspensive . - Ce droit réel qu'a le vendeur
propn so
.
.
.
.
.
, '" 1 la"i sse passer sans ao ll" le délai co nvenu pour 1 exercice
'
'=' .
.
•
d 1splra1t s 1
·
e s ~vanouit a uss i le droit de l acheteur quand le
'
.
d u retrait, con101
retrait est opéré avant l'expiration du term e. .
.
.
Sr. _ Dois-je, à présent, me den~a nder si le droit de retrait e~t
·im roo b·1·e
. ~ Les princioes
la réponse
: Porte-t-il
1 1 1.
.
ooénéraux un posent
.
.
.
·1
est
mobilier·
porte-t11
sur
un
immeuble,
il
est
1
euble
sur un m
,
'
.
immobilier. J us assumit naturam rei pro quâ compet1t.
II. - Transmissibilité.
-
69 -
84. - Réciproquement, la néccssit~ de subir le r etrai t con ventionnel est a ussi tran smiss ible a ux héritiers de l'acheteur ( Ti raqueau ,
~ 1 , glos. 6, n 1• 26,27.). Ma is, sur ce point, il y a pl us: le vendeu r
peut r evendiqu er l im meuble entre les mains de n'importe quel
dé tenteur, ayant cause ou non de l'acheteur, et, par conséquent, obligé
ou non.
85 . - A joutons que le d roit de retrait est parfa itement divisible,
tant activement q ue passivement. Je me borne pou r le moment à
énoncer cette proposition , qu i fer a l'objet de longs dé veloppements
( aux n•· t3 4 et suiv. ) .
III. - Cessibilité.
g 2, _ Il va sans dire que le droit de retrait est tran smissible aux
héritiers. Notre Code ne le dit pas expressém ent comme la loi romaine
( L. 2 , C., li b. IV , tit. LIV ), m ais il indique d a~1 s l'a rt. ~ 66.9 une
conséquence de cette règle qu' il suppose p rééta blie , et qui n est en
effet qu'une application du principe plus g~néral .d e ~·art. 1122_; je
n"apercois rien dans la nat ure de la con vent10n qu i deno te la necessité de 'restreindre l'exe rcice du d roit à la personne m ême du vendeur.
Que si cette restri ct ion avai t été stipulée clans le contra t, il est bien
évident que la volonté des parties, con for me d 'ailleu rs sur ce point
avec l'intérêt général de la stabilité de la propriété , devrait être
respectée.
83 . - Mais, qu'y aura it- il li eu de décider da ns le cas où il serait
dit q ue le vende ur seu l pou rrait exercer le retrait ? Les auteurs
an ciens se posaient la questio n, et la résolvaient de la m anière suivante: ( 1) le droit de retrait ne pourrait être cédé à n n ti ers , mais il
continuerait même da ns ce cas à passer a ux héritiers d u vendeu r, car,
en d roit, ils ne sont pas disti ncts d u vendeur lui-même ; ils continuent
sa personne et sont censés avoir vendu eux- m êm es. J e cro is cette
décision fo ndée ; elle devrait être su i,•ie toutes les fois que ri en dans
le:; termes du contrat ne démo ntrerait q ue les parties ont eu en vue
l'exclusion des héritiers du vendeur ; car c'est avant tout une question
d'interprétation de la volonté des contractants.
( 1) li semble ressortir d'un passage de Fachinée qu'elle a trouvé jad is qu:lques
contradicteurs: Co11trov .. lib. Il , c. 11 .
( 2 ) De nos jours, il est arri vé que l'acheteur a essayé de repousser le cession naire
en alléguant que la cession é1ait en tachée de nullité c~m.'1'1e portan t.s~r la chose
d'au trui (art. 1Sgg ) . Cett e pr~lcntion n'a pas étt! accue illie ( ~ass ..' Î Ju illet 18 20) ;
elle ne devait pas l'êt re, cela ressort à f ortiori des idées que J~ vais .exposer. - Du
reste dans )'espèce. l'acheteur trouvait en apparence u n porntd appui dans qu elq\.les
expr~ssions dont l'acte se servait mal à propos. Mais c.'est u n sys'.ème. qu'on doit
réprouver que celui qui con5is te à s'emparer de$ accadenls de n:dact1~n p~ur en
tirer parti. Il fau t aller au fond des choses et scruter l'inten tion des parues.
( 1) Pas tous; certâins incl inaient à fa ire aux héritiers ap plicatio n de la maxime:
• Diction es taxativa:: affirmativè positœ o m nes alias personas et casus prreter cxpressos excluduat. , Tiraq ueau, s'appuyant s ur la loi 8. ~ 4, D., de pi{{1t. act,, fit
ÎUitice de cet excès.
(3) La personne qu i acquiert un fon ds dèjà ve~d~ à réméré ~·en te~d ~cq~énr
q u'u ne propriété éventuelle, et sait bien que, po~r v1v1fie r son dr~1t et ~.e_trui re 1obstacle c'est·à-d ire la p remière vente, il n'es t qu un seul moyen, ! exer<.:1<.:e d u retrait
conv~n tionnel. En achetan t l'im n'euble, elle a donc certainemen t en v~e le retra.it ,
_ de même que c'cstl'immeublequ'onconsidère en sefaisantcéderledro1tdc retraire
( Duvergier , t. II. n• 29.).
86. - Le droit de retrait , - ce qui précède l'a déjà donné à
entendre, - est dans le patrimoi ne du vendeu r comme tout au tre
droit parfai tement dis ponible; le Yendeur peut l'aliéner au profit
d'u n tiers s'il le ju ge à propos, si pa r exem ple il ne peut pas fourni r
lui-même la somme nécessaire pour l'exercice du retrait. T elle a été
de to ut te mps l'opinion généra le ( 1), et, de nos jours (2), les m aît res
les plus a utorisés enseig nent même que le vendeur peu t co nsenti r
une vente nou velle portan t directement sur l'immeuble : P our donner un sen s à cette conve ntion (art. 1 r 56 , 11 57), peut- on dire dan s
le systèm e qui ne recon naî t au vendeur q u'un droit de créance, il
fa ut décider , et telle a d ù être, en effet, l'inten tion des parties (3) ,
�-
- 7r-
70 -
qu'elle a contenu cession virtuelle de la faculté de retrait. Cette
s'explique encore mieux quan.i on admet que le vendeur
· ·
. ( )
..
dé c1s1on
avait aussi un droit réel: Il a cédé ce qu 11 avait .1 : non-seulement
action personnelle dériYant du contrat, - c est là un accessoire
(
,
.
son
art. 160 2 ,
expressement
•
.
. .
quon a pu se dispenser de m entionner
son d roit réel, sa pro- 6 ::) - mais aussi et pnnc1palement
•
•
1 6 1 :> , 1 2 J . )
nt désormais à son cession· 'té sous condi ti e n suspensive ; la issa
.
. .
. .
.
.
pne
naire le soin de faire advenir la cond1t1on. La 1unsprudence, qu 1
hésitait d'abord à adopter cette solution (z), a fini par la con.
sa.:rer (3 ).
8 . _Qu elle sera la situation du cessionnaire d'un droit de Retrait
7
Conve ntionnel ? Elle sera sur la plupart des points la même que
celle d'un vendeur qui l'exerce lui-même. - Je n 'ai donc pas à en
faire ici un exposé complet ; je n'ai qu 'à ren voyer aux détails qui se
trou veron t dans les chapit res su ivants.
Mais quelques difficultés peuvent naître de la qualité du retrayant,
de ce fait que ce n'est pas le vendeur qui agi t, m ais un tiers subrogé
dans ses droits. !l peut y avoir conflit d'intérêts entre plusieurs ayants
cause du vendeur.
88. - Ainsi, un vendeur concède, pendente tempore retractî1s,
une hy pothèque sur l'immeuble vendu, puis il cède à un tiers son
droit de retrait. Comment concilier les droits des divers intéressés?
Les personnes qui ont obtenu hypothèque seront le plus souvent des
prêteurs; ils sont venus au secours du vendeu r, mais s'en se raient
probablement ob tenus s' ils n'avaient compté dans une certaine
mesure sur cette garantie. On peut faire valoir en leur faveur de
puissa ntes considérations de crédit. D' un autre côt~, le cessio·rnaire a
ress usc ité en quelque serte un gage qui était perdu rour eux, ou,
plutôt, il a Yivitié cette ga ran ti e qu i n'était jusqu'alors qu'éventuelle
et qui, sans lui , n'aura it produi t aucun effet, n'ayant pris aucune
existence positive. Est·ce 1ui qui doit être sacrifié?
La questi on, on le vo it , c~t assez délicate; el le s'est prése ntée
plus ieurs fois dans la pra tiql!e, et les tri bunaux l'ont di,·e!'se ment
résolue.
89. - Une questi on préalab le doit ê•re examinée: lcs hypo hègu~s
constituées par Je vendeur pendan t le délai convenu pour l'exerli.:e
du retrait sont-ell es ,·alables?
Nous con na'sscns la na ture du droit du vendeur. J'ai assez longuement insisté sur sa réalité (s11prà, n• 79 et sui"ant. ) r ou r n'avoir pas
besoin d 'y revrn ir, je crois. 11 semblera it q ue, par là même, a ét.!
démontrée la val idité d'hypothèques nées de son chef. Elle est pourtant co ntestée par des auteurs du plus granJ poids, ceux-là mêmes
qui contestent a ussi que Je \'tndeur scit propriétai re sous condition
suspensive. - En admettant même qu'i l en soit ainsi, que le vendeur
ne se t rouve pas réduit à un droit de créance, purement p.::r sonnel,
ils ne se ti ennent pas po~ r battus.
Vo ici comment ils en visagen t la question: qui pe ut hypothèquer?
T ra nspo rto ns· nous a u ::.iè.ge de la matière, aux art. 212+ et su!va nts.
Qu 'y voyons-no us? L es rédac teurs du Code: toutes les fois qu'il s ont
traité des droits con<lition nellcmen t suspendus ou résolubles, se sont
placés au poi nt de v ue de cel ui q u i acquérait ce droit en Yertu d'un
contrat, et non po int de celui qui le retenait d'un droit plus con,idcra ble, plus entier , qu 'il ava it et dont il s'est désinvest i partiellem ent Ils ne supposent pas qu e la condition suspensi\'e et la conditi on résoluto ire puissent se r encontrer dans le m.!me acte, ou du
m oins, ne cons idérant qu e la position de l'acq uére ur, ils dé.:ideot
d 'après la nature de so n drcit, et alternati\ ement, que l'acte cont ient
un e condit ion suspensive se ulement o u une condition résoluto ir e
seulem ent. C'est peut-être là un tort, c'est ne regnrder qu'un seu l
côté des choses, mais il faut tenir compte de cette maniè1e de fai1e
du législa teu r. Q uand il a écri t l'art. 2 125, il etait sous l'empire de
ces idées; elles do ivent servir à l'éclairer. Il y perm et d'hypothé 1uer ,
à q ui ? A cel ui qui es t propriétair e, à cel ui même dont le droit de pror
(1) Qui actionem habet ad r em recuperandam e t ipsam rem habere videtur.
Paul, 1. 15, D., de reg. juris.
(2) Req. r ej . 4 aoùt 1 82 ~. et 7 juillet 182q. Ces arrêts se fonda ient surtout sur
ce que les tiers n'ont pas le droit d'invoquer la rétroactivité de la cond ition, qui ne
profite qu'aux parties contractantes. Mais l'ach eteur d'un immeuble précédemment vendu sous pacte de retrait est-il donc un tiers à l'égard de son vendeur ? Au
contraire, • il est son représentant; il est saii.i de tous ses droi ts et h abile à les
exercer comme lui-même. • f'uvergier, /oc. cit ..
(3) Mais seulement par su ite du pr emier motif: Gre noble, 17 février 1!!49;
Nîmes, 18 décembre 1849.
�-
7z -
priété est sous condition. On sait que par là il n'entend qu'un
acquéreur conditionnel (1).
Est-ce bien certain? Quelle en est la .preuve~ Lorsqu'une idée est
reconnue juste, quand ~a règle qu'elle tend à' faire adm~ttre ~e.s'éca'.te
pas du droit commun, il fa ut autre chose qu une assertion d1v111atoire
pour persuader que Je législateur l'a re~oussée. - ~-e ~oint de départ
est celui-ci : Je vendeur à pacte de retrait est propneta1re sous condition suspensive; peu im porte si dans la pratique des affaires on ne le
qualifie pas ainsi; j'ai établi ~e point de droi~. T~ut prop~iétaire pe~t
disposer de sa chose dans la limite de so~ droit : s1 son. dr~1t est conditionnel, celui qu'il concède le sera aussi , nemo plus ;uns dare potest
quàm ipse lzabet. Tel est Je droit commun. La liberté la plus entière
doit être laissée aux conYentions quand elle n'ont rien de contraire
aux principes de la morale et à l'intérêt général de la société. N'est-ce
pas le cas de la convention par laquelle notre vendeur s'accorde avec
un tiers pour lui conférer une hypothèque qui aura d'ailleurs le même
caractère de précarité que son propre droit (2)? L 'affermissement ou
la disparition de l ' un aura pour conséquence l'affermissement ou la
disparition de l'autre? (3) - Pour que cette con vention ne pût avoir
lieu,il faudrait un texte bien formel. Or ,consultons les termes de la loi:
« Cellx qui n'ont sur l'immeuble qu' un droit suspendu par une con-
( 1) On s'appuie encore sur l'art. z 129 1 qui emploie l'expression c immeuble~
actuellement appartenant au débiteur. » - N'isolons pas ct:t article. Voyons quel
a été son but : Il pose le principe de la SFécialité de l'hypoth èque conventionnelle
et prohibe l'hypothèque des biens à venir. Mais peut-on dire que l'immeuble soumis au retrait est un bien à venir pour le retrayant ~ Je ne veux faire qu'une réponse:
on ne niera pas, je l'espère, la rétroactivité de la cond ition accomplie; si le vendeur exerce le retrait, il est donc réputé, de par la loi, avoir été p ropriétai re au
moment de la constitution de l'hypothèque.
(z) Craint-on que cette garantie ne soit pas assez sérieuse, assez solide ! Elle l'c:st
autant, ce me semble, que si l'hypo1l1èque était constituée par l'acquéreur conditionnel! Veut-on décourager cet élément de crédit! Pourquoi prendre les intérets
des futurs prêteurs plus chaudement qu'eux-mêmes ? C'est eux qui sont les mcil·
leurs juges des gardnties qui leur sont offertes .
(3) A qut:I bizarre résultat n'arrivc-t-on pa3 dans le système adverse lorsque le
ret:,ait ~st c;xerd ! le vendeur n'a pas pu, dit-on, hypothéquer medio tcmpore parce '
qu 11 n avait plus de droit sur l'imme uble; mais l'achec.!ur non plus, puisqu'il est
censé ~·a\•oir jamais eu de droit. a L'immeuble sera donc h ors du commerce pendant cinq ans ! • F. Llurent, Principes de droit civil français, t. XXI V.
dition, ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent
consentir qu' une hypothêq ue soumi se aux mêmes conditions ou à la
même rescision. » Où voit-on la restriction annoncee? Ces expressions
ceux qui ont sur l'immeuble un droit conditionnel ne sont-elles pas
tout-à-fait générales? Pourquoi donc supposer que les auteurs du
Code n'ont pas senti quelle était leur portée (1)?
90. - D'autres auteurs, (z ) préoccupés aussi d'éviter un conflit
entre les créanciers hypothécaires du vendeur et le cessionnaire (3)
ont pensé qu'on pouvait y arriver tout en reconnaissant au vendeu r
un droit réel et la faculté d'hypothèquer. Seulement, ont-ils dit, les
hypothèques concédées ne naîtront que dans le cas où la condition
qui suspend le droi t du constituant se réalisera; or, lorsque c'est un
cessionnaire qui exerce le retrait, la condition ne se réalise pas plus
que si le retrait n 'était pas exercé du tout. L'immeuble ne peut être
effectivement grevé, les hypo thèques ne prennent pas de consistance,
puisque le vendeur, qui a cessé d'être propriétaire, ne le redevient
point.
On apercoit tout de suite l'injustice de ce système : Permettre au
vendeur d.'anéantir par un pur acte de sa volonté les droits réels qu'il
a constitués! Permettre au débiteur de rendre ses engagements inefficaces (4), à son g ré! Tant d'arbitraire entre- t -il dans l'esprit de
notre législation? Non, et les principes les plus certains s'opposent à
l'adoption d' un pareil système.
La condition résolutoire, lorsqu'elle s'accomplit, remet les choses
( 1)
Cela ne rappelle-t-il pas la fameuse scène où Bélise et Philaminte commentent
à leur façon tes vers de Trissotin et lui dévoilent le fond de sa propre pensée:
Mais quand vous avez fait ce charmant quoi qu'on die,
Avcz~vous compris. mus, toute son énerg1~.!
. )
Songiez-vous bien mus-même à tout ~e q1:11} nous dit.
Et pt:n ~i ez-vous alors y mettre tant d esprit.
( 2 ) Paul Pon t, Priv. et hyp.; Massé et Vergé, sur Zacharire.
(3) Je crois que c·est à celte préoccupation qu'il faut surtout a~tribuer_ la mauvaise volonté qu'ont rencontrée les créanciers, e~ lesju~emP.nts qu.• on\mecon.nu la
validité de leurs h ypothèques. Quand ce confttt ne s est pas presentc, on na pas
contesté qu'elles fussent \'alablcs (Douai, 22 juillet 1820.).
( 4' S~ns doute, il Jemcurerait personnellement obligé:.mais. les créanciers ont
voul.u autre chose, ils ont voulu s'associer aux chances qu 11 avait de recouvrer son
ancien droit.
�- 7+ en l'état primitif. C'est au cédant qu'appartenait la propriété de
l'immeuble (i), c'est au céJant qu'elle doit revenir. Ou bien, il n'y
a pas de résolution. C'est un dilemme. Il est v~ai quel~ propriété ne
s~jouroe pas sur la tète du cédant; dans la réali té des fa.1ts, elle ne fait
qu'y passer le temp..; nécessa~re pour qu e la r~solut10 n s'~père, un
instan t de raison ; aprl:s quoi , elle est tra nsmise au cessionnaire.
Mais, cet instant, si court qu'il ait été, a suffi pour vivifier
le droit des créanciers. L eur hypoth èq ue était conditionnelle; la
condition qui la suspend ait, c'était le r etour de l' immeuble en la
propriété de leur au teur . Ce retou r a été éphémère, ça été la durée
d'un éclair? Il n'importe (2), car, en vertu de la fi ction légale de
r étroactivité (art. 11 79), leur auteur est censé avoir été propriétaire
jusqu'au moment de la cession, - puisqu'il fau t bien que quelqu'un
l'ait été entre les deux contrats, que, bien évidemment , le cessio!lnaire n'a de droit qu'à partir de l'acte de cession, et que l'acheteur,
lui, est réputé, de par la loi, n'en avo ir jamais eu! Leur h y pothèque
a donc pris force , ils sont investis désormais du droit de suivre l'immeuble qui leur avait été évent uell ement affecté,
91. - Le conflit s'affirme donc, inévitable , entre ces créanciers et
le cessionnaire. Mais quoi! c'est à lui qu 'ils doi vent l'effi cacité de
leur gage, et ils iraient le dépouiller entièrement l Une telle injustice
est-elle possible ? E xaminons si la lo i la consacre.
J 'ai commencé par affirmer le droit du cessionnaire. J 'ai repoussé
ensuite le système qui nie absolument celui des créanciers hypothécaires. Maintenant, plusieurs solutions sont possi bles. Ce que voudrait l'équité, c'est que le cessionna ire demeurat indemne, que son
argent ne servît pas uniquement à assurer les droits des autres sans
(1) Nous avons déjà vu que, au fond, cessio n de droit de retrait et vente de
l'immeuble sont même chose. Le vendeur avait une propriété grevée de certains
droits; qu'a-t-il pu transmettre à son cessionnaire ~ une propriété grevée des
mêmes droits. Je J'ai dit et je le répt:te : Ncmo plus juris Jare pou.sr quam ipse
habet.
(2) Peu importe aussi que ce ne soi t pas la personne même du vendeu r qui
rembourse à l'ache teur les sommes qu'il avait Jébour;.ées. On ne peu t agir que de
son cht:f. Aussi, le cessionnaire le rcpréscnte-t-il. li n'avait pas de droit propre.
Ce n'.est que.sa qualité d'ayant cause Ju vendeur qui le rend recevable à exercer le
retrait; ~t, .si le retrait exercé profite à cet ay<1n t cause paruculier, pourquoi ne
profiterait-il pas aux autres?
profit pour lui-même, - et que les créanciers hypothécaires fussent
ensuite désin téressés, suivant leur rang, sur l'excédant de valeur de
l'immeuble.
92. - P o ur cela, que fa udra it-il ? ll faudrait que le ces5ionnaire
fût privilégié ( 1). L 'est-il ? On l'a soutenu. M. Labbé, qui est l'auteur de cette doctrine (2), le subroge au privilège qu'il reconnaît à
1'acquéreur.
Sans doute, nulle part dans les textes on ne trouve de privilège
établi en fa veur de cet acquéreur; mais peut-on ne pas être frappé de
l'analogie qui existe, au moment du retrait, entre sa position et celle
d'un vendeur ? Elle est si g rande qu'elle a créé la confusion d'où est
né l'em ploi des mots rachat et réméré. C'est sur -cette analogie que
M . Lab bé appuie son système.« li serait aussi injuste, dit - il, de voir
les créanciers du vendeur à réméré s'emparer de la chose vendue,
l'acheteur n'étant pas préalablement satisfait par la restitution du prix,
que de vo ir les créanciers d'un acheu:ur ordinaire s'appropri er la
valeur de la ch ose vendue en face du vendeu r impayé. 11 y a dans la
( 1) On a proposé d 'autres moyens de venir au secours du cessionnaire. Ces
moyens, on les a che rch és dans l'analogie qu'offre sa position avec celle du tiers
détenteur d'un fonds h ypoth équé qui l'améliore, y construit.Quelle e't la situation
de celui-ci ! Le droi t de rétention eiu'on a voulu lu i accorder est absolument vain
car il ne s'agit p lus. comme en Droit Romain, d'obtenir par l'action hypothécaire
la possession . li ne saurait empêcher les créanciers de mettre l'immeuble en vente,
et, s1 l'adjudicataire se voit opposer le conflit qui existe entre les créanciers hypothécaires et le cessionnaire, ce sont choses qui ne le r egardent pas: il consigne son
prix, etentre en possession.Mais s'il n'a pas cette ressource d'un droit de rétention,
le tier s détenteur n'en a-t- il pas une autre? L'opinion générale lui en accorde u_nc
en effe t, bien plus efficace, un droit de distraction ou de prélèvement s~r le ~ni::
(V. P . Po nt, P riv. et hyp ., t. li, n' 1208. ). Le posse~eur de mauvaise foi qui
a construi t sur le terrain qu'il possède a, s'il n'est remboursé de la v aleur des
matériaux qu'il a employés et du prix de la m ain-d'œuvre, le ~r~it de supprim.er
ses pla ntations et constructions (art. 555); et c'est la combinaison de ~e. ~roit,
qu'il faut reco nnaitre à f or tiori à notre tiers détenteur , ave~ la rè~le i\~al1t11s non
est indulgendum qui donne naissance e n sa faveu r au dr01t d_e d1str~ct10~. - En
admettant m ême que cc raisonnement soi t fondé, on ne pourrait ps 1appliquer au
cessio nnaire du droit de retr ait : il n'a donné à l'immeuble auc une plus-,•alue ,
l'immeuble entie r. tel quïl se trou' e en tre ses mains, est soumis à l'a:tion hypothécaire, il ne peut donc prétendre à aucu n jus tollendi et, par suite, à aucun
prélèvement sur le prix.
(2) R ev11e ,,.;. ique de législation et deji.rispr11de11ce, XXI• année.
�-
76 -
situation de l'acheteur à rémé ré aya nt droit au remboursement du
prix les mêmes rai s~n s de privilège que d~ns la situat ion d~ Ye~~eur
ordinaire ayant droit au payement du pri~. )) . Et M. Labbe prev1ent
l'objection qn'on ne peut manquer de lui ~aire <( Pourquoi donc la
loi ne parle+elle pas de ce privilége? >> e n disa nt que le législateur
n 'a considèré que les cas généraux, pour lesquels le droit de r étention
(reconnu par l'art. r673, 1•• aliné~, in.fine,) s ~ffit à yrotéger l'acheteur, que c'est l'existence de ced roll d e réten tion qui a empêché de
proclamer aussi un privi lège, que, pa r conséquent, « dans les hy pothèses où le droit d e rétention ne suffit pas ( r), le privilège doit
apparaître,» et qu'en fi n , s'il en a été a utreme nt disposé à l'égard du
,endeur, c'est que quant à lui , et ceci est évident, on ne pouvait
songer à le laisser rédui t a u droit de réte ntion.
Voilà le système résumé da ns ses parties essentielles, quan t à la
première proposition. Arrivé là, j'aurais encore plusie urs points à
étudier, relutivement à la publicité de ce privilège, etc. J 'a urais
surtout à me demander comment on a r r ive à faire passe r sur l a tète
du cessionnaire le privilège que l'o n vient d e créer en fave ur de
l'acquéreur (2). !\fais, sa ns alle r plus loi n d ans cette exposi tion, je
ferai remarquer que tout e cettê théorie, ratio nnelle d 'aille urs et tort
équitable, se h eurte inévitablement à l'inflex ib le règle« Pri vilegia
strictissimre su nt in te rpretation is. » On ne peut qu'appla udir au but
poursuivi pa r l'auteur, mais on ne saurai t engager la ju risprudence
à s'inspirer de ses idées. Elle sorti rait d e son rô le, e t empièterait su r
le domaine du législa teur. - On s'appuie s ur l'a rt . 4 du Code civil,
et l'on dit que, dans le sile n ce d es textes, les tribuna u x n e doivent
s'inspirer que de la raison naturelle. Il faut aussi ne p as violer les
principes généraux de n ot re droit: et l'un d 'eux, je v iens de le rappeler: N ul privilège ne peut naître que de la l oi; il n 'est pas permis
en cette matière de p rocéder par voie d'analogie.
( 1) Quelles sont ces hypothèses/ Elles doivent être assez rares. On peut citer
comme exemple le cas où l'acheteur consent à livrer l'immeuble sans être encore
remboursé, afi n que le vendcur profite d'une bonne occasion, qui s'offre de
revendre. Le privilège est ici nécessaire . En ce i1ens, Colmar, 12 juillet 18 16.
(2) M. Labbé n'y arrive encore qu'en in voq uant la ressemblance qui existe entre
1a posi.iion ~u cession naire et certaines situati ons pour lesquelles le Code établit
de plein droit la subrogation (art. 1251 C. ci v., 1• et 2•.). Mais, il l'a dit lui-même,
augmenter les cas de subrogation légale dépasse le pou1•oir de l'interprète.
- 77 93. - Voilà donc le cessionnaire insuffisamment garanti 1- Il est
vrai. Le législateur n 'a pas songé à notre h y pothèse. Il y a dans la loi
une lac u ne. Au législateu r seul il appartient de l a combler; l 'interprète n e peut que la signa ler.
94. - E t d 'ailleurs, cette imprévoyance de la loi est-elle assez
grande pour déjouer absolumen t tous les calcu ls de la prudence humai n e? Je p ense qu 'à force de p récauti ons le cessionnaire peut arri ver
à remédier aux inconvénients de sa situation. Mais il fa u t qu'il s'y
prenne tô t ; c'est ici le cas de répèter l'adage : « leges vigilanti bus,
n on dormientibus adsu nt ; » il fau t qu'il ne se hâte pas d'opérer ses
paiements, m ais s'assure d'abord qu 'il ne pourra pas être inquié té pa r
la sui te, et surtout qu 'avant de s'en gager dans l'opération il en envisage tous les aspects. Quand la cession lui est proposée, qu'il vérifie,
au bureau des h ypot hèques de la situation de l 'immeuble, si des inscription s ont été prises. Supposons qu'il n' y en ait pas eu: qu'il s'emp resse d'exercer le retrait et de faire transcrire ( 1) son contrat; et, lors
( 1) F era -t-il transcrire le contrat de cession ou l'acte qui constate l'exercice du
retrait '! Ce ne peut ê1re que le contrat de cession, car Je jugement qui statue sur
l'action en réméré, ou l'acte quelconque qui y supplée, n'est que déclaratif. A ce
moment Je droit se consolide, mais il préexistait. Le germe en est dans la cession :
le vendeur, je l'ai dit souvent, était propri étai re sous condirion suspensive ; cette
situation est devenue celle du cessionnaire. Or, bien que le droi t de mutation ne
soit pas immédiatement ex igible dans les ventes sous condition suspt:nsive, la
transcription en doit être opérée sans retard, sans attendre l'é\'ènement de la condidion ; c'est le seul moyen d'éviter des surprises. La mutation a lieu du vendeur au
cessionnaire tou l comme si le vendeur, après avoir lui-même exercé le retrait, lui
eût vendu l'immeuble et l'en eût mis en possession~ Cass., 2 1 germmal an Xll).
Puisque c'est en \ ertu de œtte cession que le cessionnaire devient propriétaire et
que la muta tion a lieu, 11 est nécessaire que transcription en soit faite. •C'est l'accomplissement de cette formalité, dit Ill. Troplong. qui fixera le moment précis où
la propnété, revenue au vendeur, aura passé, au regard des tiers, sur la tête du
cessionnaire n On a contesté la nécessité de cette transcription (Aubry et Rau,
t, 11, ~ 209.). tout en regrettant le défaut de publicité qu i résultera de l'imperfection
de la loi sur ce point. Cela tient à ce qu'on considère à tort le vendeur comme
n'ayan t et n ~ pouvant transmettre qu'un droit de créance. Sur quoi porte la cession '!
disent encore MM. Rivière et Huguet ( Questious théoriques et pratiq11es s11r la
transcription, n°' i o9 et suiv.). li faudra it, aux termes de la 101 ?u 23 mars 1 ::-S~,
que ce fût sur un droit de propriété immobihèœ ou sur des droits réels susceptibles d'hypothèque (art. 1••, 1•.). Eh bien, une action en réméré peu t-elle c!tre hypoth~quée ? - C'est là mal poser la question. J'ai montré par avance que le vendeur à pacte de retrait pouvait hy pothéquer son droit, quel que &oit le nom dont
on le nomme. Or, c'est ce droit qui fait l'objet de la cession.
�même qu'il y a urait des créanciers h ypothécaires, il aurai t préven u
leurs atteintes ( loi du 23 mars 1855, art. 6, r"' alinéa.). Supposons
maintenant que des inscriptions aient éré prises du chef du vendeur i
supposons qu'il existe des h ypot.hèqu~s dispensées d' inscription. Que
pourra faire dans ces cas le cess10nnaire? Il fa ut ~lors chercher autre
chose. Il a la ressource de la purge (1). L e pn x convenu avec le
cédant se compose de deux éléments : 1 • les sommes à rembourser au
premier acheteur, c'est-à-dire le prix principal et les accessoires énumérés dans l'art. 1673; 2° le prix de la cession elle-même. Q u'i l fasse
offre de ce prix conformément aux chapitres VIII et IX du titre des
Privilèges et l?Ypothèques. - Les créanciers hy pothéca ires ont deux
partis à prendre : Ils peuvent accepter les offres ; dan s ce cas, ce qui
leur sera distribué, c'est le prix de cession qui devait ê tre payé au
vendeur-cédant. Ils peuvent refuser et s urenchérir : C'est alors le
droi t de retrait qui est mis aux enchères ( L abbé, /oc. cit.).
95. - Le conflit peut aussi se produire entre deux cessionnaires
du droit de retrait. On s'est demandé s'il y aurait lieu dans ce cas
d'appliquer l'art. 1690 C. civ. Il en serai t ainsi s'il était vrai, comme
l'a prétendu la Cour de cassation (Rej., 23 juillet 183 5) 1 que cet
article s'a pplique non seulement au transport des créances, mais aussi
au transport de tou s droits ou actions s ur un ti ers, et , en général, de
tout ce qui fo rme la matière du chapitre V III du titre de la Vente,
intitulé : << Du transport des créances et autns droits incorporels (2).,, Voilà une affirmation surprenan te. 11 serai t difficile
(1) Mais, l'acquéreur sous condition suspensive peut-i l purger? Par les c::i:pressions
dont ils se servent (11011vea11 propriétaire, tiers détenteur /. les art. 218 1 et suivants
montrent qu'il s'agit d'un transfert de propriété opéré. On comprend quel inconvénient 11 y aurait à permettre d'an~antir des droits sérieusement établis à celui qui
n'a pas lui-même un droit certain et définitif. Telle n'est pas tout-à-fait la position
du cessionnaire: D'abord, les hypotht:qucs consent ies medio tempore par le vendeur ne grè,ent pas l'immeuble de la même façon que celles consenties par un
p.ropriétaire dont le droit n'a subi aucune diminution ; elles ne portent, avant l'exerctce du retrait, que sur le droit, tel quel, du vendeur; c'est une menace d'hypothèque
pour le futur droit de propriélé; et c'est ce droit, tel qu'i l se comporte, ce droit
:onditionnel, qui lui appartient d.!sormais, que le cessionnaire entend purger. Puis,
11 dépend de lui que la condition se réali se ou non, et il manifeste en purgeant
qu'il a l'in tention d'user de son droit,
(2) T ous ~~sauteurs remarquen t l'étrangeté de ce langage qui semble autoriser
à penser qu 11 y a des droits corpo1·els
79 -
d'émettre u ne proposition plus contraire à l'esprit comme au texte de
la loi. D ans le système du Code, aucune publicité n'est organisée. La
volonté suffit à trans f~re r la propriété même à l'éga rd des tiers. L a
même règ le s'applique au x autres droits, sauf exception. Cette exception se rencontre en effet dans les art. 1690, 169 1. Que doit-on fa ire
lorsqu'on se trouve en présence d'une disposi tion exceptionnelle? on
doit en délimiter le terrain; et tou t ce qui ne rentre pas dans ses termes reste sous l'empire de la règle générale. Quelle est la portée de
notre exception ? Les ex pressions des deux articles précités l' indiqu en t
assez : ils em~loi en t jusqu'à trois fois le mot \< débiteur. " Le sens de
ce mot ne peut être douteux : il s'agi t d'un rapport d'obligation ; les
créances seules so;it soustraites au droit commun des cessions de droit.
E n conséquence MM . Aubry et Rau ( t. I V,~ 359) décident for mellement que l'accomplissement des formalités indiquées par ces articles
n e sera pas nécessaire non seulement quant à la cession de droits réels,
tels que l'usufruit et les droits successifs, - ceci paraît incontestable (1)1 - ainsi que celle des actions immobilières ( Contrà Troplong, Vente, n• 909.) 1 << mais encore quant à la cession de droits
personnels sur des objets immobiliers ou sur des objets mobiliers
dé terminés dans leur individualité, tels, par exemple, que le droit de
bail. '' C'est peu t-être aller un peu loin. En ce qui concerne spécialement le d roit de bail, il me paraî t difficile de le soustraire à la nécessité de la signification: Q u'est le droit du preneur autre chose qu'un
d roit de créance? J e sais bien que des controverses se sont élevtes sur
son caractère juridique, mais on paraît tendre au jourd'hui à en reconnaître la personnalité (Colmet de Santerre, t. V II , - Laurent,
t. XXV.), et, dans tous tes cas, c'est l'opinion de MM. Aubry et Rau
eux-mêmes ( t. IV, ~365). Quoi qu'il en soit, si les conclusions de
ces savants auteurs me paraissen t exagérées sur certains points, je les
crois absolument fondées en ce qui concerne les cessions de droits de
retrait conventionnel. (En ce sens, arrêt de Turin du 17 germinal
an X II. Contrà , Toulouse, 18 mars 1812.) ~lais, pour moi, ce qui
est surtout décisif c'est qu'il s'agitd'undroit réel: l'objetde la cession
a été un droit de propriété - condition nel, mais de sa nature opposable à tous. Si , par erreur ou autre~ent,. l'acqué.reur.à rém~ré ~·~.tait
laissé rembourser par un second cess1onna1re et 1U1 avait restitue l 1m( t) li y a pourtan t des arrêts contraires.
�80 -
- 81-
meuble, le premier cessionnaire pourrait poursu ivre cet immeuble
entre les mains de ce détenteur sans tit re va lable, comme il le pourrait
entre les mains d'un ayant cause de l'acheteur (art. 1664 ). _ Il
convient seulement de réserver, pour le cas peu pratique de retrait
mobil ier, l'application de l'art. 1 i+ t.
Je rappelle que dans cette quest ion je me suis uniquement placé en
présence du Code, et qu 'il y a aujou rd'hu i un moàe efficace de publicité des cessions. J 'ai ad mis en effet suprà (note r , page 77) que la
loi du 23 mars r 8 55 les soumet à la transcription .
96 . - Le droit de retrait, qui est transmissible et cessible ne peut
en aucune façon être considéré comme exclusivement atta~hé à la
pe~sonne du Yendeur. Ses créanciers pourront donc l'exercer ( Despe1sses, t. J, p. ·44 ).
Les rédacteurs du Code, on ~e sait trop pourquoi, - peut-être
dans le but louable d'empêcher une trop grande instabilité de la propri~té, - a~aient dècidé l_e contraire ~ans l'art. 94 du projet primitif;
mais cet article fut suppnmé sur la iuste réclamation du Tribunal
d'appel de Bordeaux ( Maleville, t. III, p. 4 r 5).
, 97. - . ~·a~tion d: _retrait conventionnel pourrait-elle faire l'objet
d une sa1s~e 1mm?bil1ère ? La même question se pose à propos de
t?ut.es actions qu.1 t~ndent à revendiquer un immeuble, soit qu'il
s_ag1sse de re_vend1cat1on proprement dite, soit qu'il s'agisse de rescis10n pour lé_s10n, dol, etc., ou de résolution pour une cause quelconque._ M._ P1.geau (Procédure civile, Partie v·, tit. IV, ch. I " . )
e~s:1gna1t l affirmative, se fondant sur ce que tous les biens d'un
deb1te~r ~ont le ~age commun de ses créanciers, sur ce que l'art. 2204
ernpl?1e l expression générale « biens immobiliers ,» et que nos actions
sont immeubles, aux term es de l'art. 526. Mais la grande majorité des
a~teurs ( 1) a adopté une opinion contraire. L'art 2204 semble ne
viser, en. elfe~, que les immeubles corporels, puisq u'il ajoute aux
.
« bien 1mmobil'e
mots
réputés
1 rs >> ceux-ci· . << et leu rs accessoires
.
.
bles corporels sont les seuls qui. aient,
·
immeubles ' » et que les 1mmeu
· 1e, dans son n• 2 montre bien que
•
de tels accessoires · Le meme
art1c
·
· en mentionnant
tel est so n esprit
expressément un ' immeuble incor-
pore!, le d~o.it d' usufruit, ce qui eut été inutile si le législateur avait
entendu designer dans le n• 1 tous les immeubles. JI a, sans doute
reculé devant la difficulté d'organiser une procédure pour ces sorte~
de saisie. Aussi donne-t-on en faveur du second système, cette rai~on
que les formali tés voulues par l'art. G75 C. Proc. civ. (transport dl.
l'huissier su r le bien saisi, désignation de l'extérieur des objet~,
arrondissement, tenants et abouti ssants, etc.) ne seraient pas possibles à l'égard de biens incorporels. Peut-être aurait-on pu admettre.
comme le voulaient MM. Pigeau et Duran ton (t. XX I, n• 7), la
facu lté pour les créanciers d'opérer comme s'il s'agissait de saisi r l'objet même de l'ac tion, c'est-à-dire de désigner les confronts de lïmmeu ble à retraire ou à revendiquer, etc. Et, dans tous les cas, on
peut s'étonner que des biens pour lesquels ne se rencon trent pas les
mêmes raisons d'insaisissabilité que pour les droits d'usage, par
exemple, ou pour les servitudes. échappent à la Yente judiciaire par
les créanciers, qi.; i ont pourtant un droit de gage général sur le patrimoine de leur débiteur (art. 2093 C. civ.). D'autant plus que le droit
qu'ils tiennent de l'article 11 66 ne pourra toujours remplacer utilement le droit de saisir l'action elle-même et de la faire vendre, pour
l'adjudicataire la faire valoir à son gré. En notre matière du retrait
conventionnel, il y a, pour le créancier qui ne peut inYoquer que
l'art. 1r66, des débours considérables don t il devrait fa ire l'avance, ce
qui parai yserai t peut-être son droit. Ce ne serait donc pas nécessairement, comme on l'a prétendu (Dalloz, V• Vente publique d'imm.,
n' 7 2 ), dans un but frustratoire que les créanciers choisiraient la voie
-
'
1
• 3. p ·1 n..
( 1) Tarrible, Rép. de Merlin , v• Expropriation
• n , crs1 , x!feSt., t, I , p. 279,
.
.
Ill .
Dch·incourt
, Ch' 1' 'P 4°7 · Favard , v• Expropr. , ~ .!, n• 1 • Bcrriat C depr 1 t II
· ' '
• •
P · 63 " ; auveau > n · 2 1 g 11~ , •• 3 · - V •aussi. Orléans, 27 'janvier 1842.
de la saisie immobilière.
LIV. - Transcriptibilité
98 . - puisque la vente, quoique soumise au pacte de retrait con·
ventionnel, produit son effet translatif, elle doit, cela ya sans dire,
être transcrite. Mais, au moment de l'exercice du retrait, lors même
qu'un acte serait dressé pour le constater ( Flandin, transcr. en mat.
Jzyp., t . I , n• 85), il n'y a pas lieu à une transcription nouvelle. A
moins pou1 tant qu'il n'y ait eu recours aux. tribunaux, car il faudrait
alors appliquer la disposition de l'art. +de la loi du 23 mars ~ 85~ :
,, Tout juoemcnt prononcant la rl!solution ... d'un acte trans.:ritdo1t,
0
dans le m ois , à dater d~ jour oà il a acquis l'autoritl! de la chas~
6
�-
82 -
. , êt
entionné en marge de la transcri ption faite sur le regis1uaee,
re m
.
cl'.
1 c
0
E n dehors de ce cas, il est imposs1b 1e imposer a 1ormalité
tre ... l>
·
'l ·
de la transcription ; les termes de la 10 1 ne.sontyas assez e astiques.
Et pourtant, des tiers pourront par là être ind u its en erreur, surtout
au vendeu r . .Ils. n'autant que 1a Possession ne sera pas revenue
.
ette
ressource
après
avoir
découvert
, .au ,milieu des
ron t qu C C
•
.
spositions
de
l'acte
de
ven
te,
la clause de retrait,
au t res dl
. cl aller,avant
de traiter avec l'acquéreu r, consulter le vendeur et lu1 de ma nder s'il
n'a pas usé de son d roit. Mais, s'.il y a un_e lacun e dans la loi_, l'i?terprète ne peut que la regretter. L a: te qui ~o~state un retrait_ ne~
porte juridiquement aucune mu ta t10n; 1la iunsprudence e_mp1étera1t
sur le domaine des législateurs en vo ulant le faire t ranscrire. En attenda nt une réforme sur ce poi nt, on ne peut qu'approuver le conseil
que donne M. Lesenne (n• 8), ~ux no~aires de :aire ?pérer sur les
reaistres des conservateurs mention de 1 acte de resolut1on dans tous
le; cas, par extension de l'art. 4 préci té, et vu l'utilité. que pr~sentera
cette opération pour le crédit du retrayant et la sécunté des tiers. Que si le retrai t était exercé après l'expira tion du délai fixé a u contrat de vente, ce ne serait plus un retrait véritable ; il y aurait revente, mutation nouvelle de propriété : la tran scription ser ait obligatoire (V. infra, n• 182).
V. - Droits du Vendeur medio fempo1·e.
99. - J'ai été amené par les discussions précédentes à m 'expliquer surla posi tion du vendeur pendente conditione retracti1s.Il m'a
fa llu prendre parti sur des points très controversés. J e me borne à
rappeler ici que, à mon sens, le vendeur conserve un droit éventuel
sur l'immeuble qu'il a aliéné. li en est propriétaire sous la condition
suspensive de l'exercice du retrait. D 'où j'ai tiré diverses conséquences. J'en ai conclu qu'il peut hypothéquer l' immeuble et même en
consentir une nouvelle aliénation , ces actes n e devant produire effet
qu'en cas d'échéance de la condition. - Faut-il ajouter qu'il peut
constituer sur lui des servitudes? Evidemment. Les mê mes raisons imposent la même solution . Mais, chose q u i surprend a u p rem ier abord,
les auteurs mêmes qui combattent les proposi tio ns précédentes se
rallient à la dernière (V. Aubry et Rau, t. IV. ~ 3 57, in fine). Le
- 83
motif qu'ils en donnent est que rien ne s'oppose à la constitution
d'une servitude sous la condition si dominiurn acquisitumfzterit, contrai rement à ce qui a lieu pour l'h ypothèque. Je commence par dire
que je considère comme exacte l' idée ex primée quant aux servitudes :
ou i, rien n 'empêche qu'on en constitue valablement sur un héritage
dont on n 'est point encore propriétaire, pour le cas où on le deviendrait. M ais est-ce bien là notre espèce ? Je crois avoir suffisamment
démontré que ce n 'est pas ainsi qu'il faut envisager les droits du vendeur à pacte de retrait, et que l'immeuble vendu avec cette clause
n 'est pas pour lui un bien fut u r, puisque,si elle est mise à exécution,
il sera censé avoir été propriétaire au moment où il consti tuait des
droits.
Le vendeu r à réméré, propriétaire sous condition suspensive, a le
droit de faire des actes conservatoi res contre les tiers, en prévi~ ion du
casoù il r ecouvrerai t son héritage. Si, par exemple, il s'apercevai t
qu' un voisin exerçât indûment une servi tude continue e_t apparente
(art. 690), il serait recevable à en interrompre la prescript10n (art .
zz44 et sui vants).
VI. - Droits de l'Acheteur medio tempore .
100. - Jusqu'au retrait, le contrat est à considé:er :omm~ p~r et
simple. L 'acheteu r exerce tous les droits d'un propriétaire. Il JOU lt de
l'immeuble, en perçoit les fr uits, administre, consent des. bau~ (ar~.
1673 in.fine) ; il peut concéder sur l'immeuble. des dï0'.ts re~~s, 11
peut l'hy pothéq uer, il peut l'aliéner; quant à l u'. , ce~a n es_t 01.e.~ar
personne. Seulement , l'existence de tous ces _d roits n est de~n1t1\ ement assurée que lorsqu' il est devenu certain que la propriété du
constituant ne sera pas résolue.
.
.
1o1. - L 'acheteur à pacte de retrait, successeur particulier non
personnellement obligé au paiement des dettes hy p_othécaires, a le
droit de purge r (Aub ry et Rau, t, IV ._~ 35ï). I ~ fau_t bien que,c~n~me
tout au tre acheteur, il puis~e se garanti r des creanc1ers hypoth~cat~es'.
s'assurer qu'i l ne paiera pas deux fois,ou qu'il ne se verra pas depou1llc
sans compensation du bien dont il aura cru payer val:lblement
le prix.
102. - Il est vrai que, ù ralsQn du b,1s prix de la vente, les cré'.l nciers hypothécaires pourront se trouver lésés. D'u ne part, ln somme
�-84-
- 85offerte par l'acheteur ne représente pas toute la _valeur de l'immeuble ;
. utre part même si une surenchère se produit, la somme à toucher
da
.
.
l
'
ne sera jamais assez forte, la c~!!dition réso ~-toi~e qui aff~cte le fonds
arrêtan t les adj udi cataires. Voilà donc un p reiud1ce ca use aux créan. .
ciers plr le simple fai t de leur débiteur.
Lïnjllstice de ce résultat~ ~m~n: quelque~ iu_n~consnltes ~ propoposer diverses théories auss i rngen1euses qu origin ales, mats contre
lesquelles protestent les principes les plus certains.
L ' un (M . P etit, Traité des surenchères, p . 290) voudrait que,
lorsque l'acheteur sous clause de retrait purge selon son droit et
qu'une surenchère se produit, l'adj udi cataire reçut le bien uti optim:un maximum, parfaitement libre de cette menace de réméré qui
décourage les offres. 1 lais, - outre qu'une telle décision équivaudrait presque, dans la pratique, à refuser à l'acheteur le droi t de purger, car les créanciers ne s'en tiendraient évidemment jamais au prix
peu élevé qu'il leur offrirait, - n 'est-il pas constant en droit que l'adjudicataire ne peut, au g ré de son caprice ou de son intérêt,faire abstraction des clauses qui accom pagnaient r acte d'acquisition ? Il ne
peut aYoir plus de droit que n'en avait le tiers acquéreur ; il reçoit la
propriété telle qu'elle était entre les mains de ce dernier. Et, d'ailleurs, la loi elle-même (art . 837 C. Proc. civ.) no us di t que l'acte
d"aliénation (qui con tient dans l'espèce une clause résolutoire) doit
être déposé au g reffe et tenir lieu d e m inuted'enchère.
Un au tre auteur (M. L abbé, Rt!vue critique, t. V III , p. 22 1) part
de cette idée bien hardie que le droit des créa nciers h ypothécaires n'a
pas été entièrement éteint par la purge faite par l'acheteur à réméré,
quïl a subsisté sur le jus in redu ve nde ur: d 'où il suit que, lorsque
le retrai t est exercé, ceux qui n'ont pas été désintéressés verront leur
hypothèque reprendre sa force première, en vertu du principe de
l'art. 2x33 que l'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations et augmentations de la chose hypothéquée. - L es art. 2 r 80 3•
et 2186,qu i ne distinguent pas, ne paraissent pas comporter une telle
interprétation. -Que si le vendeur ne retraya it point, il s"opérerai t,
au moment de l'expi ration du délai, et au profit de l'acheteur, une
adjonction d' un droit nouveau à celui qu'il avait déjà .Ce droit nou veau,
cette prolongation de d1·oit doit donner lieu à une nou velle purge. Sans insister su r les difficu ltés que présenterait dans la pratiq ue ce
supplément de purge, je ferai simplement rem arquer que, pour l'im-
poser à l'acheteur, il faudrait un texte formel , à défaut duquel il peut
dire: « J e n'acquiers aucun droit nouveau: La condition rés0lutoire
est défaillie ; en vertu du principe de rétroactivité, je su is censé avoir
toujours été prop riétai re incommutable ; j'ai purgé comme tel, e:t,
me trouva nt dans la situation ordinaire et normale, je n' ai plus ri en
à faire avec vo us. »
ro 3. - J 'insiste sur ces idées. Quand l'acheteur aura fa it opérer la
transc ription de so n contrat, qu 'il au ra fait aux créanciers inscrits les
notifications vou lues par les art. 2 183 et 2 184, que, faute de réquisition
de surenchère, la valeur de l'im meuble sera demeurée d éfin iti vement
fixée a u pri x offert, que les créanciers auront été colloqués selon leur
r ang d ' inscripti on, qu elle sera la situation ?
Su pposons d 'abord que le retrait ne soit pas exercé. - Si c'est parce
que le vendeur ne le juge pas conforme à ses intérêts, parce qu' il manque de l'argent nécessaire, ou enfin bénévolement, à raison des rapports d 'amitié qui l'unissent à l'acheteur, pas de difficulté: tout est
fini pour les créanciers h ypothécaires. Mais il peut arriver, - et le cas
s'est produit, - q u e l'acheteur paye au vendeur une certaine somme
pour l'abandon de son droit de retrait. Ne fa ut-il pas alors considére r
cela comme un su pplémen t de p ri x de l'immeuble, supplément qui
devra reven ir aux créanciers inscrits qu i n'on t pas été désintéressés?
L eu r h y pothèque portait sur toute la valeur de l'i mmeuble. Le prix de
vente, comme toutes les fois qu'il y a clause de retrait, a dû être notab lem ent inféri eur. La so mme payée aujourd'hui n'est donc autre
chose que la représentation du complément de cette valeur qui, tou t
entière, était leur gage. S'il n'en était pas ainsi, le vendeur pourrait,
au moyen d'une entente avec l'acheteur, frustrer les créanciers hypothécaires. - J e ne pense pas que cette théorie soit admissible. Elie
est t rop contraire à la notion universellement accep tée des effets de la
purge. Lorsque le juge a prononcé la clôture de l'ordre, il a ordonné
main-levée et radiation de tou tes in scriptions grevant l'immeuble, et
m ême de celles d es créanciers qu i ne sont pas venus en rang utile.
N'est-ce pas sig ne que tou t était fin i ? E t, en effet, l~ loi _( art. 2 18?,
3°, C . civ.) place la purge au nombre des modes d'extinc tion des pn vilèges et h y pothèques, elle lui attrib ue les m~mes ~ff~ts qu 'à la
renonciatio n des créancier s à l'hypothèque et à l inscnption ( Cass.,
2 3 août 1 8 r ). Que viendraient-ils donc pré tendr~ sur cet~e som.m e
7
purement mobilière qui n 'est payée au vendeur qu en cons1dérat1on
�-
86 -
de l'abandon de son d roit de retrait ? Si les cr éanciers.esti maient que
l'immeuble ,•endu Yalait réell~m~nt pl.us q ue I~ ~n x. de vente, ils
n'avaient q u'il ne pas accepter 1oftre qui leur en eta1t fa ite et à r equéri r la mise aux enchères ( 1 ). - E n conséquence, la somme payée par
l'ac, uéreur après l 'accompl issem~nt d~s formalités de la pu ~ge d~nnera
1
lieu à une distributio n par contnbut10n entre to us les creanc1ers du
vendeur sans disti nction.
Si nous supposons à présen t que le re trait soit exercé, - ne pourr ait-on pas dire que Je d roit des créanciers h ypothécaires qui n'ont
pas été intégralement dési ntéressés s'est canto nné su~ ~e jus in re co~d i~
tionoel que nous avons reconnu a u vendeur, qu ils se sont ainsi
trouvés dans la même situation où no us avons vu que se trouvent ceux
q ui obtiennent du vende ur une h y pothèque medio tempore, et que,
par conséquent, ils doivent être a ussi da ns la m ême position q ue
ceux-ci q uand la condi tion q ui suspend le droit de leur commun débiteur s'accom plit ? Est tota in toto . .. .. J'a i déjà dit quelq ues mots de
cette théorie, que q uelques au teurs semblent avoir été encli ns à adopter , mais qui paraît dénuée de fo ndement, et à laquelle je ne m 'arrête
point. La purge éteint toutes les hypothèques.
104. - Le vendeur était-il propriétaire de l'immeu ble objet du
contrat, - il en a transmis la propriété à l'acheteur. A dater de sa mise
en possession commence pou r celui-ci la prescript ion cl.es droits réels,
servitudes ou hypot hèques , q ue pourraient prétendre des tiers.
N'était-il pas propriétai re, - ce qu'il a transmis à l'acheteur se
(1) Peut-être cependant l'équité n'est-elle pas ent ièrement satisfaite par cette
faculté laissée aux créanciers hypothécaires. L'acte de s urenchère doi t contenir
soumission de porter ou fai re porter l'immeu ble à un d ixième en sus du prix
offert par l'acheteur et des charges qu i en font part ie. Le créancier peu t être retenu
par la crainte de YOir ainsi lui rester, même pour u n prix encore inférieur à la véritable rnleur, un immeuble dont il n'a pas besoin, alors q uï l ne peut d istraire de
son commerce une aussi for te somme. - Mais je répond rai par le motif qui a dicté
la règle de l'art. :u85 n• '2. li ne fallai t pas admettre les réquisi ti ons de mise aux
enchères sans aucune garantie de base sérieuse; bien sou ven t elles n'auraient été
motivées que par l'espri t de chicane et de taquineri e. Le légi slateu r, qui a à tenir
compte de tant de considérations et d'in térêts opposés, choisit la solution q ui
d'une manière générale, lui paraît la plus équitable; mais il est bien difficile qu'il
ne se rencontre pas quelque cas particul ier où des intérêts se trou ven t injustement
fro issés par elle,
réduit à la possession, plus un titre qui pourra servir de base à l'usucapio n.
Ce sont les deu x situations prévues par l'art. 166 5, qui dit: « l'acquéreur à pac te de rachat . .... peut prescrire tant contre le vé ritable
maître que contre ceux qui prétendraien t des droits ou hypothèques
sur la chose vendue. »
1o5. - Mais, co mment l'achete u r pourrait- il prescr ire medio temp ore? le déla i du r etrait est au maximum de cinq ans et celui de
l'usucapion n 'est ja mais moindre de di x ans ! J e réponds q u'il y a un
double intérêt à la règle posée : - 1 .. hypothèse : Primus vend à Secundus,avec pacte de retrait, un immeuble qu'il possédait utilement
depuis huit, di x- huit, vingt- huit ans ( 1), suivant les di vers cas des
art. 2262 et 2265 . Avant l'expiration du temps fixé pour le retrait,
au bout de trois a ns, par exemple, l'a ncien propriétaire revend iq ue
l'immeuble. Sec und us, aya nt cause de P rimus, pe ut in voquer la possession de son auteur et la joindre à la sien ne propre, ce qui lui perm ettra de repousser la demande intentée contre l ui et de garder
l'immeuble. (Pau, 16 novembre 1836. ) - 2° hypothèse : Vente à
rémér é par Pri mus à Secu ndus. Primus laisse passer cinq ans sans
user de la clause. P uis, cinq, quinze, vingt-cinq ans s'écoulent. L e
vrai p ro priétai re revend iqu e. Secundus ne peu t invoquer la possession
de P rimus, qui, je le suppose, n'avait pas commencé de prescrire;
mais Secu ndus lui-m ême a possédé utilement, et , puisque les cinq ans
du jou r du cont ra t à la déchéance de son vendeur doi vent, d'après
notre article, compter pour la prescription, elle est accomplie; il restera p ropriétaire.
106 . - La m atière n'offre pas de di ffic ulté lorsque le retrait n'est
pas exercé. L a propriécé est acquise à l'acheteur en vertu de l' usucapion, - propriété parfaitement li bre de toutes les cha rges réelles qui
pou vaien t la grever a u profit de tierces personnes.
Mais, que décider en cas de résolu tion de la vente? L'acheteur n'a
plus d 'intérêt à ce que l'usucapion ait été accomplie ; cela n' importe
plu s qu'au r etrayant. Seulemen t le Code est muet sur la q uestion qui
s'élève de savoir s'il peut invoquer la possession de l'acheteur.
( 1) J e prends des espèces simples où ne se trouvent pas à la fo is _de~ année~ d~
présence et des années d'absence, ce q ui donnerait lieu à la prescnptton de du; a
vingt ans (art. 2266.).
�-
88 -
Les auteurs déddcnt que oui, et, je le crois, aYec juste raison ( i).
Le retrait replace les choses en l'état où elles é taient au moment de la
Yen te. le Yendeur n 'a pas cessé un seu l insta nt d'êt re propriétaire.
.. .
.
'
Cependant, l'immeuble, on ne peut effacer ce ta it , a été aux mains de
l'acheteur. Mais comment? N'est-ce pas par la Yo lonté du vendeur
lui même? Ce ne peut donc être que pour ce dernier qu'il a possédé.
J e fais i ci application de !"art. 2228, a u titre de la Prescription: « La
possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un
droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêm es, ou par
un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom.>) On objectera
que cela est contr:iire à l'intention de l'acheteur, qui entend posséder,
non pas au nom de son vendeu r, mais en so n propre nom. On ne saurait l'assimiler au fermier, à l'u sufruitier, à l'antichr ésiste, au séquest re,et autres personnes certainement visées par l'art. 2 228 ,détenteurs à
titre précaire qui ne peuvent légalement aYo ir l'animus sibi habendi
( art. 2229, 2231 ). A cela je réponds qu'on a tort d 'affi rmer cette intention chez l'acheteur: il ne sait pas lui-mêm e à qui profitera sa
possession . Ce qu'il conn aît, c'est son contrat, dont il ne peut faire
abstraction : s'il n'y a pas retrai t , c'est pour lui-mêm e que la prop~iété aura été consolidée; - mais, dans le cas inverse, qu'il ne peut
p:is ne pas prévoir, dans le cas où se réalise ce retour de la chose au
vendeur qui est l'une des deu x éve ntualités en présen ce desquelles il
doit constamment se placer tant que le délai n 'est pas expiré, comment
et pourquoi ne pas ad mettre qu 'il s' est r endu un compte exact de sa
situation , qu 'il n 'a pas exagéré ses d roits, et que sa possession sera
utile à celui par le fait duquel il détenait l'imm euble ? Il ne pc..ut rien
dire d'avance: il presc rit pour le compte de qui il appartiendra.
M. Colmetde Santerre (t. VII , n• 111 bis, III ,) ajoute que, quant
à la possession seulement, il n 'est pas impossible de considérer le vendeur retrayant comme l'ayant cause de son ach ete ur. « Le vendeur,
dit-il, ne prend pas une possession vacante ; il ne succède pas seulement dans le temps à la possession de l'acheteur; il y a une succession
( 1) Le tribun F aure disait, ,fans Je Rapport qu 'il fit au Tribunal, s ur Je titre de
la ~ente, au nom de l~ section de législation : u P enda nt la durée du temps l'acqucre'.1r. ex_e:~e les memes droits qu'aurait exercés son vendeur, po ur tout ce qui
tend a 1 uttl1t~ et à la conservation de l'objet vendu, et Le vendeur en profite s'il fait
usa~e de la fac11lté q u'il s'est réservée. » Séance du 1 2 v entôse an X II.
-
89 -
juridique ; la possessio n actuelle du vendeur dérive de celle de !'acheteur , car celui-ci a dû transférer à celui-là la possession en vertu d'un
contrat qui l'y obligeait.» Ce second raisonnement, d'après lequel
nous serions en présence d'une question d'accession de possessions à
trancher en nous inspirant de l'art . 223 5, me paraît inexact. Le retrait
exercé efface rétroactivement le droit de l'acheteur; si le vendeur reprend la chose, c'est en vertu d'un droit qui lui est propre, et, quant
à la propriété, tous les auteurs sont unanimes à reconnaître qu 'il n'est
pas l'ayant cause de son acquéreur. Le contrat de vente est complètement anéanti, et, puisqu' il n'a jamais été propriétaire, l'acheteur
n 'a pu posséder à ce titre; par la force des choses, il n'a possédé qu e
pour le vendeur. C'est la première explication que j'ai présentée, qui
est fondée sur l'effet même de la résolution.
107. - On a pu dire aussi ( Troplong, passim ) que l'acheteur
prescrit contre son vendeur, en ce sens que, lorsqu'est écoul~ le laps
de temps fixé par le Code, le vendeur ne peut plus utilement intenter
une action contre lui. Dans ce cas, c'est plutôt une prescription
libératoire du droit de retrait qui le mena~ait qu 'une prescription
acquisitive d'un e propriété qui dès le jour du contrat lui a appartenu.
Il presc rit aussi contre le vendeur l'action personnelle en paiement
du prix.
Mais une autre question de presc ription peut s'élever entre
l'acheteur et le ve ndeur. Primus et Secundus sont propriétaires de
deu x fonds vo isins. Le fo nds de P rim us est g revé d'une servitude
de passage, par exemple, ou de puisage, ou. de ~acage ... au .profit.du
fo nds de Secundu s. Or, je suppose que depuis déjà plus de vingt-cmq
ans Secundus négli ge d'user de la ser vitude 1orsque P rimu~ se .rend
sous pacte de retrait, acquéreur du fond s d omina nt . Ret~a1t a lieu à
l'extrême limite du délai quinquennal, alors que la trentième an nee
depuis le dernier acte d'exercice de la servitude est complèteme~ t
expirée . Malgré l'art. 706, le retrayan t jouit-il encore d'un certa1.n
temps (dans l'espèce, quatre ans et quelques mo is ) pendant lequel 11
pourra empêcher la perte de la servitud e ? ~· ?uranton ( ~· xv.1,
) pense qu' auc un mo yen n e s'off:e ~ lUi d échappe~à 1 a~ph
n•
411
1
cation de cette règle. Tant pis pour l Ul, d it cet auteur, ~ l s~bt t un
i n'a t il pas au moment de la redact1o n du
d
.
••
- d ommage. P ou rqu O
contrat de vente, obligé l'acheteur d'y faire une reconnaissance e son
108. -
�-
90 -
-
droit? Faute Je c.::ttc précJut ion, la pres.:ription a conti nué de courir.
Il ne peur pas s'en plaindre, d'autant plus que l'art. 11 80, aux
termes duquel« le créancier peut, avant que la condition soit accomplie, exercer rous les actes conservatoires de son droit,» l u i donnait
la faculré, même après la vente, jusqu'au complet écoulement des
trente annél!s, Je faire des actes interruptifs. Cette th éorie est- elle
fondée? Je soutiens que non . En vertu de la vente, les deux héritages ont été réunis dans la main de Primus. Qu'est-il besoin d'attendre plus longtemps ? L 'art. 705 n 'est-il pas formel : « to ute servitude
est éteinte lorsque le fonds à qu i elle est due, et celu i qui la do it, sont
réunis dans la même main»? Et c'est cette servitude éteinte, le mot est celui de la loi, - que M. Du ranton voudrait voir conserver! Elle n'existe plus, et n 'est donc plus suscepti ble ni de consen·ation ni de prescription . On pourra objecter qu'il n 'est pas
certai n que cet état de choses soit définitif, que, si l'acquisition par
laq uelle s'estopéréela réunion des fonds servant et dominant vient à
être an nulée, rescindée, ou résolue, la servitude est censée n'avoir
jamais été éteinte ( Duran ton, t. V, n• 666 ). Primus au rait donc eu,
dans ce cas, intérêt à ce que la prescripcion cont inu ât à cou rir malg ré
la confusion. Sans doute; mais la position ne serait p lus égale, et la
règle contrà non valentem agere non currit prœscriptio serait
violée, car, en admettan t m ême que la servitude conservât une existence virtuelle, elle n.:appartiendrait plus à Secu ndu s, m ais à Primus,
auquel elle a été vend ue (art. 16 1 5) avede fo nds domin ant dont elle
était une qualité, et dont peut-être elle a haussé le prix . Et, dit
M. Troplong, «si· les actes possessoires étaient interdits au vendeur
comment des actes d'in terruption destinés à les remplacer auraient-'
ils été opportuns?» - L a vérité juridiq ue, - il fa ut toujours en
revenir à cette idée fo ndamen tale, - est que la résolution remet les
ch.oses en l'état primitif. Tous les droits que Secundus ava it aliénés
lui font retour. Il avai t vendu à Primus un fonds pourvu d'un
avantage spécial, qui doit se retro uver au jour du réméré avec la
qu'il avait alors.- On pe~t tirer en faveur cle !~opinion
même. vitalité
.
que J a1 adoptée, un puissant argument de l'art. 2177 C. civ. ( Pardessus, Servitudes, n• 3oo ).
)
)
10
9· -
La même décision devait être prise dans le cas ot1 la servi-
t~de existerait sur le fonds vendu au profit à ' un immeuble de
1acquéreur.
!)1 -
De m êœe aussi, s'il y avait, au jour de la vente sous
110. clause de retrait, sur l'immeuble vendu, au profit d'un fonds de
l'acheteur, ou réci proqueme nt , une ser vitude ( continue et apparente)
en voie de prescription, il y aurait lieu de juger que cette prescription
acquisitive a été suspendue à compter du jour de la vente même. En
effet, c'est le seul moyen que les choses soient véritablement remises
au mê m e état que s'il n'y avait pas eu contrat; et, de plus, tant que
les deux héritages sont restés dans la même main, les actes d'interrupti o n n 'étaient pas possibles à la partie intéressée. ( Massé et Vergé,
surZachari a::, t. I V, p. 3 16. )
Continuant à rechercher quels sont les droits de l'acheteur
111. sous pacte de retrait conventionnel pendtJnte condilio11e, j'arri ve à
l'examen d'une disposition légale sur le sens de laquelle les auteu rs
ne sont pas d 'accord, celle de l'art. 1666. Je commence par en donner
le texte: <1 Il ( l'acquéreur à pacte de rachat) peut opposcrle bénéfice
de la disc ussion aux créanciers de son vendeur. 1> Quelle est la portée
de cette règle ? Et d'abord, qu'entend-on par bénéfice de discussion?
- C'est la facu lté qu'a une personne tenue d'une dette accessoirement
à une autre personne d'exiger, lorsqu'elle est poursuivie en paiement,
que àes poursuites préalab les soient dirigées contre le débiteur principal. Ain si po ur la caution : elle n 'est obligée à payer le créancier
qu'à défaut du débiteur (a rt. 2021) . - C'est encore l'exception par
laquelle le tiers détenteur d'un immeuble, non tenu personnellement,
demande que, avant de l'en exproprier, le créancier hypothécaire ait
à poursuivre la ven te d'autres immeubles demeurés en la possession
d u débiteur ( art. 2 170). L'exercice de ce droit est subordonné à
certaines conditions déterminées par les art. 2022 et suivant. Supposon s que l'immeuble vendu à réméré soit grevé d'hypothèque:
le créancier hypothécaire veut user de son droit de suite. L'acheteur,
dont la position est exactement celle du tiers détenteur visé par l'article précité, puisq ue,pendente conditione retructûs,il est propri~taire,
peut certainement le r envoyer à discuter les fonds demeures aux
mains d u vendeur. - P our qu'il en fû t ainsi, la règle générale suffisait, et, si l'a rt. 1666 n'avait pas d'autre signification, il ne
con tiendrait q u 'une répétition inu tile. Cependant: un gran_d nombre
d'auteurs ne lui donnent pas d'autre effet. J e n adopterai pas le~r
système, auquel, outr e qu' il a l'inconvénient de supposer une redite
�-
92 -
te rs du Code ( 1), on peut adresser le reproche de ne pas tenir
·
..
d
0
, ·
.
nes au u
n préten qu il
te de la rédaction de 1 art1c 1e.
• •
•
,
;>
.
.
assez gran d Comp
· <rt des créanciers hypothécaires seulement. - 1 article dit. le.t
.
hé .
h
.
s ao1
des créanciers ypot caires, il est
" ·ers . De plus , s'il s'aait
o
creancz
· ossible d"après les principes sur la matière, de distinguer suivant
· 1e d"it: les
· - l' artic
'
imp
dont ils t ·iennent leur d roit:.
propriétaire
l'ancien
. .pas compris
créanciers de son vendeur. Le législateur n 'aurait donc
la portée des expressions qu'il employait, trop restnct1ves sur un
point et d'autre part trop géné~ale~ .. Quelle a pu êt~e sa pensée? N~us
avons vu que le droit de retrait n etant pas exclusivement attache à
la personne du vendeur, ses créa~ciers pouvaient l'exercer à sa place,
en vertu de l'art. r 166. Ne serait-ce pas en vue de cette hypothèse
que Je bénéfice de discussion ~urait.été ~-on~éd.é à .l'acheteu.r par u~e
disposition spéciale - nécessalfe pu1squ il s a~issa~t d.e sortir du d.ro1t
commun? Cela est contesté. M. Troplong, qui prevoit cette explication ( Vente, n• 7+3), remarque avec raison que les créanciers
ne font qu'user du droit de leur débiteur comme il le
chiroaraphaires
0
ferait 1ui-même, ils sont dans la même si tuation que lui, et, ajoute+
il, ils ne peuvent se voir opposer une exception qui ne serait pas
recevable à l'encontre du vendeur. En l'absence de l'art. 1666, cela
serait parfaitement raisonné, mais cet article me paraît, par la précision de ses termes, avoir justement pour but de créer une dérogation
à ce principe généralement vrai . C'est seulement en décidant ainsi
qu'on peut expliquer l'ex istence même de notre article (2) et la
manière dont il est rédigé sans éprouver le besoin de critiquer ses
auteurs, couçabl~s d'inattention et de légèreté. Ce système est d'ailleurs rationnel et conforme à l'intérêt général de la stabilité des
propriétés. Les créanciers veulent être payés: que ce soit avec tels ou
tels biens, peu doit leur importer. Si donc le vendeur a des biens
suffisants à les satisfaire,pourquoi priverait-on l'acheteur des chances
( 1) Il est vrai que ce n'en serait pas le seul exemple. - On peut encore observer
que le titre VI, où se trouve l'art. 1666, a été fait avant le titre XVIII, où se trouve
l'art. 2170.
(2) En Belgique, où la nouvelle loi hypothécaire (du 16 décembre 1851) ne
r~connait plus au tiers détenteur d'un héritage hypothéqué de bénéfice de discussion, on admet que telle est encore actuellement la portée de l'art. 1666. F. Laurent,
t. XXIV, n• 390.
favorables de son contrat? ( Colmet de Santerre, t. VI J, n• 112 bis;
Mourlon, t. II, n· 64+. ) Cette garantie doit surtout lui être accordée
dans le système qui dispense les créanciers, quand ils veulent exercer
les droits et actions de leur débiteur, de la nécessité d'une autorisation
judiciai re. ( Demolombe, t. XXV, n" i o4 et suiv.; Larombière, t. I,
su r l'art. r 166.)
r 12. - J usq u' ici, l'acquéreur à pacte de retrait nous est apparu
jouissant de toutes les prérogatives des acheteurs ordinaires. Il faut
m aintenant mentionner une disposition qui lui fait, dans un certain
cas, une situation particulière. Tout acheteur doit respecter les baux
consentis par son auteur, pourvu qu'ils soient constatés par écrit
ayant date certaine au jour de l'aiiénation, à moins que le droit d'expulsion n 'ait été stipulé dans le contrat de bail (art. 17.+3 ). Même
dans ce cas, l'acheteur à réméré ne pourra pas expulser le preneur,
tant qu'il ne sera pas devenu propriétaire incommutable (art. i751).
Cette décision vient du peu de faveu r avec lequel la loi voit ces
expulsions de fermiers ou de locataires ( Demante, Louage, n• 198 ).
C'est un véritable amoindrissement des droits de notre acquéreur,
qui est justifié par l'incertitude où l'on est s'il re~tera propr~étaire.
Le vendeur a manifesté, en se réservant le droit de retrait, son
intention de reprendre plus tard l'immeuble en l'état où il s.e trouv~it
au jour du contrat de vente, par conséquent av~c le dro1,t a~. bail.
C'est cette volonté présumée du vendeur qui avait amene deJà les
anciens Parlements à appliquer constamment notre règle (R~us:eaud
de la Combe, Jurisprud. civ., V· Bail, sect. ,, n• S._). Mais 11. ne
faudrait pas l'exagérer, et appliquer, comme on l'a fait ( Duv~rg1er,
Troplong, Marcadé ), une disposition si rigoureuse à l'expu~s~on de
locataires dont les baux n'ont pas date certaine. Quelle position ~e
ferait-on pas à notre acquéreur! On le placerait en del~ors du droit
commun de l'art. 1 328, et, sans cette règle protectrice, à q~ell~s
fraudes ne serai t-il pa:. exposé! J'achèterais une maison ~our en 1ou1r
moi-même, et l'on pourrait rn'en empêche~ en m~ revélant après
coup des actes sans date certaine dont on av~1t eu soin d: me cach~r
jusque-là l'existence! Cette in iqu ité ne peut etre consacree ~ar not1e
droit, et j'incline à croi re,malgré la génér.alité des termes de 1, ~rt.,? 5 i ,
. . ai t ue d'un droit d'expulsion expressément resen t: lors
'ï
IV 2 3 5 . Colmet de Santerre,
qui ne s y ao q
d
,
?1 •
'~
de la location (Aubry et Rau, t.
111d1ce en ce sens ans
un
voir
pas
t. VII , n• 198 bis. ). Ne doit-on
�-94l'emploi des mêmes expressions fait dans cet articl~ et dans 1:~rt.17+8 :
<t fa faculté d'expulser le preneur»? Quant au bailleur, qu il ne s'en
prenne qu'à lui- même s'il voit le preneur recourir en indemnité
contre lui: ne pouvait-il pas avertir l'acheteur et l ui imposer l'obligation de respecter le bail malgré la clause d'expulsion? Quelle que
soit sa position, c'est lu i qui se l'est faite.
11 3. - Je n'ai plus qu'un mot à ajouter : Quoique propriétaire,
l'acheteur ne jouit pas, quant à la chose, d'une liberté absolue, d'un
abusus complet. li doit la conserver en bon père de fa mille. C'est ce
que disait expressément Tiraqueau : << .. . licet emptor esset interim
dominus rei , ea tamen jam crat obnoxia retractui, ex ipso contractu
yenditionis; ideôque eà interim uti debuit ut bonus paterfamilias, ut
alià re subjecta restitutioni .. . »
J'aurai occasion de revenir plus tard là-dessus, en examinant le
détail du règlement de compte qui doit s'établir entre les parties au
moment de l'exercice du retrait. Quant à présent, je me contente de
dire que cette obligation se traduira en dommages- intérèts pour le
montant des détérir)rations; mais il ne serait pas possible d'accorder
au vendeur, media tempore, un droit de surveillance et la fac ulté de
contrarier l'acheteur dans la manière dont il comprend l'exploi tation
du bien ( V. Orléans, 20 mars 1812) ; il a en son pouvoir le moyen
le meilleur d'empêcher les dégradations: c'est la clause insérée au
contrat, qui lui permet de retirer l'immeuble qui souffre de la mauvaise administration de l'acheteur.
Chapitre III. - ACTION DE RETRAIT CONVENTIONNEL
I. - L'intervention de justice n 'est pas nécessaire.
114. - Avant d'aborder cette étude, il importe de prévenir l'équivoque qui peut résulter de qucl1ues passages de notre Code. L'art.
1662 s'exprime ainsi: << Faute par le vendeur d'avoir exercé son
ac.rio~ d~ réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriéta1re ir.revocable. 1> Devons- nous indu ire de cet article que le vendeur
est obligé, pour user de son droit de retrait , d'avoir recours à une
95 -
~ct:on j~diciaire ? Cela se.mble d'abord d'autant plus naturel que
1 expression exercé son action n 1y est pas accidentelle; elle se retrouve
dans les art. 1664, 1668, 1671, 1672. Et cependant c'est là un
rés ultat q ui choqu_e le jui,-i sccnsulte, et même tout ho~me de sens,
car - quel est le ~oie des JU~es? lis doivent trancher les litiges, mettre
fi n aux con~estat1ons; ~a i s pourquoi supposer qu'un désaccord
s ~lèvera t~uiours au suiet de l'exécution de notre clause spéciale?
S1 les parties ont tout prévu et tout réglé, et si aucune d'elles ne
méconnaît ses engagements, elles n'ont que faire de l'intervention de
justice; pourquoi les forcer à se rendre devant les tribunaux? Cette
dérogation aux plus sages principes du droit commun ne se comprendrait pas.
0
Il .r~s sort nette~ent des art. 11 83 et II84 (à contrario ) que la
condition résolutoire expresse produit son effet de plein droit 1 sans
demande judiciaire; et la faculté de retrait n'est pas :rntre chose
qu' une condition résolutoire ex presse. La condition gît dans la volonté
du vende ur retra yant; c'est une condition protestative de sa part.
Cela ne saurait empêcher l'effet résolutoire de s'accomplir ipsojure.
Seulement, il fau t que l'évènement de la condition soit apparent et
clairement manifesté. Il faut qu 'on ne pu isse douter si le vendeur
veut exercer son droit; mais on ne peut exiger plus: il suffit qu'il
déclare son intention ( Cass., 5 février i 856). A la suite de cette
déclaration, il y aura, comme nous le verrons, un règlement de
comptes à établir, di verses restitutions à fa ire, des obligations à remplir
de part et d'autre, mais ce n'est plus là la condition proprement dite,
dont l'éYènement résout le contrat. La condition est accomplie, la
vente est résolue dès la déclaration de volonté qu'a faite le vendeur.
Si cette théorie est exacte, comment expliquer la rédaction du Code
sur ce point? Il se peut qu'il y ait quelque impropriété dans les
termes dont il s'est ser vi et que j'ai cités (1); mais il prouve luimême, en d'autres endroits, que, dans la pensée de ses auteurs, les
( 1) Encore faut-i l remarquer que nulle part le Code ne se sert de l'expression
technique inle11/er 1111e actio11; il dit: exercer son actio11. Ce langage inusité
n'indiquerait-il pas l'intention de donner au mot action le sens du mot droit? Dans l'art. 1670 se trouvent les mots plus précis de mise e11 cause et de demande,
mais cela s'explique aisément parce qu'il s'y agit vraiment d'un désaccord: il y a
procès pour savoir si et com ment le retrait s'effectuera.
�-
96 -
-
•t c dans la pratique ce que j'ai montré qu'elles sont
·.
d.
.
choses d ol\ent cr
A·nsi dans l'art. 1669 , il nous 1t qu 1 en est de
. .
d
. ·
theonquement. 1 ,
, è c prévue que pour celle de l article précé ent, et,
.
l'
r .
.
.
.
mlme pour l esp c
l deLl" si tu ati ons 11 emploie une 101s ex pression
.
pour rea0 1er es
l' t" on de réméré, » une fois celle « user de la faculté de
_
•
·d ·
· ·fi ·
« exen.er ac 1
nant P.videmment une s1gm cation 1 ent1que.
,
·
rac hat, » en 1e Ur don
rt aussi du rapprochement cles art. r671, 1672 , dune
X IV
( F
L~
.
e a ressO
_ Cl
,
enet, t.
3 de l'autre. - Enfin, le tribun ~aure
· ·
·é
part, 1 67 ,
) traduisait ainsi la r ègle légale: << L~ propn té est irrevocap.
170
blement acquise à l'acheteur si le vendeur laisse passer le terme sans
··z
A
11 ser
'
de la faculté. »
.
.
.
.
Aussi ces conclusions ont-elles rallié la doctnoe et la JUnsprudence.
II. - Nature de l'Action
s. _ Voilà donc qui est chose admise: le retrayant n'aura pas
11
forcément à intenter une demande judiciaire, à recourir aux_art.2_245
C. civ. et 5 C. Proc. ci v. Mais, si l'entente n e peut se faire, s1 les
7
partis ne règlent pas leur situation à l'am~able, alors, par l~ force des
choses, une instance devra s'engager. Mais comment procedera-t-on?
.
Et d'abord, quelle est la nature de l'act~on ~n retra_it ? ,.
La question a soulevé, surtout dans l a~c1e.n d:o1t , d 1.nterm.1nables
controverses (1) dans le détail desquelles 11mest1mposs1ble d entrer.
Je va is droit à ce que je crois être la vérité; l'action en retrait est d_e
celles qu'Ulpien appela persona/es in rem scriptœ (2) et que le Droit
français appelle actions mixtes (3).
(1) - Sur lesquelles il s'en greffe d'autres, touch an t la nature générale des ac·
tions en résolution , celle des actions mixtes, etc .. .
("z) Cujas les caractérisait ainsi : « Actionum in personam alire sunt omnimo?o,
id est vi ipsâ et scrip turâ, aliœ vi ipsâ in personam , sc ri pturâ in rem ... Hœc actto..
personalis, scribitur tamen generaliter et in rem .. . Hic duo notanda sunt : Non
omnem actionem in personam ita scrib i ut quis dicat adversar ium sibi dare aut
tacere oportere, sed et alii s modis, ut puta verbis in rem directis, et ita accipie~
dus est~ Omnium i11st. de act. > Recit. solem. sur la loi 9 au Dig., QJlod mctus
ca11sâ.
(3) Tiraqueau, de retract, ge11til , ~ 8, glos. 3 ; Furgolc, Test., t. II, ch. vu,
sect. 3 ; Loysel, de l'action mixte, liv. Il , ch. l, n• 3. - Ce qui prouve que leur
doctrine a prévalu dans Je droit actuel sur les idées romaines, t elles que je vais les
exposer dans la note suivante d"après l'opinio n la plus accréd itée c'est que. d~~s
l'art. '.>9, le C. Proc . civ. établit deux compétences distinctes pour les actions di visoires, actiones mixtœ du Droit romain , et ce qu'il appelle, lui, actions mb:tes.
97 -
'6 .. -
Qu'est-ce, en effet, qu'une action mixte ( i )? Je rappelle
ce q~e nous entendons par là. Ce n'est pas, à vrai
dire, un e action spéciale; c'est la réu nion dans une instance de deux
actions'. une réelle, une personnelle, ayant chacune leur importance
et rela t1 ves à la même chose ( 2).
l
s: mm:11reme~t
Or, la clause de retrait conventionnel insérée au contrat de vente
don ne naissance à un droit de créance contre l'acheteur, d roit en vertu
duquel le vendeur pou rra le contraindre à exécuter son enaagement
t>
.
nté de ce'
petsonnelle ; - et la déclaration de volo
- c 'es t l 'action
dernier, qui constitue l'évènement de la condition, résolutoire quant
à son cocontractant, suspensi ve guant à lui-même lui redonne un
d roit de propriété en vertu duquel il pourra reven:li~uer l'immeuble
'
- c'est l'acti o n réelle.
Dans tout ce qui précède, je ne me suis occupé que des
i 17. rappo rts d u ve ndeur et de l'acheteur. Mais le Code (art. 1664) dit que
le réméré peut être exercé aussi contre les tiers détenteurs (3) ; et
cela n 'a ri en que de naturel, puisque le retraya nt a un d roi t de propriété et qu 'un tel droit, de sa nature, est opposable à tout le monde.
Seu lement, dans ce cas, l'action est purement r éelle (4), car entre le
( r) Ce nom n'a plus le sens qu'il avait dans le Droit romain. C'étai t alors l'instance dans laquelle le juge pouvait déplacer la propriété et. reconnaissant l'existence d'une obligation. prononcer une condamnation pécuniair~ . C'étaient le~
actions ji11i11m 1·egu11dor11m, commrmi dividundo, familiœ erciscrmdœ, petitio hœreditatis. Elle::s sont, aujou rd'hu i, pures réelles.
(2) La procédure compliquée du moyen-âge ne permettait p.1s d'invoquer à la
fo is un d roit réel et un droit personnel. C ~ n'estqu'au XV• siècle que cette simpli fication fut imagi née, pour Je Parlement de Grenoble, par un jurisconsulte dauphinois nommé Guy de la Pape. Elle fut adoptée Far les autres Parlements. - Quan;I
on vou lu t la baptiser. on trouva dans le Droit romai n l'expression actiones mixtœ
qui lui seyait parfaitement, et, la dt!tournant de son sens primitif (llubérus, lnst.
de act. , n• 22) , on l'appliq ua à cette innovation.
(3) Cette expression est plus exacte que cell e de l'article: •second acquéreur, •
qu i est trop restrictive
(4) C'est, au contraire, le seul cas où elle serait mixte d'apr~ quelques anciens
auteurs, que s u it M. Carré (t. r, p. 470 et suiv). ll s·appuie surtout sur la définition
de l'action mixte qu'il trou'e dans Du parc-Poullain (Pr incipesde droit, t. Vlll, p. 4 ' •
et d'après laquelle serait mixte l'action qui, ayant une chose pour objet (t!l.!ment
réel), dél'iverait d'un contrat passé entre le défendeur et un tiers (élément pcrt.on nel). Dans l'espèce du r~trait conventionn el, le retrayant puiserait le droit d'agir
ï
�,
. d eur et les tiers'_, il n'y a point de rapport
( 1)
\en
, d'obligation.
. .
1
à
on
.comprendq
ue
je
n'admets
pas
a
necess1te
pourlevenP ar l '
1 m ains
. d' u n tiers,
.
de
d eu r, q ui veut reprend re l'imme uble en tre es
l'
l
l'
· ·1
faire au préalable résoud re le contra t cont re .ac 1eteur, et , ass1m1
ari on que fait M. Du ver gier ( t. II , p. 17) de 1 art. I 6~-t à l art. 1.6 ~-+ ·
Les situations ne son t pas les mêmes. Dans un cas Il y a cond 1t1on
résolutoire légale, tacite; da ns l'autre, conditio n résolu toire conven tionnelle, expresse. La seconde est pl ~s énergique qu_e l~ ~r~mi ère (_2) .
S'aait-il de défaut de pa iement du pn x, la sen tence Judiciaire est mdis~ensable : en effet , l'action ~ue le ''.ende.ur :eut exercer contre les
tiers c·est la reve ndica tio n, c est-à-dire 1 ac twn par laquelle o n se
dans le contrat intenenu entre son acquéreur et le sous- acquéreur; et, si néanmoins ractio:i n'est pas pure personnelle, ce serait parce qu'elle a l'immeuble seul
pour objet, et que, le retrayant n'ayant pas figuré au contr:it, il n'y a pas de vùitable lien d'obligation entre Je détenteur et lui. Qui ne voit le sophisme'! Le vendeur n'a que faire de s'informer du titre du tiers détenteur. (Et si ce n'est pas en
"ertu d'un contrat ? S'il s'agit d'un usurpateur! ... ) C'est son bien qui est détenu:
il n·a pas besoin de savoir autre chose, et, sans entrer dans les subtilités, il n'a
qu'à dire: • L'immeuble m'aprarticnt , rendez- le moi.11
(1) D'après un autre systèmr, l'action serait dans tous les cas, même à l'égard
des tiers, purement personnelle. L"acqu ér~ ur n'avait qu'un droit résoluble; il n'a
pu transmettre autre lhose à des tiers La condition résolutoire est, au moins
d'une manière sous-entendue, attachée à leur contrat. a L'action que leur intente le
vendeur originaire dérive de l'engagement qu'ils ont taciteme nt et indirectement
contracté en,•ers lui , comme en.:on: de celui de restituer, que leur imfose la loi.
Elle est donc p~rso nnelle par sa nature; elle l'est aussi par son objet, qui est d'obtenir l'exécution du pacte orig inaire dont ils se sont implicitemen t chargés. »
Poncet, actions, n• 119. La démonstration est in suffisante. Je me contenterai de
faire remarquer que. si ces prémisses é1aicnt admisi:s, o n abouti rait à nier qu'il
existe d'autres actions que les actions personnelles. L"action hypothécaire ne serai t
pas réelle: le détenteur n"est-il pas obligé tacitement et implicitement de rendre
l'immeuble hypothéqué au créancier hypothécaire! !."actio n en revendication ne le
serait pas davantage: le détenteur n'est-il pas obli gé de même d'accéder à la récl3.
mation du véritable propriétairi: ? Sans doute, ils y sont obligés! Mais comment?
Il me semble qu'on joue sur les mots. lis sont obligés de se laisser dépouiller de
l'i mmeuble non en vert u de leur prom!sse ou de leur fait, mai s parce qu'ils man quent de droit. (Sic, T roplong, n• 629.) On ne peut supposer une substitution taci te
des sous-acquéreurs aux clauses du contrat primitif. Cela serait sou vent contraire
à la réalité des faits; notre art. 166-1- lui-même prévoit i11 fine le cas où le vendeur
agit contre ll!l tiers détenteur qui 11 ignoré l'existence du pacte de retra it.
r~) Certes. art . 165 \ 1ti56.
1
-
99 -
prétend pr?pr iétaire, qu'on ne peut exercer qu'en cette q ualité, - et
la convention .de vente a suffi , dès ava nt le paiement du prix, pour
que cette q ua lité passâ t de la tête d u vendeur sur celle de l'acheteur :
elle n'abando n nera celu i-ci ou l'aya nt cause à qui il l'aura transférée
que lo rsq ue, la fa ute du non-paiement ayant été prouvée contradictoiremen t avec l'acheteur di rect, le contrat qui l'a rendu propriétaire
sera judiciai remen t . résolu. - S'agit-il de pacte de retrait, rien de
pareil. Sans dou te, pou r qu e le vendeur puisse réclamer l'immeuble
détenu pa r un tiers, il fa ut q u'il en soit redevenu propriétai re. Mais
comm ent le r edevient-il ? Nous ne retrouvons pas ici de réglementation sem bla ble à celle des art. r65 5 et r656. La sommation même
n"est pas exigée. Tout ce q ue veu t la loi, - je l'ai dit suprà, - c'est
q ue le vendeur manifeste sa volonté ( 1), - d' une fa~on quelconque,
puisqu'une manière spéciale n'a pas été imposée par le Code, la Cour
de Cassation le reconnaît, (art. I 667, i 669, 167 3) , - et comment
cette volonté serai t-elle manifestée avec plus d'évidence et d 'éclat q ue
par la revendica tion ?
118. - Il va sa ns dir e que le sous-acquéreur actionné ne pourrait
se dispenser de rendre l'immeuble en satisfaisant le vendeur par des
dommages-in térêts (2). Cette préten tio n tendrait à empêcher le but
de la clause d 'être atteint: car, en la stipulant, le vendeur n'a voulu
autre chose qu e de se ménage r un moye n de recouvrer un héritage
qui avait pour l ui une gra nde valeur d'affection.
III . - Retrait exercé contre un tiers de d étenteur .
1 19. On avait mis en dou te dans le très ancien droit si le retrait
pouYait ê tre exercé contre les tiers (V. Perezius, Prœlect .. lib. IV,
t. 54 ; Favre, Code, lib . I V, t. 36; etc.). En effet, les lois romaines
ne réso lrnnt pas clairement la q uestion , le champ restait ouvert à la
controverse. Ceux qui pensaient qu'il y avai t rachat, vente nouvelle,
( 1) Dt:sce moment la propriété lui a fait retour. li e>tHai ~ue ce~taines ~bli
gation~ doivent être remplies par le retrayant, comme garantie de 1accomplissement desquelles un droit de rétenuo n est établi. Mais ceci n·a trait qu'à la rentr~e
en possession. Je dois revenir sur œ point.
(2) F avre , Code, Jib. IV, t. 36: « lnterest vend itoris rem ipsam habere potius
quam rc:i œstimationem. »
�-
10 1 -
JOO -
décidaient, ce qui était logique, que l'action était ~ou te personnelle,
et penchaient pour la n~gative. Mais les autr~s, e~ c est en ce. se ~ s que
rononcait la majorité des docteurs, estimaient qu e 1ac tion du
Q
.
.,
se P
uant a ux commentae deur pouvait étre intentée contre les ti ers.
.
d
.
,
.
v n
teurs des coutumes, ils ne pouvaient qu enseigner ce eux1ème système, le droit coutumier s'y étant aussi formellement rallié (t ) que
l'a fait depuis, notre Code.
120.' _ Ce droit du retrayan t d'agir contre les tiers est parfaitement justifié au point de vue juridique: il est la conséquence de la
règle qu'on ne saurait transférer à au~rui plus ~e d_roit qu:on n'en a , et
de la nature même du droit de propriété. E s t-il bien équitable ? Il est
à l'abri de toute critique lorsqu e les sous -acquéreurs ont connu la
clause de retrait: ils ont accepté d 'avance la position qui pourra leur
être faite plus tard par sui te de son exercice, ils ont pu en calculer les
inconvénients. Mais en est-il de même quand ils ont ignoré cette
clause ? Je dis qu' encore dans ce cas les tiers n 'ont à s'en prendre qu'à
eux-mêmes et à leur négli gence (2). Ils avaient le droit, et la plus
vulgaire prudence le leur conseillait, de se fa ire li vrer les titres de leur
auteu r, et d'en prendre conna issa nce a va nt de traiter. Alors ils auraient vu quelle était la condition de celui de qui ils vou laient acheter, puisque le pacte de retra it a nécessairement trouvé sa place dans
le contrat de vente qui l ui a transmis la propriété (3).
D'ailleurs, depuis vingt-cinq ans la publicité est organisée, et les
tiers peuvent désormais s'in form er , a u x bureaux de Conservation des
hy pothèques, de la situation juridique de l'immeuble qu'ils se propo-
( 1) Tiraqueau, de R eil'actu couvent., l -J., glos. 1 , n• 1 ; Charondas, R ep., li b. XII,
c. 54; Despeisses, t. I, p. 42; - Lapeyrt:re, et les auteu rs qu'il cite, lett . R, n• 3.
- Pothier décidait (n• 398', et il est certain que son aYis do it être s uivi, que s i
l'usufruit de lïmmeuble a,·ait été, par l'acheteur, séparé d e la nue pro priété, l'ac tion devrait se donner tant contn l'usufrui tier que contre le nu pro priétaire. Ce
n'est là qu'une application particulière de la règle: R esoluto jure da11tis ...
(2) Tout ceci soit dit sans préjudice des justes critiq ues for mulées par les économistes contre toute action rt:solutoire, au poin t <le vue du crédit. V. suprà, Jntrod11ction.
(~)On n'_en pourrait di re au tant s'il s'agissai t d'une deux ième ou troisième aliénauon, puisque, le vendeur n'étan t plus l'ache teur à réméré, l'exhibi tion de son
contrat d'acquisition, muet Sl ns dou te sur la clause résolutoire aurait laissé nos
'
déter.tcurs dans lïgnCJrJnc~.
!
sent d 'acquérir. Ils po urraient opposer au vendeur, quand celui-ci
prétendrait rémérer, soi t le défaut de transcription de l'acte de vente
lui- même, soit, s'il s'y trouve des lacunes, le défaut de transcription
de la da use de retrait.
Lorsque, du reste, ils ne peuvent éviter de la subir, un
121. r ecours en indemnité leur reste ouvert, conformément à l'art. 1626,
contre leu r a u ~u r qu i a probablement usé des manœuvres, ou tout
a u moins d'une dissimulation, fraud uleuses.
Quelle sera la portée de ce recours? Elle est déterminée par
l'article général sur la matière de l'éviction (art . 1630) , puisque
aucune exception n 'y a été apportée pour notre cas. - En ce qui
concerne le prix, le sous-acquéreur n'aura pas à le répéter de son
vendeur, s'il est le même que celui de la vente primitive, car il en
aura été remboursé par le retrayant. - Mais il se peut que les prix
aient été différents, et les a uteurs sont unanimes à décider que, lors
même que le prix de la seconde vente aurait été plus élevé , c'est seulement la somme con venue dans le premier contrat dont la restitu tion
sera garantie par le droit de rétention ( Tiraqueau, ~ 7, glos. r, n• t 5 ;
Despeisses , t. I , p. 4 2 ; Pothier , t , I , n° 42S.). La condition du retra·
ya nt ne doit pas ê tre plus mauvaise qu~ s'il retirait la ch.ose des
mains de l'acheteur direct : Nemo ex altenus facto prreg ravari debet.
C'est donc a lors par son auteur immédiat que le détenteur évincé
.
se fera r emplir de la différen ce.
Q uand , à l'inver se ' Je prix de la seconde vente est momdre, le ven.
deur retrayant continue à être tenu de l'en tier prix qu'il a reçu; mais
à qui r eviendra l'excédant du pri x de la première v.ent~ sur la ~econde ?
Sera-ce à l'acheteur primitif ou au dé tenteur ? D apres Poth1er ( l~c.
cit.) , ce derni er pourra le retenir, car l'acheteur, en revenda~t, lui a
implicitement cédé tous les droits qu'il avait par r~pport à _l'1m?1euble et qui pouva ient tendre à en ga rder la possess10n . Poth1er repond
ainsi à cette objection de Barthole: (< jura qure coi:ipetu~.t p~rso;re
non transeunt nisi cedantur. » Balde et Petrus avaient deJà fait ( ·
· I , ((~ I ,,-, at:> l • 1 , ni' 1 5 et seq.) la même
·
•
, d e retr. c onv ., t1t.
T1raqueau
· 1· n s1'ngularem successorem
·
·
'
. sine
reponse : « J us defens1oni s transit
ullâ cessione. » Mais il convient justement de se demander si cette
idée qui est fondée peut se rvir à justifier la décision que l'on propos.e
l' heteur , en revendant ' soit
J, d
, '.
dans' l' es pèce. Precisons. a mets que ac
prés umé céder tous les droits, m ême person nels, au moyen desqu els
�-
J02
103
son acheteur pourra se défendre contre les tiers : cela est une suite
naturelle de l'obliga tio n de garantie. Quant aux autres droits personnels, qui ne pourraient tendre au même but, la présomption de
cession serait dénuée de base . Or, le droit que l'on veut donner au
détenteur aura-t-il pour effet de faciliter son maintien en possession
de l'immeuble vend u ? Oui, dit-on, puisque c'est lui donner le moyen
de retenir l' immeuble jusqu'au remboursem ent d\me somme plus
forte que son propre prix. Mais le même résultat est atteint dans
l'autre système : le détenteur doit appeler en cause son vende ur pour
qu 'il résiste lui-même à la demande en retrai t. Et il ne déguerpira
jamais que sur la preuve de la restitution du prix intégral de la pre·
mière Yente . Mais ce paiement préa lable qui devra avoi r lieu, sera-til fait tout entier à lui ou pour partie à son au teur, ceci est une toute
autre question; - et le détenteur ne retiendra pas plus longtemps la
chose dans une opinion que dans l'aut re. ( Labbé, Étude sur les
Retraits, n· 29, Re1•11e critique, t. V I . ). - Ajoutons qu'il paraît bien
plus conforme à l'équité que l'excédant du prix de la première vente
reste entre les mains du premier acheteur, puisque nous avons vu, en
sens inverse, que, si le prix de revente était supérieur, il serait obligé
de restituer à son acheteur évincé plus qu 'il n'aurait recu lui-même.
Si notre acheteur souffre un désavantage dans un c;s, n' es t-il pas
naturel qu 'il ait un avantage corrélatif dans l'hypothèse inverse? Il a
fait la revente à ses risques et périls, et reste seul exposé aux chances
du retrait ( Labbé, ibidem. ).
122. Supposo ns qu'au lieu d 'une revente amiable il s'agisse
d'une expropriation pour cause d' utilité publique( V.loi du 3 mai 1841 ),
le Yendeur ne pourra sa ns doute, en usant de la faculté de retrait,
recouvrer l'immeuble; il ne saurait prétendre qu'à l'indemnité, et
po~rra s'o~poser par une saisie-arrêt à ce q u'elle soit payée entre les
mains de 1ac heteur. Il aura in térêt à invoquer la clause de rachat
dans le cas très probable où cette indemnité sera supérieure au montant des restitutions g u 'il devra effectuer.
f ac tion est mi xte; le retrayant pouna donc la porter à son gré
devant le tribunal du dom icile de son dit acheteur ou devant celui de
la sit uation <1u bien r.: vendiqué (a rt. 59, al . 4, C. Prov. civ. ). - On
n'a pas toujours été d'accord sur ce point: Albericus disai t formellement (s ur la lo i 3, ~ 1, Dig. , ad exhibend.): « Primus emptor omnimo conveniri debc: cor àm judiœ su i dom icilii. »Cela n'a rien de
rn r prenant si l'on observe le point de départ d ' Albericus et des autres
auteurs qui déc idaient de même. Su ivant eux, le vendeur agissant
contre so n acheteur n'avai t qu'une acti on pure personnelle. On en
trouve, foco citato, la déclaration ainsi fo rmulée: « .•.. . Aut agitur
adversus deb itorem obl iga tum, et tune est personalis; aut ad versus
extraneum possessorem, et t un e est realis ... Nec inconveniens est, ut id addas, - un:lm eamdemque rem esse diversre naturre, diversis
respecti bus. »
Si c'est contre un tiers détenteur que la demande est dirigée,
l'action est purement réelle, et c'est le tribunal de la si tuation des
biens qui aura seul compétence pour en ordonner le délaissement
(art. 59, al. 3, C. Proc. civ.).
12+. Mais, tout d'abord, une question se pose: le vendeur
retrayant sera-t- il tenu de passer par le préliminaire de conciliation?
Il fau t di sti nguer. Si le vendeur a commencé, comme Je demandent quelques auteurs, par fai re des offres réelles, il sera dispensé
d'a ller deva nt le juge conciliateur, aux termes exprès de l'art. 49, 7',
C. P roc. civ. - S' il n'en a pas agi ainsi, il demeure soumis, selon le
droit commu n , à l'épreuve prél im inai re. - Cette disti nction paraît
adopté:! pa r la jurisprudence ( Orléans, 11 novembre I 83 1 ; cass ..
24avril 1 812 . ).
IV. 12
Compétences.
~· - Devant quel tribunal le retrayant devra-t-il p rocéde r? Il
convient de distinguer.
s·1 1··immeuble se trouve encore entre les mains de l'acheteu r direct
V. - Intérêt de la double action.
I25. _ Si l'acheteur a deux actions, .i1 ne saurai t être tenu de l~s
exercer toutes deux. Il peu t se contenter de l' une d'elles; et. 11
semble m ême que le choix entre e\lei est sans importa~ce, a~ .moins
tant que l'objet est demeuré aux mains de l'acheteur 1mme~.1at. J_e
vais montrer que c'est là une erreur. - D 'a bord, se présente l intéret
de compétence que j'ai déjà signalé. - Mais ce n'est p~s le seul.
1., cas : Il n'y a pas eu de nouvelle.aliPnation de 1'1m~eu~le.
L'action personnelle peu t avoir plusieurs avantages. D aboid , en
�-
104 -
l'intentant le vendeur n'a pa à prouver son droit de propriété; il n'a
qu'à s'app~yer sur le contrat: l'acheteur ..sera con~amné à d~~aisser,
sur la simple preuve de l'engagement qu 11 en a pns, la cond1t1on de
retrait échéant. De plus, le vendeur obtiendra par elle le rem boursement des prestations auxq ue!les l'acheteur est ten_u, ce que l'action
réelle serait impuissante à lui procurer. - Celle-ci, à son tour, lu i
sera très utile si l'acheteur est obéré: elle servira à éviter le concours
des créanciers sur l'immeuble, elle créera en faveur du vende ur une
cause de préférence.
2•• cas: L'acheteur a revendu l'immeuble. - J'ai dit que contre
le s<?us-acquéreur l'action réelle étai t seule possible; mais l'action
personnelle subsiste : elle pourra ètre intentée contre l'acheteur
direct, en réparation du dommage causé à l'immeuble par lui ou ses
ayants cause. - Il peut même arriYer que l'action person nelle seule
soit utile au vendeur : si l'objet du retrait est u n meuble corporel et
quïl y ait lieu d'appliquer la règle de l'art. 2279, la seule ressource qui lui reste, sera d'actionner l'acheteur en dommages-intérêts.
VI. - Fins de non-recevoir.
126. - L'acheteur pourrait en opposer deux:
Au bout du laps de temps convenu en tre les parties, et au maximum au bout de cinq ans (art. l 660), la prescription, sur laquelle
j'aurai à revenir longuement ( in/rà , n•• 2or et suiv. ).
127. - De plus, la renonciatiorz au droit de retrait. Il est bien
évident que le vendeur est li bre de la faire, ses créanciers conservent
d'ail leurs la faculté d'exercer, si elle anit lieu à leur préjudice, l'action révocatoire de l'art. r 167 .
Elle pourrait même être tacite. Mais il faudrai t dans ce cas que les
faits d'où on prétendrait l' induire fû ssen t bien concluants. - Le
président Favre estimait qu'i l y avait présompt ion suffisante de
l'abandon du droit quand le vendeur figurait dans un contrat de
revente consenti par l'acheteur et donnait lui-même son consen tement.
Le nouvel acquéreur, alors, « non tautum in emptoris jura sucessisse
intelligitur .. ., sed etiam domin ium , quod non nisi revocabile fuera t
pen~ emptorem, sibi acquisiisse irrevocabiliter, perindè ac si primus
vend1 tor redemisset tum cùm huic vendidisset. » (Code, lib. IV,
-
105 -
t. 28. Item Despeisses, tit. 1, sect. VI,~ 8; Pothier, n• 443.) Si telle
n'avait pas été en effet l'intention du vendeur, on ne s'expliquerait
pas qu'il fût intervenu pour donner son consentement, le contrat
n'aya nt nul besoin de lui pour se former. - Il n'en serait pas de
même si, par exemple, l'acheteur, mariant son enfant, lui avait donné
en dot l'immeuble soumis au retrait, et que le vendeur eth figuré au
nombre des témoins du futur conjoint ou eût dressé l'acte comme
notaire. Ici la présence du vendeur au contrat aurait sa raison d'être
sa ns qu'on fût obligé de supposer chez lui l'intention d'abdiquer
aucun de ses droits.
Tiraquea u décidait qu' il y aurait encore renonciation tacite quand,
après avoir consigné le montant des restitutions, le vendeur le retirerait (t). M. Duvergier combat cette opi nion (t. II , n• 67) . L'argumentation quïl presente d'après Merlin ( V• Faculté de rachat )
paraît irréfutable. Il commence par reconnaître que telle devait
certainement être la règle autrefois, dans les pays où la consignation
était exigée par quelque statut ou usage local pour l'exercice du
rachat. Mais, aujourd'hui qu'il n 'en est plus ainsi selon la majorité
des auteurs, une telle présomption de renonciation ne peut subsister.
Le retrait de la somme consignée n'est plus inconciliable avec la
volonté persévérante d'user du droit de rémérer.
VII. - Retrait m obilier.
12 8. - J 'ai indiqué la limitation apportée à la règle ~e l'art. 1~64
par les art. 11 41 et 2279 (2). Meubles n'ont pas de suite. L es tiers
possesseurs de meubles corporels sont complètement à l'abri, pou:vu
qu'ils soient de bonne fo i. lis n'avaient pas les moyens de connaitre
la clause: quand on acquiert un meuble, on ne demande pas à son
(1)De Retract couvent.,~), glos.
10. Item Despeisses, t. 1, P· 4S; P~thier, n· 44+
Telle était la décision expresse de la coutume de Poitou, art. 2 77, 111 fine. . .
( 2 ) Voudrait-on argumenter de ce que le vendeur est propriétaire s_o~s cond1t1on
suspensive de l'objet soumis au retrai t pour soutenir que cette condit~on suspendé
est con test
la prescription instantanée comme tou tes 1es au tres.) J'admets' ce qui d'
d
(Aubr}' et Rau t Il ~ 183 n· 3), qu'il s'agit bien ~dans l'art. 227~ un cas. e
' ·
'
·
é
d
par suite
prescription. Il n~e 'sera toujours
facile de r pon re. que la .suspension
.. (
)
de condition n'est pas reçue en matière de prescription acquisitive art. 22 57 ·
-
�-
t06 -
vendeur de montrer un titre d'acquisition : le plus souvent il n' y
aura pas eu d'écrit.
Doit- on dire de mème des créanciers qui o nt acquis sur le meuble
un droit de gage exprès ou tacite ? Je crois que \'affirmath·e doit
résulter de l'espr it de la lo i tel qu 'il se révèle dans l'art. 2 r o2. n• 4 ,
al. 3. (Aubry et Rau , t . I V,~ !357 . ) On objecte qu 'une telle préféren ce ne doit être accordée au créancier gagiste que lorsque le ve ndeur
aait comme créancier pri vilégié réclam ant son prix et non lorsqu'il
r~·end ique ( Laurent , t . XX IV, ch. IV , sect. 2 ., ~ 3. ). Il est bien
Yrai que l'art. 2 102 ne statue in terminis que sur Je conflit <les
privilèges du vendeur et du locateu r. Mais ne convient-il pas d'élargir un peu sa formule? Ce n'est, je crois, qu'une application du
pri n.:ipe des art. 2279 et 11 .p . Ce qui le prouve, c'est qu 'il réserve
p récisément le cas où le locateur aura it connaissance par un moye n
quelconque des droits du vendeur ( Dans notre espèce ces droits sont
ceu x qui résultent de la clause de retra it.). Mai s, quand il ne les a
pas connus, ou, pour généraliser, quand Je créancier gagiste, locateur,
voiturier, ou autre, est de bon ne foi , so n dro it est préférable à celui
::le tous créanciers, ces créanciers fu ssent-ils d 'ailleurs propriétaires
( par l'effet d'u ne condition résolutoire ou autrement) , car la bonne
foi du possesseur, q uand il s'agit d e meubles, est invinci ble, sauf les
cas de perte ou de vol. Elle perm et, en général, à ce possesseur
d'acquérir instantanément la propriété ; à fortiori, dans l'espèce,
doit-ell e lui permettre de repousser to ute prétention de nature à
porter atteinte à son droit d e gage. - On a contesté qu elq uefois
\'étendu e que je donne à la règle de l'art. 2279, et on a voulu la restreindre à l'acq uisiti o n de la propriété. Or, il est évident que, si la
déten tion de meubles à titre de gage ne produisait pas pour le gagiste,
quant à son privi lège, le même effet que , pour le possesseur proprement dit. sa possession , quant au droit de propri été, m o n raisonnement
crou lerait. Mais c'est à tort qu 'on le prétend; la loi se se rt d'une
formule tout- à - fait générale: « En fait de meubles, la possession vaut titre ;» et rien ne do nne le droit d 'en limiter l'application.
- Le créancier gagiste pourra <ionc opposer son droit fondé sur la
b?nne foi, non à fin de prescrire ( la questi on de propriété est
reservée; le vendeur l'a reprise par la manifestat ion d e sa volonté de
retraire.), mais à fin de repousser jusqu'à paiement de sa créance la
revendication dirigée contre lui . ( Aubry et R au , t. I T, p. t 1 9. ) .
-
107 -
VIII. - A partir de quand peut-on retraire.
La question a été soulevée au XVI' siècle par un juris129.
nommé Zoa nnet us , que 1··ai dé'à
consulte de Bologne,
J c1' té , et qui· est
•
~on~u par so~ traité De Ernptione cum pacto retro venditionis. Mais
· avec.;.
JI na pas
S de lui donner une solution en ha r m 001e
. 1 .ho nneur
. eu
·
de
avant
devrait
les. vrais principes.
ur
vende
le
lui
re t raire,
,
,
.. ui vant
.
laisse r tou1ou.rs l 1mmeu ble un certain temps entre les ma ins de
!'acheteur ; s inon, l'intérêt du contrat intervenu entre eux serait
détru.it. Il en ~st ici, prétend cet auteur, co mme en cas d e prêt, où il
est bien certain que le prêteur ne sa urait être recu à réclamer le
remboursem ent des sommes fournies au lendemain 'du jour où il les
a comptées à l'emprunteur. Cette argumentation n'est pas sérieuse
comme l'a très-bien démontré Pothier. L'analogie in voquée n'exist;
pas. Quand un contrat de p rêt se form e, il est évident que l'emprunteur se propose un emploi immédiat de la somme empruntée: ce serait
manquer à la bonne foi qu e d'abuser de ce qu' un terme n'ai t pas été
fixé pour redemander les deniers, sans l ui lai sser le temps de s'en
servir d 'abord in specie et d'en amasser ensuite de nouveaux pour se
l ibérer de la dette qu'il a contractée. Le prêteur ren<l service, et
Bene.ficium nemini debet esse captiosum ( Pothier, n• 397). Au
con traire, en cas de vente avec retrait, celui qui est pressé par un
besoin d'argent c'est le vendeur ; et l'on ne peut pas dire d 'une
manière générale que l'acheteur a un besoin momentané de l'objet
acheté et que c'est d ans Je seul but de s'en servir quelque temps .
quitte à le rendre ensuite, qu'i l en fait l'acquisition. Le plus souvent
il lui est m ême ava ntageux, si le retrait doit se produire, qu 'il ait lieu
dans les premiers jours qui sui vent le contrat. C'est alors une opération
manquée, et il va chercher au plus tôt un autre emploi de son argent,
plus fructueux. - L ' hy pothèse que je discute sera d 'ailleurs fort rare.
On peut supposer, par exemple, qu'au lendemain d' une aliénat io n
faite à contre-cœur le ve ndeur se trouve, à l'improviste, légataire de
sommes suffisantes pour lui permettre de rentrer en possession de
l'héritage affectionné.
IX. Qu id s'il s'agit d'une part indivise et qu'il y ait licitation.
J3o. - Il paraît, et cela n'a rien qui doi ve surprendre, qu'il est
assez rare dans la pratique de voir une vente à réméré porter sur des
parts indivises. Le champ d'application de l'art. 1667 ne sera donc
�-
108 -
. d . mais pour être complet, il faut dire quelle est
,
.
.
•
pas très-eten u ,
devoir signaler
l'hypothèse que prévoit cet articl~, e; 1e crois mem e
.ffi. \tés sur lesquelles 11 na pas statué .
q uelques d 1 1.:u défaveur que la 10 1. attache très- .iustement à 1.état
f'
.
.
i3r. - V u 1a
t ut copropriéta1 re a le droit de la ai re cesser par une
. d. · ·
.
. .
d'in 1v1s1on, o
. et si quelque hentage ne peut commodement
.
deman de en par rage , ,
e la vente s'en fai t aux enchères (art. 1686).
être pa rtagé en n atur , . . .
.
,
. , .
C'est ce qu 'on appelle ltc1tat1on.
'un immeuble a)·ant fait l obiet d un e vente partielle
. .
.
Su pposon S q U
avec clause de retrait se trou ve, pendente retractus conditzone, dans
ce
en nature ; et demandons-nous
.
.
o
cette s1·r ua t'ion d"in1partaaeabilité
qui peut alors arriver. - Il ~o_nvi~nt de faire des .d1stinc_tto?s.
~., _ Premier cas. La lzcitation est provoquee cont1 e l acheteur.
précisément l'espèce
"'-L·•ac heteur se rend adJ'ud icataire., - . Voilà
. ;>
,
a.
dont Je Code s'est occupé. Comment 1 a-t-11 reglementee.
Le Yendeur ne peut, normalement, reprendre en vert_u du pacte de
retrai t que la chose Yend~e, mais aussi _ne pe~t--0~1 l'o?li_ger à étend re
son retrait à d'autres objets. Il est m eme dec1de à 1 ail. 167 1 qu e,
lorsqu' un héritage est acquis de différent~s per~onnes par des .actes
distincts, chaque vendeur peut borner l ex.ercice. de son . droit, de
retrait à la part d'héritage qui l ui ap parte nait. Mais cet a rticle n entend parler qued'acquisi rions tou:e spon~ané~s de la p.art de l' :c~eteur .
Or si dans notre espèce la propriété a bien eté acqu ise en real1té par
de~x actes séparés, la vente et l'adjudication, nous allons voi r quel
caractère présente le second de ces actes et comment il s'est imposé
.
fataiement. pour ai nsi dire, à l'ac heteur.
Celui ci pou rra-t-il donc contraindre le vendeur-retrayant à retraire
tout l'héritage? L'art. 1667 décide affirmati vcm ent, et l'on conçoit q ue
souYent l'acheteur soit heureux de ne pas se trouver rédu i t à une portion indiYise, moins importante peu t-ètre qu e celle qu'il tenait de son
vendeur, et dont il n'aurait pas fai t l'objet d' une acquisition isolée. Le
vendeur savait, d'après la nature du droit qu 'il cédait, ce qui pouvait
survenir. Il ne peut pas se plaindre: S'il n'avait pas aliéné, il eût bien
été fo rcé, comme l'a été l'acheteur, de subir la licita tion, et tout porte
à croire que lui aussi se serait rendu adjudi cataire : il tient à la chose
puisqu'il exerce le retrait , il aura it usé de tous les moye ns pour la
conserver. De même, l'acheteur, qui n'a pu éviter la demande fondée
sur l'art. 8 15 C. Ci v., n' étai c pas, il est vrai, forcé de se rendre adjudicataire, mais c'était la seule ressou rce qui lui restât pour em pêcher
-
109 -
la Ferte de la chose. L 'acquisition qu'i 1a faite peut donc être considérée
comme une de ces dépenses nécessaires qui sont, en fi n de compte, à la
charge du r etraya nt (art. 1673).- 11 va sans d ire que le vendeur a dans
ce cas, à res:ituer, out.rc le prix de ve nte, le montan t de J'adjudic~tion.
Pour unique m~uf de la. décision du législateur, M. Troplong
( n· 744 ) donne les 10co nvén1encs de l'indivision, qui renaîtrait entre
l'acheteur et le vendeur, et des partages répétés, toujours onéreux .
Dans ces co~sidé rations il y a du v rai : mais elle sont tout-à- fait gé nérales, et, s1 telle eût été la r aiso n de dtcider des auteurs de l'article
leur déci sion aussi et1t été générale, tandis que nous verrons bientô~
qu' il est des cas où l'acheteur ne peut rnntraindre à retirer le tout.
Une question se pose. Le vende ur, qui peut, dans l'espèce qui vient
d'êcre examinée, être obligé de r etraire la propriété de l'immeuble
entier, ne peut-il, s'il le juge à propos, - et il y aura intérêt en cas
de plus-value, - exiger cette reddition intégrale? On Je soutien t
(Colinet de Santerre, n• I t 3 bis Il I ), et cela par cette raison que, le
Code restant muet sur ce point, les commentateurs doivent s'attacher
ù main teni r l'égalité entre les deux parties. Il est certain que, si ce
droi t n'est pas reconnu au vendeu r, toutes les chances favorables de
l'opération so nt pour l'acheteur: il ne court pas grand risque à se
rendre adj udi cataire : la valeur de l'immeuble augmente-t-elle, il se
garde d 'exiger le retrait total ; dim inue-t-elle, il y recourt, - et c'est
le vende u r qui en souffre . Sans doute, cela est fàc heux, d'autant plus
fâcheux que la cause de l'acheteur est la plupart du temps peu sympathiq ue. Mais ne nous laissons pas entraîner par un sentiment de
compassion peut-ètr e exagérée. N'oublions pas que le vendeur qui
désire ne pas su pporter les suites d'une adjudication malencontreuse
a un moyen sûr d'y échapper : il n'a qu'à laisser dans l'oubli le pacte
de r et rait. - Peut-étre même, si les résultats sont absolument
m alheu reux, l'acheteu r préférera- t-il se débarrasser d'une portion de
l'hérita<>e dépfri cc volontairement, renoncer dans ce but au droit
'
)
0
théorique mais illusoire d'exiger retrai t intégral. - D'ailleurs, la
quest ion n' est pas là. C'est en vert u de sa volonté propre, et par u n
acte indépendant, que l'achece ur s'est porté adju dicaire de l'immeuble.
li y a u ne par tie de son droit qu 'il ne cient pas du recrayant . La
ven te a été l'occasion de l'adjudication, mais elle n'en a pas été la
cause n écessa ire. - De plus, l'art. 1667 contient une exception au
droit commun, que nous ne devons pas étendre ; l'argument a contrario qu'il fo urnit est très-s~rieux, pu isqu'il nous ramène à la règle.
�-
-
110 -
_Enfin, nous devons remarquer que le vendeur, se trouv ant après
le retrait dans l'indivision avec son acheteur, pourra provoquer une
licitation et se rendre adjudicat&ire de l'héritage entier, s'il le désire.
L'art. 1667 ne
~· Un copropriétaire se rend adjudica taire. réale pas ce cas, et cela n 'est pas étonnant parce qu'il n 'a pour but
q;e d'établir les droits réciproques de l'acheteur et du vendeur. Or, ici
l'acheteur a perdu l'immeuble. Ce n 'est donc pas à lui que devra s'adresser le vendeur. Mais, le vendeur a-t -il le droit d'aller revendiquer
entre les mains de l'ad judicataire? Cela semble douteux. Chaque copartageant est réputé avoir succédé seul et immédiatement à tous les
effets qui lui sont échus sur licitation (art. 883); comme celui du
partage, l'effet de la licitation, encre copropriétaires, n'est que déclaratif. Seulement, il importe de se rappeler les principes que j'ai établis
au début de cette étude. L 'acheteur à pacte de retrait n'a pas sur sa
chose le droit le plus étendu qu'on puisse avoir; le vendeur en demeure propriétaire sous condition suspensive. Donc, le copropriétaire
qui voudrait faire une acq uisirion définitive devrait les mettre en cause
l'un et l'autre. Que si le vendeur ne figure pas à la licitation, quant au
droit dont il est toujours investi, comment veut-on que l'effet rétroactif se produise conformément à la théorie de l'art. 8l53? Est-il possible
de faire remonter dans le temps le droit de l'adjudicataire au-delà du
con trat qui a saisi l'acheteur, et jusqu'au jour de l'acquisition com mune du copropriétaire qui se porte aujourd'hui adjudicataire et du
c:>propriétaire vendeur? Est-il possible d'anéantir le droit de ce dernier, qui n'était pas partie à la licitation ? Non, l'art. 883 ne trouve
pas ici d'application; l 'effet de l'adjudication est tout relatif: valable
entre les parties, elle ne peut être invoquée contre le tiers vendeu r;
par rapport à lui, l'adjudicataire n'est que l'ayant cause"de l'acheteur·
- le retrait pourra avoir li eu (art. 1664, 1673 . - V. Colmet de San~
terre, n• 1 i3 bis IV.) .
L'adjudicataire ainsi dépouillé aura naturellement le droit de répéter de l'ac~ete~r, .so~ c~licitan~, ce qu'il lui avait payé pour sa part
dans le pnx d adiud1cat1on . L art. 884 etablit en effet les coparta~eants garants les uns des autres . Mais on doit se garder d'exagérer
1effet de cette garantie. L'adjudicataire évincé ne serait pas fondé à
demander ~e.s d?mmages-intéréts, puisq ue c'est lui-même qui a provoq ué la hc1tat10n. Son colicitant n'est pas dans la si tu ation d'un
l'b
·
ve nd eur ord.maire,
1 re de contracter ou de s'abstenir· il a subi · il a
,
'
\
Ill
-
par l'adjudicataire lui-même , qui , s'il éprouve u n pré.JUété
,,
. contraint
d1ce, 1 eprouve par sa foute. ( Idem, ibidem.)
'(· Un étran?rr se rend adjudicataire. - Le vendeur peut certain ement revendiquer entre ses mains la nart indivise sur laquell ·1
e1
r
.
d . d
é
,
'
s est reserv un ro1t e retrait. Et l'adjudicataire alors, comme dans
le cas précédent, pourra exercer un recours contre l'acheteur dont il
est l'ayant ~aus~. - ~e rappelle que la licitation, lorsque )es é~rangers
y sont admis, ti ent heu de vente. Donc, en ce cas la garantie est due
selon les art. 1626 etsuiYants.
L 'ac he te~r pouvait faire insérer au cahier des charges la clause Je
non-garantie pour le cas de retrait , ce qu i eût exercé une grande influence sur les enchères. S'il ne l'a pas fait, il pourra même être tenu
de domm ages- intérêts. Qu 'il ne se plaigne pas! il est en faute : Est-ce
lui qui a appe lé aux enchères les étrangers (art. 1687) , - il ne l'a fait
qu 'à ses périls et risqu es, il savait bien que son droit de propriété
avait besoin d'être consolidé par la prescription quinquennale et que
pendant ce temps l'éviction pouvait se produire. Les étrangers ont-ils
été admis malgré lu i à la licitation, et, par exemple, de plein droit
parce que des mineurs ou d'autres incapables étaient en cause (art.
1687 in fine, 460, 839), - il devait demander que le poursuivant
procédât aussi con tre son vendeur, ce qui eût écarté tout danger de
retrait et l'eùt par su ite protégé con tre un recours en garantie provenan t de ce chef.
t33 . - Second cas. La licitation est provoquée par l'acheteur.Et r.:marquons qu 'à ce cas doit être assimilé celui où la licitation
n'était pas l'unique moyen J e sortir de l'indivision: l'immeuble était
susceptible d'un partage en nature et l'acheteur, qui en avait le droit,
ne l'a pas exigé.
a:. L'acheteur se rend adjudicataire. - Il n' y a plus alors de raison
pour abandonner le droit commun. Le vendeur peut retraire, mais
on ne saurait le forcer à retrJire le tout; cela ressort des termes
mêmes de l'article ( Maleville, t. III , p. +10 ). Et cela s'explique
aisément: l'acheteur ne peut plus dire alors qu'il a subi une forçe
majeur-:, que sa dépense érait le se ul moyen de conserver la chose,
l)u'elle était nécessaire. Que 1i"at1en.:lait-il pour sortir de l'indivision
que Je droit de retrait f ùt prescrit ?
~· Un autre que l'acheteur se rend adjudicataire. - Ne voulant
pas recommencer un e argumentation déjà présentée, je me borne à
�-
11 2 -
émettre la ..:onclusion : le retrait pourra avoir lieu. - Seulement,
l'acheteur ne pourra dans ce cas éluder la demande de dom mages et
i ntérêts de l'adjudicataire, même quand celui-ci était copropriétaire
de l'immeuble licité. En effet, la raison pour laquelle il en est dispensé, à mon sens, dans l' hypothèse examinée plus haut ( n• 132, ~)
ne peut être invoq uée ici. E n prenant l'initiative de la licitation,
l'acheteur a commis une faute et ainsi assumé une responsabilité aussi
grande que celle d'un vendeur (Colmet de San terre, n• 1 I3 bis V I I.).
Enfi n, dans tous les cas où l'adjudicataire est un autre q ue
l'acheteur et où il s'agit d' un retrait mobilier, je rappelle qu 'il peut y
avoir lieu d'appliquer l'art. 2279. Le droit de revendication est perdu
dans ce cas pour le retrayant, mais, on le sait déjà, l'action personnelle
lui reste. Par elle il obtiendra, s'il le juge à propos, ce que l'acheteur
a touché pour sa part du prix de licitation. Ici, la position du vendeur
est satisfaisante: C'est l ui qui a toutes les chances favorables, puisqu'il
n 'usera de son droit que si le prix touché par l'acheteur est supérieur
à la somme des remboursements qu'il doit faire.
On peut même se demander (V. Colmet de Santerre, /oc. cit.) si,
dans le cas où la licitation a été provoquée par l'acheteur et où le
meuble licité a postérieurement acquis une pl u~Yal ue,il ne serait pas
possible au vendeur de se faire accorder des dommaaes-intérêts
) par
t>
la
attendre
sans
liciter
faire
de
t
hâtan
se
en
ce seul fait que l'acheteur,
Je
plus-value.
cette
de
fin du délai du retrait, l'a privé du bénéfice
crois que l'acheteur devrait être condamné, parcé qu'il est en faute de
n'a:oir ~as parlé de la clause résolutoire de son titre d 'acquisition, ce
qu1 est bien le cas prévu, puisque nous avons supposé l'adjudicataire
de bonne foi (art. 2279).
X. -
Divisibilité.
134. - Quand l'objet d 'une convention est divisible les droits
auxquels elle donne naissa nce le sont aussi, tant ceux q~i tendent à
la résoudre que ceux qui ont pour but de l'exécuter. C'est pourquoi le
cas le plus fréquent est la divisibilité et spécialement pour les ventes
à ré~ér.é, qui, la pl.upartdu temps, ;nt pour objet un heritage.
. L act10n en retrait conventionnel est donc p resque tOUJ·ours di visible.
-
tI3 -
5. - Plusieurs personnes, copropn'éh · active ( 1 ). - 13
·I. Dd'ivisibilité
ointement à un t'e
coni·
vendent
le
tage,
ta1res. u n én
1 rs, avec clause de
.
.
re~ra1t. Ou b1e~, ce qu i, en droit, est la même situation, un propriétaire. vend so~ 1.mmeublc s~us pa:te de retrait; puis, il meurt, laissant
p.lus1eurs hén t1 ers. De plein droit, l'action se divise. Chaque cohéritier ou c.haque covendeur ne peut user que pour sa part de la fac ulté
de retrai t (art. 1668, t669).
de. nos articles ne serait-elle pas fo rmelle cette solution
L a décision
.
ne se.r~1 t. pas morns certaine dans nos principes actuels. Un héritage
est d1v1Slble, comme je l'ai fait remarquer plus haut· c'est une
raison décisive ; e~, ~e plus, un héritier ne succède aux ~ctions que
pour sa part héréd1 ta1re (art. 12 17, 1 220). - Il paraît qu'autrefois on
l'avait contesté: quelq ues docteurs (2) soutenaient qu'un héritier ou
un vendeur pourraien t retraire pour le tout, même contre le gré de
l'acheteur (3), en lui donnant caution toutefois de le défendre s'il
était u ltérieurement poursuivi par un cohéritier ou par un coven <le ur. P othier (n• 396) fait allusion à ces divergences, et déclare se
rallier à l'opinion de Dumoulin, qui avait fait justice de cette théorie
( Tract. de div. et ind., P. 3) ; puis termine par cette phrase : « il
doit être au pouvoir de l'acheteur de conserver, s'il le juge à propos,
les autres parts, si les autres héritiers n'exercent pas le réméré. ,,
Est-ce donc une question d'appréciation à fa ire par l'acheteur? On comprend que souvent il n'aura ac heté l'héritage que pour l'avoir
dans son intégralité; s' il a acquis malgré la clause de retrait, c'est
qu'il pensait qu'on lui reprendrait tout ou qu'on ne lui reprendrait
rien; mais il ne peut s'accommoder d'un re trait partiel, qui ferait
renaître l'indivision et lui donnerait des copropriétaires qu'il n'a
jamais eu l'intention de subir.
Et cependant, si un seul des vendeurs - ou des héritiers - se
présente pour reprendre sa part, il ne fait qu' user de son proit. Peut)
( 1) Grâce à Dumoulin, cette matière, qui ne laisse pas de présenter encore de
sérieuses difficultés, est débarrassée d'un grand nombre de controverses qui l'en·
combraient et l'obscurcissaient avan t lui.
(2) On peut citer Boerius, Papon, Automne. V. Lapeyrère, lett. R, n• 6.
(3) li en serait certainement ainsi en cas de solidarité en tre les créanciers (art.
1197), sauf à celui qui aurait retrait le tout à compter avec ses consorts (ar~. 12.16).
Dumoulin, Tract. de divid. et individ., P. 3, n1 ' 577 et seq.; Pocquet de L1vo01ère,
tit. des retraits, n• 8. Lyon , 7 septembre 1826, D., 27, z , 89.
�-
114 -
étre arrivera-t-il que l'acheteur voudra bien le laisser exercer. Tout
se règle alors d'apr ès les principes d ~ droit commun. Mais s'.1'~1ypo:
thèse que je viens de prévoi~', et q~ 1 est t~·ès~p~·ob~ble, se r~al1 se,. s1
l'acheteur juge que ce retrait partiel pré1ud 1 ~1era1 t à ~es 111.térets,
peut-il s'y opposer? Doit-on apporter sur ce point une de rogat10n au
d1oit commun?
Oui, et cela pour deux motifs. D'abord , le r etr ai t cl.oi t remettre les
choses en l'état où elles étaient avant le cont rat de ven te: l'acheteur
doit être rendu indemne. Or, n 'est-i l pas visible qu'après l'exercice
partiel du retrait sa position serait moins bonne? il aurait à subir les
inconvénients de l'indivision; ces inconvP.nients peuvent être tels,
qu'il n'aurait pas consenti à se rendre acquéreu r s'il avait pu prévoir
ce résultat ( Pothier, n° 396 ). - L 'autre ra ison est la nature du droit
de rétention, que l'art. 1673 accorde à l'acheteur. Alors même qu' il
s'applique à une chose di visible, ce droit, à la manière de l'hypothèque, reste indi visible. Peu importe que l'un des ayants droit déclare
vouloir retraire l'immeuble en r emboursant la portion de prix qu'il a
touchée; l'acheteur conserve le droit de le garder jusqu'à ce qu'il soi t
intégralement désintéressé. Comme un vende ur n 'est obligé de faire
déli vrance que contre un paiement intégral (a rt. 1612 ). ( Troplong,
n•748.)
136. - Voilà justifié le tempérament qu'on peut apporter au droit
du covendeur ou du cohéritier. Mais, d'une manière précise et pratiquement formulé, quel est le remède aux inconvéni en ts résu lta nt de
l'état de communauté? Quel secours préventif est accordé à l'acheteur? Aura-t-il ici le pouvoir que lui recon naît dans un autre cas
l'art. 1667? P ourra- t-il forcer un demandeur unique à reprendre
l'immeuble entier?
Il en écai t ainsi dans l'ancienne jurisprudence. Il importe de se
fixer, avant d'aborder la législatio n actuelle, sur ces précédents historiques. J e crois ne devoir pas reculer devant une citation un peu
longue, et que le meilleur moyen de fai re le jour sur la ma tière est de
donner le passage où Dumoulin la traite ex professa :
" Mero jure non potest unus petere redemptionem nisi partis sure
virilis, vel pro parte suâ contingenti, si habebant partes suas inrequales. Cùm autem obligatio sit dividua, ut non acquiritur ad preti um,
nisi pro parte contingenti; ita non aquiritur ad redimendum et idem
de aliis dependenti bus , ni si pro eâdem parte contingenti. Et sic, etiamsi
-
115 -
unu> tot um pretium offerat, non tamen polest cogcre emptorem revendere, nisi pro parte suâ, ad quod non potest eum cogere nisi toto
quoque pretio oblato, ut reus habeat electionem revendendi partem,
vel totum, u t a contractu discedat indemnis.
« Aut sun t pl ures hœredes uni us venditoris, et adhuc omninô idem
dico: Quamvis enim iste non possit petere nisi partem, tamen, ne sibi
sit obliga tio sua inutilis, cohreredibus cessantibus, aut dissimulantibus et for tè colludentibus cum emptore causifican te si non teneri
r evendere partem, nec teneri ad totum nisi omnibus: toto enim pretio
oblato et election e si bi relictâ, non habet justum interesse, etiamsi
cohreredes actoris exclusi essent vel tempore, quia unus solus infrâ
tempus redimendi venit, vel si expressè renuntiassent, vel ccssissent
sua jura reo, nihilomi nus tcnetur partem contingentem revendere
actori , vel revendere eidem totum toto pretio recepto. ( 1)"
Voi là qui est très-clair, et le motif est de toute justice. Il fallait empêcher que le refus d' un seul, malveillant, malhonnête peut-être,
paralysâ t le droi t des au tres. Si un tel refus se produisait, il s'opérait,
comme l'explique Tiraqueau (!oc . cit.), au profit de ceux qui vou laient r etraire une espèce d'accroissement à leur part des parts des
ren onçants. Si les renonciations n 'étaient pas défini tives, si des
coaya nts dro it s'étaient contentés de s'abstenir sans vouloir abdiquer
la facu lté de se prononcer dans l'un ou l'autre sens avant l'expiration
d u délai convenu, ils pouvaient revenir contre celui d'entre eux qui
aurait pris les devants et exen:er contre lui le retrait comme ils l'auraient fait contre l'acheteur, mais seulement dans la mesure de leur
droit indivis.
137 . - Ce système respectait tous les droits et tous les intérêts. Le
Code n 'avait , semble-t-il, qu'à le reproduire, et la proposition en fut
(l ) Tract . de div. et ind, nlt 582, 583, 58~. - De cette page magistrale on peut
rapprocher ce passage où Je président Favre expose la même doctr~ne à peu. près
dans les même termes : , Quoties hœreditarium aliquod jus est red1mendre re1 qua:
a defuncto vendita erat sive ex conventione competat , sive ex causà immodica:
lœsionis, potest unus e~ coha::rcdibus, ve invitis aliis, jure proprio, jus illud exercere. Propterea quod, sicuti non est cogendus is a quo redimitur ut partem retr~
Yendat, qui utique partem non fuerat empturus; icà cohœredum agere fortassi s
nolentium contumacia damno afficere non debet eum qui in jure suo persequendo
vult esse diligentior. 11 Code, lib. Ill, tit. zS. - Adde: Ti:aqueau, ! 1, glos. 6;
Charondas , R ép., 1. XII, ch . 54; Despeisses, t. l, p. 46; Poth1er, n · 396.
�-
116 -
faite lors de la discussion au Conseil d'Etat. Après un débat un peu
confus, auquel prirent part Defermon, Treilh~rd ~tCamba~érès,Y fut
convenu qu'un amendement en ce sens serait aiou té à 1 art. XC du
projet (séance du 3o frimaire a~ :C-I 1). Mais l'op~osition du Tribunat
empêcha plus tard cette mod1hcat1on ( Malevtlle, t. 1I~ , .P· 412 ).
L'art. XC resta ce qu'il était et prit place dans le Code civil sous le
numéro 1670. En voici le texte : « ..... l'acquéreur peut exiger que
tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause (1),
afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier; et,
s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande. 1> Il faut voir
quelle est la portée de cette disposition, et dans quelle mesure elle a pu
modifier l'ancien droit. - Quelques auteurs croient que sur aucun
point la législation n'a changé (2). A mon avis, c'est aller un peu loin;
mais il ne faudrait pas exagérer non plus l'innovation.- Il convient,
pour plus de clarté, de distinguer les divers cas, en procédant analytiquement.
r38. - Quand y a-t-il ou n'y a-t-il pas conciliation, au vœu de
la loi?
Les coayants droit peuvent s'accorder pour exercer le retrait en
commun, ou chacun pour sa part. Ce premier cas est sans difficulté.
Mais ils peuvent prendre d'autres partis. - Ceux d'entre eux qui
n'ont pas l'intention de retraire peuvent céder leurs droits aux autres,
- gratuitement ou moyennant un prix. Q uand c'est sou s cette forme
que se produit la conciliation, les retrayants cessionnaires peuvent,
cela se comprend, exercer le droit pour le tout, alors même que l'acquéreur préférerait garder les parts des cédants et subir seulement
quelques retraits partiels.
139. - Au lieu de s'associer à l'exercice du retrait, et sans céder
expressément leurs droits au retrayant, les coayants droit m is en cause
peuvent, selon ce que j'ai dit s11prà ( n• 1 27), renoncer à l'exercer
jamais. Ils sont dès lors désintéressés du débat. Celui qui veut retraire
et l'acquéreur se retrouvent seuls en présence. Si le premier consent à
retraire le tout, l'acquéreur, qui demeure indemne, n'a pas d'intérêt
~1) Il suit de cette rédaction que ce n'est pas à l'acquéreur à avancer les frais de
mise en cause. - Duranton, t. XVI, n· 416; Troplong, n· 752.
(2) Duranton, t. XVI. n· 416; Duvergier, t . li, n· 35; Troploog, n• 750; Marcadé
sur les art, 1668 :\ 167 1.
-
rr7 -
légitime à s'y opposer. C'est dans l'abandon du droit de la part des
~ns ~t ~ans .le consentement de la part d' un autre, à profiter, comme
1 écr~va1t. ~1raquea ~~ d~ l'espèce d'accroissement qui en résulte, que
consiste 1c1 la conc1liat1on nécessaire. Dira-t-on que les renonciations
qui se sont produites ont étein t pour partie le droit de retrait qui dès
lors ne peut pl us être exercé pour la totalité ( Laurent, n• 4 r 3)?
Cette objection est spécieuse. L'acheteur a, par sui te des renonciations, droit acquis à ce que le retrait ne soit pas exercé pour le tout.
Mais aussi ne prétend-on pas t'éclamer le tout contre son gré ( 1 ). C'est
lui qui, lorsqu'u n des vendeurs - ou des héritiers - a demandé à reprendre sa part, a répondu que tout retrait qui ne serait pas intégral
lui causerait un préjud ice. Il y au rait mauvaise foi à repousser le retrait partiel uniquement parce qu'il est partiel et, quand on a fait
d i paraître ce caractère dommageable, à repousser l'offre nouvelle de
retrait parce qu'il ne l'est plus. Le droit du retrayant ne peut être
complètement à la merci de l'acquéreur. Ce droit est ou divisible ou
indivisible; c'est à lui de choisir, mais il ne peut dire « il est divisible»
quand on veut l'exercer pour le tout, << il est indivisible » quand on
veut l'exercer pour partie (Col met de Santerre, t. VII, n• r 1 S bis V.).
Cela impliquerait. Le bon sens comme l'équité protestent contre cette
idée.
140. - Supposons enfin que les ayants droit mis en cause aient déclaré ne pas u ser de leur droit de retraire pour Je moment, mais sans
vouloir ni le céder au demandeur ni renoncer à l'exercer jamais. Le
droit qu 'ils ont, il leur conYientde ne pas s'en servir encore, mais ils
entendent ne compromettre pas l'avenir; et il est certain qu'on ne
peut les priver du délai qu 'ils se sont réservé, ou qu~ leur acc~rde la
loi, pour faire leur option. Nous savons quelle était la solut1~n ~e
l'ancienne jurisprudence. Le demandeur, que l'acquéreur empecha1t
d'exercer un retrait partiel, reprenait l'héritage en entier et remboursait en entier l'acquéreur de ce qui lui était dû. Celui-ci n'avait do~c
pas à se plaindre, puisqu'il était indemne. Quant aux coayants droit,
s'ils se décidaient à re traire, ils n'ava ient , pour recouvrer leurs
parts indivises de propriété, qu'à faire raison pour ces parts
(l) < Intelli ge tamen si emptor velit recedi a toto contractu . Alioqui potest, Si
1
malit, pro cohrercdum portionibus rem re11nere~ nec cogitur eam retroyendere e
qui mandatum ab aliis non habet. » Favre, loc. crf .. .
�-
du coùt du réméré à celui qui en avait pris l'initiative. S 'ils laissaient expirer le délai san s manifester leur intention à cet égard,
ils étaient déchus de plein droit ( r) conformément au droit
commun, et l'unique retrayant demeurait propriétaire irrévoca ble.
comme J'eùt fait l'acquéreur. En quoi cette législation nuisait -elle
à leurs intérêts ? Ils conservent toute leur liberté d 'action jusqu 'à la
dernière minute du délai de retrait (2), ne se prononçant que s'ils le
veulent, quand et comme ils le veulent (3) . - Mais, il n'est plus
possible aujourd'hui de décider ainsi. C'est précisément là, suiva nt
moi, ce que l'art. 1670 a voulu empêcher. Il n'a pas eu seulement
pour but d e protéger l'acquéreur, qui n e souffre aucun dommage
quand on lui offre de reprendre, à son g ré, la partie ou le tout ; s'il en
eüt été ainsi, il n 'y ava it qu 'à reproduire la d isposition de l'art. 1667
qui y suffisait pleinement, Les r édac teu rs du Code ont voulu protéger aussi les coayants droit du r etrayant (4 ), et ils ont cru que le
moyen le plus efficace éta it d 'empêc her l'objet vendu de sortir des
mains de l'acheteur et d e passer dans celles du demandeur tant que
durerait cet état de choses, au besoin jusqu'à l'expiration du délai de
ret rait.
Si, avant cette époqu e, les aya nts droit se décidaient to us à retraire,
il y aurait alors conciliation , et l'acheteur n' aurait plus qu 'à s'exécuter de bonn e g râce. L 'art. i 670, en effet , quand il déclare qu'il doit
être ren voyé de la demande, se place uniquement a u moment où
l'un des ayants d roit veut u ser d e la fac ulté de retrait. Et sa déci sion
ne signifi e pas qu'il y a dès lor s d échéance p ar suite du défa ut de
con~iliation . Ce serait un moyen t rop sim ple de priver de leur d roit,
et bien avant le temps fixé, les covend eurs ou les cohéritiers : Pour
(1) Au ~o~ns s'il s'ag~ssait de prescription légale. V . Po thie r, n· 436.
(2) Par la 1e réponds a la cri tique de M. Col m et de Santerre n•• 11 S bis II et III.
. (3) .on po~rrai t ~bjeter peut-être que leur intérê t se trou v; b lessé en ce qu'ils
aimai~nt m ieux voir, rester !_'objet du contrat aux mains d e l'acquéreur à qui ils
ont ~t co.nfi ancc, q u aux mains du r etr ayant, q u'i ls n'ont pas p u choisir. Mais il
·
· ·
·
serait
sera sage.
q ue son ad m 1n1strat1on
, . fac ile à. celui-ci de le ur . d onner caution
ou à l'u n
confiance
oigné
tém
t
n
ie
a
Et d a:lleurs, 1~.ne. se:a pas touiou rs vra i qu'ils
ou à 1autre:s 11 s agit de cohéri tiers ....
\4) Cela ressort d'u n passage du rapport présenté par Fau re a u Tri buna t au
no.m de la section de législation. dans la séance du 1 z ventôse an XII. Motifs et
Ducou,.s, p. 61 3.
119 -
n'aurait qu 'à s 'e n ten d re avec l' un
sa propriété,
consolider
.
. , . l'.1cheteur
,
d entre eux , qu1. l act1o nnera1t aussitôt après le con trat c'est-à-dire à
une ép~q ue ?LI 1.l est bien certain qu'ils ne pourraien~ pas rémérer.
~ela l.u1 ~erait d .auta nt plus facile que, ce genre de vente se fai sant à
vil pnx , il aurait touj0urs intérêt à sacrifier une fa ible so mme po
ur
·
1 ·
co1:rompre c~ u 1 qu1 a urait la plus petite part de propriété ou le plus
cUJsant besoin d argent. ( 1)
Donc, tant qu e n'aura pas sonné la dernière heure du délai le
ret~a'.~ P?urra être ~x ercé par les coaya nts droit, - même par c~lui
quis etait heurté à 1 art. r 670. -- Voudrai t-on alléguer les règles sur
la chos~ ju?ée.? .M.ais nous savons que l'exercice du retrait n'est pas
un e actio n 1ud1c1a1re; et, dans l'espèce, le droit du demandeur n'était
pas contesté, je le s up pose. Ce q ui a pu fa ire l'objet d'une contestation
c'était tout autre chose que le fon d du droit de retrait, c'était un~
question d e for me et, par exemple, de savoir si l'acheteur était obligé
d 'accéder à la dema nde telle qu'elle lui était fa ite (Colm.et de Santerre,
/oc. cit. ) . C'est ainsi qu 'un d ébiteu r, qui a fa it des offres jugées
in suffisantes , sera it ad mis à fa ire des offres plus complètes.
Si, au contraire, les coayants droit d u demandeur laissaient écoul er
le délai sans ag ir, ils sera ient forclos, cela va sa ns d ire. Mais lui , lui
qui s'est montré diligent, qu'elle serait sa situation ? Le but de
l'art. r 670 a été pleinement atteint : jusq u'au d erni er moment l'intérêt d e ses cohéritiers - ou de ses covendeurs - a été sauYega rdé ;
maintenant ils sont ho rs de cause. Si donc le de mand eu r n'est pas
dé~hu, lui au ssi , de son droit et qu'il ve uille en user , la même exception ne pourra plus lui êt re opposée. Or, il n'est pas déc h u; il a fai t
tout ce q u' il d evait pour conserver son d roit : il a mani festé sa volonté
d 'user du pacte de retrai t. et de la fa~on la pl us énergiq ue, par une
dem ande en justice ; la condi tio n résol u toire s'est accomplie à son
profit (V. ch ap. IV, sect. I. ) . La situa ti on est la même qu e si, un
se ul des aya nts droit se présentant vers la fi n d u d élai de ret ra it,
l'acheteur, q uelq ue tem ps après, opposait l'intérêt qu'il a à ne pas
conse rve r une pro priété partielle et indiv ise, alors qu e le droit des
autres a déjà péri ( h ypo thèse prév ue pa r Dumoulin , passage rapporté
ci- d essu s, in f ine ) . P ar là même il conse nt à ne pas se p révaloir de
0
( 1) Dans ces ve n tes sur tout on peut appliquer le mot de Cujas: r Pt.oès cmptore m invid ia e t pe nès v enditorem inopia. •
�-
r20 -
l'extinction partielle du droit de réméré ( Troplong, n• 751) ; Et, si le
demandeur consent à retraire la chose entière, il n'a pas le droit dela
retenir ( l) .
14 1. - Cette solution s'impose d'autant plus qu'il y aurait à
craindre en son absence une fraude semblable à celle que je signalais
plus haut ( n· 140, 3° al. ) , la contumacia cohœredum agere nolentium, la co/lusio cum emptore. Ici, l'acheteur soudoierait un de ses
auteurs pour qu 'il s'oppose à l'exercice àu retrait et paralyse ainsi le
droit de ses consorts ( Bugnet, sur Pothier, n• 3 96, note) . Est-il
possible que nos législateurs aient laissé une arme aussi dangereuse
aux mains de celui dont ils considéraient avec raison la cause comme
peu favorable, et qui n'hésiterait pas, le plus souvent, à s'en servir?
142. - Il n'est pas besoin d'ajouter que si personne n'a offert de
retraire le tout, l'acquéreur, au bout du délai , demeure irrévocablement propriétaire (art. 1662).
143. - Dans tout ce qui précède j'ai supposé, avec les articles
dont je m 'occupais, une vente conjointe. Mais, dans quels cas pourrat-on dire que la vente est faite conjointement? C'est là une question
de fait ; tout dépend de l'intention des parties. Il faut unité de
contrat, l'art. 1668 lui-même le dit. Mais il ne s uffit pas qu'un seul
acte ait été dressé, car rien n 'empêche qu' il contienne plusieurs
opérations ( Duvergier, t . II, n• 38 ; Laurent, n• 414) . Il faut que la
vente soit faite pour un seul prix et sans désig nation de parts
( Duranton , n• 417; Trop long, n· 75 5 ; Marcadé, art. 1668-1671).
S'il en est autrement, s'il y a plusieurs ventes distinctes et indépendantes, l'acheteur doit subir en vers chacun de ses vendeurs la loi
de son contrat (Maleville, t. II 1, p . 4 12; Demante, n• 1 16 ) , et l'on
comprend que l'art. 1671 l'oblige à souffrir des retraits partiels auxquels il s'est sciemment exposé. Mais, je rappelle que cette d ure loi ne
lui est imposée que lorsqu'il s'agitd'acquisitions purement spontanées;
elle ne serait pas justifiée en cas de licitation, et nous avons vu que ce
cas est différemment réglementé ( n" l 3 1 et suiv.).
(~ ) .Objectera-t-on que le retrayant n'avait pas de d roi t sur la chose en tière ?
i7a:s ile~ est, de 11_1ê.m~ da~s l'espèce réglée par l'art. 1667. Dans l'un et l'autre cas
n Y a I~ qu un ~1a1s imaginé en vue de respecter le plus possibl e les intérêts des
deu~ partie.~. ~t, 1e le répète, la position du demandeur n'est pas bien enviable: il
ne ttentqu a 1 acheteur de le réduire à son contigent.
-
121 -
·
I 1. Divisibilite passive.- r 43. - Quand le débiteur meurt la1ssant
h, · ·
·
pl.us1eurs entiers, chacun d'eux n'est tenu que fOUr sa part héréditaire ( a:t: 122?) · L'art. 1672, qui fait l'application de cette règle
aux héritiers d un acheteur a réméré, prévoit plusieurs hypothèses.
a. Le partage n'a pas encore eu lieu quand le vendeur veut user de
la faculté de retrai t. - Chaque héritier ne peut nécessairement être
poursuivi que pour sa part ( 1) .
~· L e partage a eu lieu en nature et chaque héritier a pris de la
chose une part exa~tement proportionnelle à son droit héréditaire. Même solution.
y. Le partage a attribué la chose entière à l'un des héritiers Notre article décide qu'il peut être actionQé pour le tout. C'était déjà
la solution de l'ancien droit : « is potest conveniri in solidum apud
q uem tota res reperitur, >1 disait Tiraqueau ( /oc. cit. ) . En effet, il
peut et il doit faire une restitution totale, car il y a indivisibilité de
paiement conformément au 2° de l'art. 1221. Puis, aux termes de
l'art. 1664, le vendeur peut réclamer la chose entre les mains de tout
tiers détenteur , ce qui autorise la revendication contre l'héritier dans
le lot duquel la chose est tombée . Enfin, sans invoquer le caractère
réel de son action, le vendeur pourrait s'appu yer sur Je principe de
l'art. 883; et cela lui serait utile dans le cas où il s'agirait d'un objet
mobilier, que l'un des héritiers aurait reçu de bonne foi d'un e
conventio n avec les autres. Si, pour les parts de ses cohéritiers, on
considérait celui-ci comme leur ayan t cause, il pourrait opposer une
fin de non-recevoir basée sur l'art. 2279. Mais, quand il est considéré
comme ayant cause d u défunt, ce moyen d'éviter une entière restitution lui échappe, ca r il n'a d'autre titre que celui du défunt, et sa
bonne foi personnelle n 'est d'au cun poids dans le débat. ( Demantc
et Colm et de Santerre, n°' 1 r 7 et 11 7 bis.)
Au reste, si le ve ndeu r peut agir pour le tout contre l'héritier détenteur de l'objet vendu, ce n'est là pour lui qu' une faculté et non une
nécessité . Il tient de son contrat le droit d'intenter contre chaque
cohéritier une action personnelle pour sa part héréditaire, et il peut
en user m ême après le partage, fait qui lui est étranger et qui,. ~ar
conséquent, est impuissant à décharger ses débiteurs. Il peut lut etre
avantageux de recourir contre chacun des représentants du vendeur
( r) On l'avait autrefois mal à propos mis en ;!ou te, V. Tiraqueau, § 1, glos. 6.
�-
112 -
primirif, - si l'héritage a subi des détériorati_ons con sidérables . ....
( Dur:rntoo, t. XVI. n· 419; Troplong, n• 7J7; Dalloz, Rep. , V•
Vente, n· 1 52 i. )
14+ - Je passe rapide ment en revue qu elques autres espèces sur
lesquelles la loi ne statue pas expressément.
8. Le partage a attri bu é à l'un des héritiers, non pas la chose entière,
mais une part plus impo rtante que celle q ui correspondrait à sa part
héréditaire. - Il faut décider, par a nalogie avec l'espèce précédente,
que le vendeur pourra intenter contre lui une action pour une part
supérieure à sa part héréditaire, car les mêmes raison s se reproduisent:
le vendeur- retraya nt est un propriétaire q ui reprend son bien partout
où il le trouve, et l'bér iti~r défendeu r, étant censé, quant à tout ce
qui est dans son lot, avoir succédé seul et directement au défun t , le
représente et e:st tenu , comme il l'aurait été lui-même, de l'obligation
de restituer : le défunt, qui n'avait qu'u n droit résoluble, le lui a
transmis tel quel, et il n'est pas possi ble d'empêch er les effets de la
condition résolutoire échéant.
t. Un seul des héritiers possède exclusivement la chose, non pas en
vertu d'un partage, mais par usurpation , par tolérance o u autrement.
- Il ne saurait être douteux que le venàe u r puisse procéder cont re
lui , pu isqu'il est armé d'un droit rée l.
( Il n'est pas douteux davantage que la même solution sera it applicable au cas où plusieurs personnes auraient acheté un héritage en
commun sous pacte de ret rait, car les principes sont les mêmes dans
ce cas. - Le vendeur pourrait à son gré exercer son ac tio n contre
!"une de ces personnes et non contre les au tres, sans q u'elles p ussent
se plaindre de ce retrait partiel. Si, en fait, elles n'a vaien t ac heté la
chose que pour la posséder entière, elles devaient prévenir le danger
par des énonciations formelles au moment du contrat ( 1) . A défaut
de quoi, le vendeur est parfaitement fondé à leur dire: " Aucun de
vous n 'est propriétaire du tout; a u moment de l'achat qu e vous
m'avez fait, vous vous êtes trouvés da ns l'indi visio n , et , auriez -vous
( t) Si pourtant il résultait évidemment des circonstances que la ch ose était
~estii'.ée à un usage incompatible avec le morcellement, le retrayant devrait subir
1ap~hcat'.on de l'art 1218 : « L'obligation est ind1vi~i ble, quoique la chose ou
le fa'.t qu_1 en est l'objet soit divisible par sa nature, si le rapport sous lequel ell e est
constdéree
. dans !'o bl'tga t"ion ne Ia ren d p11s susceptible d'exécution partielle. •
Duvergier. n• 4o .
-
123 -
eu l'intention d 'y rester toujours
.
, vous ne pouv 1"ez pas vo us y engager
valablement. Donc,
quoique
vous
ayez acquis en commun , ce n 'é tait
·
,
que
pour
proceder
plus
tard
à
un
partage
que
dès
lors
vous
po
·
, .
u v1ez
prevo1r. »
<'. Hujusmodi pactum (écrivait Tiraqueau, loc . cit.) vel non est
unicus contractus , vel certè in eo sunt dure obligationes
"b
··
·1·b
, qui us
scil 1 ~et qui 1 et emptorum tenetur revendere. Ideoque poterit venditor queml i bet eorum compellere ad revendendam suam partem . »
Cha.pitre IV. - CONDIT!ONS D'EXERCICE DU RETRAIT CONVENTIONNEL.
I. -
Condition du retour de la propriété
r45 . - Comment s'opère le retrait? Quels sont les actes par
lesquels Je vendeur conservera son droit?
J 'ai déjà eu occasion de m'occuper de la question. J e l'ai tranchée
alors par un e simple affirmation : Il suffit, ai-je dit, pour l'exerci ce
du retrait et l'anéantissemen t du contrat de ven te que le vendeur
déclare expressément qu 'il veut retraire. C'est pourtant un des points
les plus co ntroversés de la mati ère : de puissants arguments sont
mis en avant de part et d'autre; et ce n'est pas sans avoir longtemps
hésité que j'ai pris position.
·
Déjà dans l'ancien droit les auteurs n'étaient pas d'accord, et toutes
les opinions qui aujourd'hui encore trouvent des partisans y avaient
été soutenues. Le Code, qui, prévenu par ces dissentiments, aurai t
dû se montrer explicite, a gardé le silence. Il faudra rechercher quel
est son esprit et s'i nspirer des principes généraux et de droit commun.
146. - La condition résolutoire expresse opère par la volonté des
parties contractantes : la clause de retrait conventionnel n 'est autre
chose qu'une cond ition résolutoire expresse. Cette condition est
potestati ve. L a loi ne disant pas d'une manière po:.itiveen quoi elle
consiste, tout ce qu'on pourra exiger de celui qui a droit de la faire
échoir, c'est une manifestation de volonté. Rien de pl us naturel que
ce qui suffit à former un contrat suffise à le détruire. Dans le système
du Code civil , la propriété se déplace par le seul effet de l.a vo~onté.
147. - Mais, dit-on, vous vous méprenez sur ce qui doit con~-
�-
124 -
tituer l'évènement de la condition de retrait, .et vous avez tort de
'tendre que les textes ne nous apprennent nen à ce sujet. Sans
pre
.
d. .
doute en un sens, l'accompli ssement de la con 1t1on est subordonné
à la v~lonté du vendeur : mais il serait trop simple, en vérité, qu'il
lui suffit de dire « Je veux 1; pour rentrer dans sa propriété; l'art. 1659
nous dit ce qu'i l doit faire: il faut qu'il restitue à l'acheteu r le prix
d'achat et qu' il opère certains remboursements indiqués à l'art. 1673.
Voilà la condition! Tant que ces remboursements ne seront pas faits,
le contrat de vente subsistera ( r ). Cette opinion est, entre autres
auteurs éminents, celle du judicieux professeur M . Colmet de Santerre
(t. VII, n• r 18 bis z. ).
S'il était certain que tel est le sens de l'art. t6S9, tout serait fini
par là, les jurisconsultes ne se seraient pas divisés, il n'y aurai t place
que pour une interprétation. Mais on a de tout temps contesté la
portée de rénonciation qui termine notre article. Son but n'est pas de
dire comment s'exerce le retrait; il ouvre la section, et définit le pacte
qui en sera l'objet; faut-il s'étonner quïl mentionne cette conséquence
nécessaire de la reprise de la chose, le remboursement à l'acheteur de
tout ce qu'il a dépensé à 1' occasion de cette chose ? C'est ainsi que la
vente suppose un prix, mais son effet n'est pas subordonné au paiement de ce prix ; le seul consentement rend l'acheteur propriétaire et
parfait le contrat (art. t 583).
148. - La volonté du vendeu r retrayant présente une double
face: il veut ravoir sa chose, et par là m ême, pour la ravoir, il consent
à remplir les obligations que la loi lui im pose et qui tendent à rendre
indemne l'acheteur. Ces deux faces de l'opération sont insépara bles,
et voilà pourquoi, d'après moi, il n 'est pas nécessaire que le vendeur
parle des remboursements qu'il doit opérer. Il s'engage implicitement
à les effectuer en déclarant qu'il veut retraire; la manifestation de sa
volonté à ce sujet emporte soumission tacite de faire les restitutions
auxquelles a droit l'acheteur ( Marcadé , sur l'art. 1662.),
149. - Cette volonté serait fort claire et très suffisamment manifestée par un ajournement lancé contre l'acheteur. Coquille soutenait
( Quest. et Répons., ch. 261) que la demande en justice non accompagnée d' « offre de deniers à descouvert >> n'interrompait pas la
(1) A moins qu'ils n'aient é té empêchés par le mam·ais voùloir de l'acheteur
(art. 1178).
-
125
·
d
.
P rescription. Je crois, au contraire ' très sage la J· unspru
en ce qui
décide. que, survenant
dans le délai léoal
elle em pe·c h e 1a déc heance
·
.
.
o ,
( Bastia, t o ia nv1er 1838; Nîmes 31mars 1s40 ) Le bo
.
.
'
. .
n sens n ··10diq ue-t-11 pas que, s1 le vendeur revendique sa chose il est d.
éà
· 1
bl.
·
,
1spos
re~'. phr es o . 1gat1ons sans l'accomplissement desquelles il sait
qu il ne pourrait en recouvrer la possession?
1 5o. - Quand le vendeur a déclaré qu' il veut retraire il a mis
son droit ~l'abri de la déchéance. Le délai quinquennal peut ~xpirer:
encore qu a ucun remboursement n'ait été fait, l'acheteur ne peut
éléver la prétention d'être propriétaire incommutable de l'immeuble.
S'il n'a pas été désintéressé, c'est qu'apparemment il n'était pas oressé
de l'être ( 1) : le vendeur était prêt à le satisfaire. - L'art.' 16 3
7
prévoit (1•• ali n.) cette situation: le retrait exercé, les restitutions non
effectuées avant les cinq ans ( Troplong, sur l'art. 16 62 ; Laurent,
n· 398. - Rejet, 5 février 1856.) . - Au reste, il sera rare que l'acheteur à qui l'intention de retraire sera connue ne se hâte pas de rentrer
dans ses fonds : c'est un spéculateur dont la spéculation a échoué:
son premier soin va être de retirer les sommes qu'il y avait engagées
pour leur trouver un autre placement.
Si, quand il se déclare prêt à recevoir remboursement, - et par là
je réponds à cette objection : « le vendeur pourra être de mauvaise
foi et n'avoir pas, au moment qu'il dit vouloir retraire, les sommes
nécessai res pour remplir sa promesse implici te de désinléresser son
acheteur! >> - s'il se heurte alors à la mauvaise volonté du vendeur,
(( il l ui sera facile d 'en finir avec les moyens dilatoires de celui- ci, en
( 1) On se demandait autrefois s i l'acheteur qui aurait acquiescé à une demande
en retrait ou qui aurait été condamné au délaissement de l'héritage pourr ait contr1indre le vendeur-retrayant à lui fa ire les restitutions auxquelles il aurait droit.
Pothier, Vente, n• +z8. Dumoulin décidait que oui parce qu'il s'était formé un
contrat ou quasi-contra t par lequel, en retour du délais de l'immeuble, le retrayant
s'était engagé au paiement de tout le contenu de ses offres. Et, d'a~rès Mornac,
ad 1. 39, C., de Episc. et clericis, la jurisprudence était en ce sens. Tira~ueau, ad
finem tit111i, n• 28, et Grimaudet, n· 33 , étaic~t d'un sentiment contraire, par~e
que licet 11nicuiq11e contenmere q11œ pro se mtroducta sunt. Les c?utu"?es e
l' Anjou, art. 407, et du Maine, art. 418, étaient favorab les à ce dern1~r avis, et,
quand le retrayant, renonçant après coup à recouvrer la chose: ser:fusa1t a~x prestations.obligeaient l'acheteur à se contenter des dommages-mrérets. Poth1er, Retraits, n• 395. Aujourd'hui ta solution affirmative ne peut faire aucun doute, surtout
dans le système que j'essaye de justifier.
�-
126 -
obtenan t jugemen t contre l ui ( 1); car s'il ne paie pas sur les poursuites
q ui seront fait~~ . il sera déchu , par la raison que, q uand nou s avons
dit que des offres verbales sont suffisantes (2) pour in terrompre la
prescription et don ner ou vertu re à l'action, nous avo ns toujours
sous-entendu que le ve ndeur doit les r éaliser ava nt la fi n du li tige.»
T el était déjà l'avis du jurisconsulte q ui a le plus approfondi peutêtre la matière:<< Debet intelligi (ditTiraquea u,de retractu genti/it. ,
~ 1, glos. 17, n' 8) ut satis sit d icere se offerre par atum, etiam si non
cradat, idq ue faciens dicetur satis offerre ; verùm a nte condemnationem debet is qui ità obtulit face re q uod o btulit . »
-
127 -
(1) Troploog, n• 72+ - Dira -t-on que par là on restaure le système condamné
(art. 1662) des jugements de déchéance'! Nullement, car , dans ce système tel que
je l'exp:nerai uhlfrieurcment (n• 204), l'acheteur devait p rovoquer le vendeur à
ré,•éler ses intenuons , et celui-ci pouvait impunément la isser écouler sans se prononcer le délai de la prescription con\•entionnelle. R ien de pareil ici : tout espoir
de retraire est perdu lorsque le vendeur ne s'est pas expliqué avant le terme con·
venu. c C'est lui, dit i\l. Troplong, qui doit prendre l'initiative, et un jugement
n'est nécessaire que pour vaincre sa mauvaise foi. N'est-ce Fas là le droit communh
151. C'est
ainsi q u'on pourra s'assurer que la vo 1ont éd u ven .
deur
est
sérieuse
et. que sa. déclaration n'est pas t,em é raire
· ; c•est ainsi
. .
,
qu
on
pou
r
ra
pallier
les
in
convénients
d'un
systè
·
.
,
.
me qui, J., en con vien s, n est pas économiquement irréprochable ( )
·
·
~
1 ·d 1 1·
1 , mais qui me
parait ce u 1 e a 0 1.
1 52. - U ne observation essentielle doit d'ailleurs être ca·t J' ·
·
é
·
d
1< 1 e. a1
ra iso
· s"l
, nn, au point e v ue purem ent théorique . M ais,
1 est vrai·
q u en l.état
la lé~islati on le vendeur retrayant puisse fa ire connaître son in ten tion à acheteu r de n'importe quelle man'è
·
1 re, Ja question
d.e pr~uve e.st r éservée (Ma rcadé, Laurent, !oc. cit.) Le vendeur qui
s. en ti end r ait à ces do n née~ se he.urterai t in vinciblement à la règle de
1 ~rt . r3 4 1 '.et so~ bon droit sera1ttout platonique. La preuve testimom~le ne l~i serai t g uère plu_s accessi.bl.~ p~r le mo!en de l'art. 1347 ,
pu isq ue 1 ache teu r, de la main de q u11ecnt devrait être aut a soin 1 le
plus possible, d'éviter de fournir des armes contre lui. D~ même \'a rt.
1 348 se ta inapplicable, sinon dans son 4• et très-exceptionnellem~nt .Comptera-t-on sur l'aveu, su r le refus de l'acheteur de prêter le serment
(2) Sur l'autorité de MM . Marcadé, Laurent, etc., je suis allé plus loin encore
et j'ai cru pouvoir dire que de~ offres expresses n'étaient poin t indispensables.~
Au contraire, un grand nombre de commentateurs exigent des offres réelles.
Ainsi ~e voulaient Balde, 13oerius. Perezius , Mantica, Coquille, pour ne citer q ue
les anciens. - La coutume du Poirou était encore p lus r igoureuse: elle ex igeait
qu~ c~s offres réelles fus sent. t>n cas de refu s, suiviès de consignation (art. 277);
l ~ iunsprudence du par.lemenc de Navarre était en ce sens (Merli n, v· réméré); et
Cha~ondas , Voet, De sp~1sses généralisaient cette opinion , qui compte encore des
paru.sans. - L~ néc~ss1 t~ d~ la consignation doit d'abord être repoussée: la consignation est destmée a temr heu de paiement, mais ce paiement lui- m ê me. ce remboursement, l'art .. 1 67~ montre qu'il n'est pas nécessaire pour l'exercice du retrait.
~n. effet, da~s la suuanon.qu~ prévo.it cet article le prix n'est pas payé, et pourtant
a~.h~teur n est plus propriétaire, pui sque la loi lui donne un droit de rétention que
JU~1d1quement on ne peut.concevoir coexistant sur la mi:me tête avec le: droit de propri~té. ~aurent , n· 400, 111 fine. De plus, quand une convention oblige deux particuliers a des prestations réciproques, aucun d'eux ne peut être forcé de se dessaisir
a"ant l'autre.
Troplong ' n· 720 ,· Da Iloz, n · 1499. La cons1onauon
·
·
.
ne sera que
facuhauve, et lorsqu'elle aura 1·1eu. eIl e aura pour euet
.r de procurer
"
au vendeur les
a~an tages de la possession. - Quant aux offn:s r éelles nou!> trouvons un arrêt de
i!>g3 ~ar lequel le Sénat <le Chambéry dcclarait que I~ vendeur n'a pas besoin d'y
recourir (V.. F'avre • lib IV • t · -~6) . et Ie parement
1
· aussi·
de Toulouse professall
cette doctrine
·
· du
C
. . IV
· . Montpellier • 2 3 novem b re 1 8 40, aff. Vareilhes).
Sous l'empire
odc la iu n sprudcncc est constante à proclamer la même r~gle (V Dall oz n 1500)
E t cela se comprend · Quand une q uestion
· """
..._ ce genre se pose, le devoir
· · du
' 1uge
·
est·
d e consulter toue d'abord les ter mes d e 1a convention.
·
·
·
Que s 1· la con,·ent1on
n'a rien
statué sur. ce point, où puiserait-on le droit d'imposer au vendeur une obligation
dont la 101 ne parle pas? F.n effet, a ucun texte sur la manère ne contient le mot
offres. Ce silence serait- il explicab le si l'in lention du législateur avait été de forcer
le vendeur à accomplir cette forma lité! - Elle serait d'ailleurs impossible au
moins quant à une partie des sommes à restituer, les indemn ités pou r améliorations et réparations nécessa ires, qui, n'étant pas liquides, doivent faire l'objet d' un
débat amiable ou judiciaire. Et pourtan t le Code ne fait entre elles aucune dislinction. Il énonce simultanément (art. 1659, 1673) et comme soumis à des règles
communes les rembour5ements ci- dessus énoncés et celui du prix prinfipal et des
loyaux- coûts du contrat. - Quand l'art. 1673 suppose l'absence de paiement dans
le délai, il suppose aussi l'absence de consignation, puisque consignation équivaut
à paieme n t. M~us, s'il en es t ainsi , que seraient, on peut se le demander, des offres
réelles qu~ ne suivrait pas la consignation (art. t '.?57) ! Quelle différence y aurait-il
entre elles et des offres verbales (Troplong , sur l'art. 1662)? J'ajoute: quelle différence entre ces offres-là et l'offre tacite qu'implique la déclaration de volonté du
retrayant? - E nfin, une dernière considération est suggérée par la tradiuon, par
l'esprit des r édacteur s du Code et pJr l'équité; c'est celle qui a surtout entraîn.E la
jurisprudence : des deux parties en cause, la plus favorable est certainement le
vendeur. Trop souvent l'acheteur est un usurier qui cherche une source de lucre
dans la détresse d'au lrui. S1 donc un doute est possible dans l'interprétation , c'est
le premier qui doit en profiter.
(l) En ce qu'i l fac ilite outre mesure la résol ution du droit de l'acheteur, ce qui
est contraire à l'intérêt général.
!
d:
1
�-
u8 -
décisoi re? Quelle imprudence de s'en remettre à la bonne foi de cet
homme. qui, la plu part du temps, sera aussi avide que peu scru-
chaqu e partie doit rendre à l'autre ce qu'elle a recu d'elle (D
emante,
,
vente, n• I 18).
puleux!
Si donc le r<!trayant est sage, il fera constater sa volonté par un
écrit; et la forme d'écrit qu'il devra choisir naturellement, c'est une
sommation adressée au vendeur de se préparer à rend re l'immeuble
et d'établir le compte des restitutions auxquelles il aura droit. Il
sera même bon , v u l'obscuri té de la loi, d'y mentionner expressément
kt proposition de remboursement. - L es officiers publics compétents
pour faire cette sommation sont les huissiers, et aussi les notaires,
puisqu'ils ont compétence pour les offres réelles (Col met de Santerre,
n• 118 bis III. ).
II. - Conditions de la rentrée en possession.
1 53. - Nous avons vu comment le vendeur empêche son droit de
retrait de tomber en péremption. Que doit-il faire pour vaincre le
droit de rétention de l'acheteur et obtenir qu'on lui rende sa chose?
Prix. - 1 54. - La première obligation 'du vendeu r est de rendre
le prix qu'il a reçu. Que si, chose improbable, il ne l'avait pas encore
touché, il devrait en donner décharge à l'acheteur.
155. - On avait mis en doute dans le très-ancien droi t , à ce que
rapporte Zaannetus (n• III ), si la restitution devait porter sur la
somme fixée comme prix dans le contrat de vente ou sur la valeur de
la chose au moment du retrait. C'est toujours le faux point de vue
que j'ai signalé déjà bien des fois: ceux qui embrassaient la seconde
opin~on disaient que, le réméré étant une seconde vente, quand la conve~tion est muette sur la somme à restituer, l'acheteur primitif s'est
tacitement engagé à céder la chose à son ancien vendeur moyennant
un prix qui ne saurait équitablement être déterminé que d'après ce
qu'elle vaudrait à l'époque où la cession aurait lieu. Il est bien certain aujourd'hui que cette idée doit être repoussée: les ar t. 1659 et
1673 ne prête:lt pas à l'équivoque. Déjà quelques coutumes s'étaient
prononcées dans le même sens : celle du Poitou disait formellement
(art. 370) que le vendeur devait resti tuer le prix du contrat. Et, dès
avant le Code (V. Pothier, vente, n• 411), la doctrine était unanime
à procla_mer cette règle, fondée sur la raison décisive que le retrait
conventionnel est une clause résolutoire de la vente, d 'où il suit que
129 -
•
,
156. - Serait-il
, impossible de stipuler expressement dans le
. donc
· d e vente''
contrat .la prestation d une somme différente d u pnx
·
D.
c
Poth1er (n• 4i3) permet, de stipuler une som me pl us 1orte.
e ~u 0 1
.
d
· d
11 onne eux raisons: d abord , la faculté de rém érer n •est pas· d ue
au vend eur
,. par . la .n ature même du contrat de ven t e; on coroprend
il ne 1 obtienne pas gratuitement ·· l'excédan t d e 1a somme
qu
donc
..
· de cette
sera l e prix
qu 11 devra rendre
,
. sur celle qu 'il avait recue
.
faculté. Et, s1 _cons1d~rab le qu~ soit la somme ainsi convenue, le vendeur ne sa u rait se plaindre, p~1sque, décidant seul de l' application de
la _clause ou de sa non-application, il n'est jamais forcé d'opérer le
paiement. La p~upart des auteurs ont suivi ce système (i), tout en
rem~rquant qu un tel co~trat favorise beaucoup l' usure et que les
magistrats. auront_ le devoir de veiller à ce que la loi du 3 septembre
1~07 ne soit pas v10lée. A cela M. Colm et de Santerre répond (n• r 1 8
bzs VI) .q~'o~ ne se trouve pas ici dans l'hypothèse exceptionnelle où
cette_ 101 11m1te le taux de l'in térêt. Il valide donc toujours cette convent10n comme n'ayant d'ailleurs rien de con traire à l'ordre public ni
aux bonnes mœurs. En sens inverse quelques auteurs la considèrent
com~e illicite en elle-même (2). - Il est certain que bien souvent
les tribunaux reconnaîtront qu'i l y a contrat pignoratif. Si, l'espèce s'est pr~sen tée (arrêt cité note i), - le vendeur qui reçoit
27_,~oo francs doi t en rendre 3 5,ooo, ona abusé de sa position pour
~u1 1m~oser des conditions qui rendent le retrait onéreux et presque
1mposs1ble. Et pourtant il n'est pas dans le cas où la rescision est
admise pour cause de lésion! Faut-il en conclure, comme on l'a
fait, que l'aliénation de son immeuble constitue une mauvaise affaire,
mais qu'il est désarmé? Il est probable que nous ne sommes pas en
présence d' une vente véritable, mais d'un prêt, dans lequel le prêteur
cherch e à garder pour un prix dérisoire l'objet qu'il a reçu en gage,
et d' un prêt . usuraire, car la somme de 8.ooo fra ncs représente des
intérêts bien su périeurs à ceux qu'autorise la loi de 1807.
( r) Zacharire, Aubry et R au, t. IV, ê 357. no 3; Duvergier, t. II, n• 12; Cham-'
p ionn ière et Rigaud, n· 2092 - V. Paris, 9 mars 1808, Sirey, 8, 2 , 157 ; adde
Gand. 26 mai 1858, P asicrisie, 1858, 2, 39+·
(2) Delvincourt, t. III , p. r 59, notes; Duran ton, t. XVI, n· 429 ; Troplong, n• 69b
�-
130 -
Quand il n'en sera pas ainsi et que les parties n'aur~nt eu en réa.
· t en t'on
lité d'autre in
1 que de faire une vente, la .clause
, qu1 nous occupe
.
•
l'd
'e
en
vertu
du
principe
de
la
hberte
devra etre va 1 e
.
. des conventions.
S eu1ement f;audra - t - il l'appeler retrait. conventionnel,
,
.
. . pacte de·
,
''
C
a"tbi'en
à
tort
que
les
parties
1
auraien
t
ams1
nommée.
remére r e ser 1
.
•
La condition résolutoire ne peut résoudre que ce.qui a eu lieu. Elle
remet les choses en l'état an térieur: on ne peu t s app~ye~ pour amener ce résultat que sur les éléments dont se constituai t la vente.
Celui qui paye plus comme retraya nt ~.u'il. n'a r~çu comme vendeur
ne se retrouve pas au même état que sil n y ~va1t pas eu con trat; le
contrat, qui devrait être entièrement anéant1, conserve cet eff~t . de
lui faire débourser une certaine somme. Ce n est plus la cond~t10.n
résolutoire pure (1); un changement est a~porté ~ircà substant1~/1,a
retractûs ; c'est une opération nouvelle. qui produira des effets d1fferents. Le te:xte de l'art. 1659 fournit un argument en faveur de cette
opinion; il est ainsi conçu: (< . . . reprendre la chose ven.due, moyennant la restitution du prix principal. .. » N'est-ce pas dire que, lorsqu'il s'agira de la clause ainsi définie, l'acheteur ne pourra jamais
exiger plus que ce qu'il a reçu?
.
Pothier (n• 414) décide encore qu'il pourra être supulé une somme
plus faible. Il n'y a plus alors à craindre des intentions ~surai_r~s
chez l'acheteur, qui fait, au contraire, à son vendeur une hbérah te,
au cas où le retrait est exercé. On peut y voir un pacte de remise de
partie de la créance qui doit naître de l'accomplissement de la condition. (Bugnet, ibidem).
r 57. - Qu'en serait-il si la faculté de réméré avait été stipulée
après coup? Nous savons que le pacte ainsi opposé ex intervallo ne
donnerait pas naissance à un véritable droit de retrait con ventionnel ; il s'agirait d'un réméré dans le sens étymologique, d'un rachat
proprement dit et non de la résolution de l'achat primitif. Puis donc
qu'on n'a pas à se préoccuper ici de la nature des conditions résolu1
( r) Bugnet, sur Pothier, t. Ill, p. 173, n• 1 ; Laurent, t. XXIV, n· 40 1. - Cependant, il y aura à examiner si, en fait, les parties n'ont pas eu précisément pour but
de maintenir entre elles l'égalité: il se peut que l'excédant du prix soit destiné à
représenter les intérêts, que, normalement, le vendeur ne serait pas tenu de rendre
et que pourtant il retiendrait injustement au gré de l'acheteur parce que la chose
objet du contrat n'était pas frugifère ou ne produisait pas des fruits pour une
nleur équivalente.
toi res, le pri~cipe de la li be~té des conventions reprend sans difficulté son empire, tout se réduit à connaître l'intention des parties et
si elles se font formellement expliquées, tout est fini par là. Elle~
auro nt pu valablement stipuler pour la seconde vente, qu'elles nomment retrait m al à propos, un prix différent de celui de la première.
Que si elles n'ont pas précisé quelles devraient être les restitutions et
se sont contentées de convenir que le vendeur pourrait retraire, elles
ont ai nsi indiqué d'une manière indéniable la relation de la convention q u 'elles · faisa ient au contrat de vente, et ce sera suivre leur
volonté que de faire produire à ce pacte des effets semblables autant
que possible à ceux du pacte de retrait. Ce sera donc le prix de la
première·vente qu i déterminera le prix de la seconde, et non la valeur
de la chose (Poth ier, n• 412) .
• 1 58. On posait autrefois en question si le prix devait être rendu
par le retrayant en la même monnaie qu'il avait été payé par l'acheteur~ Pothier décide a'r.ec raison (n• 415), et cette règle est applicable
à to~s les cas où la dette est d'une somme d'argent, que le prix, qui a
dû être payé en monnaie ayant alors cours, doit être restitué en mon naie ayant cours au moment du retrait. Il donne pour motif que
«dans la monnoie ce n'e.st pas les espèces qu'on considère, mais
seul~ment la 'som me ou valeur que le Souverain
voulu qu'elles
signifiassent i>, et cite à ce propos un passage du texte célèbre de
Paul , 1. 1. D., lib. XVIII,· tit. I : «... ea materia formâ publicâ per~ussa usum dominium que non tam ex substantiâ prrebet quam ex
quantitate. ii· 11 importe de se mettre en garde contre l'erreur ~co_n?
mique qui semble contenue dans ces explications d'une règle 1ur~d.1 quement incontestable, et de rappeler que l'Etat ne peut pas c~o1s1r
arbitrairement la matière qui sert de monnaie, sans qu'elle ait une
valeur intrinsèque réelle, ni fixer la valeur de cette matière cap.ri cieusement sans tenir compte de ses qualités, des frais de production
ou de trans~ort, et des variations de la loi de l'offre ~t de l_a demande .
Quand le cours forcé des espèces est mainte~u mvan~ble après
qu'on les a - multipliées d'une manière ex~ess1ve et quelles sont
décriées, la" valeur ' nominale des marchandises augmen_te; pour e.n
avoir la même quantité il faudra payer quatre ou cinq fois plus._ Mais
quand le prix est fix.éd'avance en vertu d'une oblig~tion antérieure,
. cette equ1ta
, · bl e proport1on
quand on ne peut établir
. d'après les
.
h
di'
se-monnaie
et des autres
valeurs relatives nouvelles de 1a marc an
a
�-
13Z -
marchandises, les créanciers peuvent souffrir un préjudice énorme.
On comprend, en particuli~r, quelle perte pourrait subir un acheteur sur qui un vendeur peu scrupuleux exercerait le retrait moyennant des espèces dépréciées. Et, s'il s'agit en effet d'une m onnaie
n'ayant pas de valeur par elle- m ême, qui n'est réell ement que le signe
de la richesse imposé par l'autorité, quelle baisse peut su rvenir dans
les cinq années du délai l A u bout de cinq années d'existence, gr<îcc à
la multiplication inintelligente qu i en fut fai te, les ass ig nats avaient
subi une dépréciation de quatre-vingts pour cent. Un peu plus tard
ils n'achetaient plus rien. Chacun ayan t en portefeuille des sommes
énormes de papier-monnaie (r), un vendeur à pacte de retrait pouvait
recouvrer son immeuble sans aucun sacrifice, - et ruiner peut-être
ainsi son acheteur.
1 59. - Le prix que rem bourse le retrayant sera-t-il distri bué entre
les créanciers hypothécaires suivant leur rang ou au marc le fra nc
entre. t~us les créanciers? La mème question se posait à propos du
retrait hgnager, et Pothier décida it ( Retraits, n• 43+) que l'ordre des
constitutions d'hypothèques devait être observé, au moins au cas où
lïmmeuble avait déjà été saisi avant l'exercice du r etrai t. Mais cela
est-il admissible? Le retrait résout le droit de l'acquéreur sur la chose·
et, si l'acquéreur n'a pas eu de droit, il n 'a pas pu en conférer. L~
cr~anci~r h!'pothécaire n 'a :eçu qu' un droit de préférence résoluble;
a~iou~d h~1 que la résolution s'est produite, il se retrouve sur un
pied d égalité avec les autres créanciers. La somme remboursée sera
un.e valeu r .pureme~t m?bilière et dev iendra le gage des créanciers
c?1rographa1res; Mais,. ~1ra.-t-on, il convient de tenir compte de cette
circonstance qu une sa1s1e s es t produite antérieurement au remboursement du ~rix. Qu'importe.! La saisie ne confère pas de droit nouveau.
~Ile garanltt seulement contre des actes volontaires ultérieurs du débiteur. Or, lorsqu'est exercé le retrait, la saisie se trouve nulle comme
a)~ant été pratiquée sur un bien dont le débiteur n'était pas propriétaue. ( Labb~ , Et:!de sur les 1-etraits, n• 20, Revue critique r 8 55.)
~et~e concluswn semblait décou ler naturellement des consid~rations
si bie.n déduites par Pothier .lui-même (/oc. cit., n• 43 1 ) après Du .
rnoulrn ( cons. Par ., (t
1 · r, :;s 2,0, g.
1 5, qurest. 5 n• 45) et ' Tiraqueau
'
· n ''· 8 et seq.).
· 11·,, .â.3,
(de 1·etract· con ven t .. , t1t.
Le r etrai t était à
(1) Oq en émi\ pour plus de quarante milliards.
-
133 -
pouvait se f;a1·r:e céd er 1a somme
prévoir, et un créancier diligent
.
le tran spor t d e cette créance
signifier
et
rembQursa bl e en cas de retrait
.
é :en tu elle. ( L abbé, /oc. cit., n• z z.)
· un·1mmeu bl e avec
16 0 . - Supposons qu'une personne ayant ache·t·é
.
.
re'g·
le
sous
marie
se
pacte de retrait conventionnel
1me d e 1a commu.
nauté légale. L e retrait étant exercé , la somme rembo ursée tom berat -clle dans la communauté ou sera- t-elle ' comme r·imrneu bl e, propre
.
~ L
h
"
à l epoux ac, eteu r. e pr~x est chose mobilière et tombera dans la
communau te .. - U né question exactement analogue se trouve discutée
dans les anciens a uteurs. Il suffira de rappeler brièvement les éléments de la contreverse.
du retrait, l'achete ur est mort , laissant deux
d
, Au .jour l'de l'exercice
legataires, .un e ses ~eubles, l'autre de ses immeubles. Auquel des
deux le prix devra-t-il être remboursé? Pothier, qui examine ce
point à l'occasion du retrait lig nager ( n• 423 ), décide que le prix ne
peu t être prétendu que par\' héritier aux immeubles. En cel; il s'écarte
de ses d_evancie;s ( Ti ~a~ueau, .G~im1Udet. .. ), qui enseignJient que,
le retrait détruisa nt 1achat lui · même dans la personne de l'acquéreur, l'argent payé par celui-ci en vertu du contrat n'a pas été en réa- ·lité le prix de l'immeuble et ne le repr~sente point; aujourd'hui donc,
la dette du r etrayan t es t d'u_ne somme purement mobilière par son origine et sa cause ; ce qu 'i Ldoi t c'est la resti tuti on d'une somme à lui payée
sans cause. Cette op inion paraît bien préférable. Pothier objecte que
l'acheteur a été propriétaire de l'immeuble jusqu'au moment duretrait. Cela est vrai tant que ce retrait n'a pas eu lieu; mais, dès qu'on
l'exerce, grâce à l'effet rétroactif de la condition accomplie il est
censé que jamais l'acheteur n'a eu de propriété immobilière, qu'il ait
pu la isser dans sa succession . Ce qu 'il a transmis, c'est la créance
conditionnelle en remboursement de la somme payée comme prix.
Car il serait peu exact de dire avec Pothier qu 'au jour du décès de l'acheteur cette créance n'avait aucune existence : elle avait une existence conditionnelle, elle était subordonnée à l'arrivée de cet évènement: le retrait. Enfin, Pothier avance que c'est envers celui entre
les mains de qui il trouve la chose que l'acheteur contracte l'obligation
de rembourser. N 'est- il pas plus vrai de dire, avec M. Labbé (op. cit.,
n' 38), que c'est enve rs celui qui a indû ment payé (soit l'acheteur) ou
son représenta nt ? Or, pour toucher une somme d'argent, le représentant de l'acheteur ne peut êtr e que le légataire des meubles.
�-
13'4 . -
Accessoîres. - 16 1. - Le vendeur doit-il rendre les-intérêts du
prix ? Les auteurs dé.;ident que non (1). En effet, l'art. 1673, qui énumère _ limitativement (cela ressort de l'art. 16 59) - les r estitutions
que do it opérer le vendeur, n e parle pas des intérêts. En_général
pourtant ils font partie du prix , et l'on doi~ croire que l'é~ithète (\ principal » dont la loi ac.;ompag ne par deux fois le mot « pnx » a eu pour
but de les exclure. C'est là une dérogation apportée a u principe de la
résolution, tel qu'il est formulé pa t' l'art. I r 83 ( Lauren t, n• 4 02) : si'
les choses étaient complètement remises au m ême état_q u e si la vente
n'avait pas existé, les parties ne devraien.t rien pou-yoir !etenir de ce
qu'elle leur avait procuré : le vendeur dev rait rendre le prix avec les
intérêts, comme l'acheteur la chose et les fruits. Le moti f de cette dérogation est la difficul té des comptes qu'il y a urait lieu d'établir au
moment du retrai t ; e'est po ur o bvie r à ces inconvénients et éviter des
procès que la loi a fai r application de la m axime: «· Fnlctu s cum usuris compensantur, » les intérêts du prix sont compensés avec les fruits
de la chose; ajouto ns : ou avec son usage, car la c.h ose peut n 'être pas
frugifère, et l'on ne voit aucune raison sat isfa isante de fa vo1 iser l'acheteur d' une galerie de tableaux plus q ue l'acheteur d' un vignoble : la
position doit être égale pour tous deux; la rétroacti vité de la condition
ne pe ut faire que l'acheteur des tableaux n'en ait pas joui pendente
conditione et que le vendeur n'en ait pas eté privé pendant le même
temps; qui dira si le plaisir qu'a goûté cet acheteur n'équivaut pas
aux bénéfices qu'a retirés l'autre de ses vendanges (2)? D'où nous de vons conclure qu'aucun d'eux n'aura rien à r endre que les vignes ou
les tableaux, et, réci proquement, qu'aucun d'eux n 'aura d roit aux
intérêts du prix.
. Du r~st~, si les parties désirent éviter l'inégalité, par suite l' injustice, qui resultent souvent de cette com pensation, - qu'elles règlent
(1) D~ranton, t. XYI, n• 424; Duvergier, t. II, n· 5o; Troplong, t. II, n• 735;
Laromb1ère, t. Il , art. 1184, n· 70; Aubry et Rau, t. IV, § 35 7 , n• 1 ) .
(~ Cotn:iet de Santerre, t. V .. n· 98 bis Il ; Demolombe, Obligations, t. If, n· 49/l.
oudratt-on, se fondant sur ce que l'achl!teur de la chose non fruoifère l'a possédée sans titre, puisque l'achat est résolu , ex iger de lu i un loyer, s~uf à en corn ·
pe~ser. le montant avec celui des intérèts du prix ? Mai s, ce s~rait ajouter aux
obhgau~ns de l'acheteur et substituer la volonté de la loi ou de la justice à cellz
d~s parties (Colmet de Santerre, ibidem). Cette idée étant repoussée c'est donc
bien dans ce cas l'usage de 1a ch ose qui· se compense avec les intérêts.
.
'
-
135 -
par av~nce dans I ~ contrat le sort des intérêts et des fruits au cas
d'exerc1c: du retrait; elles ont pleinement le droit de modifier la loi
surcepornt. (V. ~r.uxelles, r 3 octobre1 82 5, Pasicrisie, 1 g,5 1 p. Sor.)
r 62. - La déc1S1on du Code est conforme à la tradition de l'ancien
d roit. Pothier (Vente, n• 417 ) se demandait si l'acheteur serait recevable à. r éclame; les intérêts en offrant de compter les frui ts, et approuva it un arre t du to août 1626, rapporté par Lep rêtre, qui tranchait la question négati vement._ Si l' acheteur fait une telle proposition,
c'est que les récoltes ont été maigres, il se serait bien gardé de la faire,
si elles eussent été abondantes. Lui laisser le droit de prendre à son
gré l'un ou l'autre parti serait une iniquité absolument inadmissible
dans notre droit.
r63. - Il est tout n atu rel que si quelque charge, - Pothier
(n' 41 9) donne en exemple l'obligation de copier un manuscrit; avait été sti pulée en sus du pri x, le retrayant devrait en indemniser
l'acheteur, ca r c'est là, à proprement parler, un e partie du prix.
r 64. - L'art. r 59 3, qui met les « frais d'actes et autres accessoires
à la vente» à la charge de l'acheteur, considère que, devenant ?ropriéta ire, c'est lui q u i en profite su rtout. Aussi, quand il y a résol ution de la propriété ainsi acquise, la loi (art. 1673 ) abandonne ce
système et fait supporter la perte de ces frais inuti les au vendeur
retraya nt. Rien de plus juste : Celui ·là doit payer qui retire de l'acte
u n avantage: or, une seule clause du contrat reste debout, la clause
de retrai t, tou te en faveur du vendeur retrayan t. L'acheteur, au
contraire, doit indemnis discedere: il y comptait lorsqu'il accordait
au vendeur cette faculté à laquelle il n'avait pas droi t par la nature
du· cont ra t et , pou r employer le langage de certaines coutumes, cette
grdce de réméré. ( Pothier, n• 42 r ; Laurent, n• 403.)
La loi d'ailleurs montre en parlant des loyaux-cozîts que l'acheteur n'a 'pas le d r;it d'exiger le remboursement d: tout ce qu'il a
déboursé, peut- être par prodigalité ou par ostentation (futa ~n cadeaux aux domest iq ues), ou même dans le but de rendre 1exercice du
retra it encore pl ûs difficile (pllta en payant largement des co~su.lta
ti0ns d'avocats a u xquelles il n'y avait pas juste sujet, ou en multipliant
·
·inutiles
· ) ; 1·1 ne peu t pre' tendre qu'au• remboursement
des ·expertises
,
de ses dépenses léaitimes," que tout a1,1tre acheteur eut egalement. sup21
portées ( Tiraqu;au ~ 6, glos. 2 ; - Pothier ,' .Vente,. n°' 4 20 • 4 i
Retraits, n" 31 r et ~l;iv.)" telles que: les fra is de passation du contrat,
�-
136 -
honoraires du notaire, droits d'enregi~trement , é ping_les et po_ts de vi n
. lés au contrat salaires des proxenètes ou courtiers , frais de vost 1pu
,
. .
,.
bl
.
aae ayant eu pour unique but de v1s1ter l 1mmeu e à acheter, frais
y 0 .
. d
d'enlèvemen t de la chose, frais e transport, etc ...
165. _ Enfi n , si par hasa rd le p rix de ve n te n 'avait pas été de
suite acquitté et que en attendan t_l'acheteu r e? eû t servi les intérêts,
ces intérêts devr aient lui être restitués, du moms q uand le vendeur
aurait usé de son d roit de rétention jusqu'au paie ment , jouissant
ainsi et des intérêts et des fruits ; mais cette espèce , que prévoit
Pothier (Retraits, n• 3 17), est bien improba ble.
I mpenses ( l ) . - l 66 . - Le vendeur retraya nt ne doit pas s'enrichir aux dépens de l'acheteur. P a r conséquent , si celui-ci a fa it sur
le fonds des t ravaux de réparation, d 'embellissemen t, il doi t en être
inàemnisé. Mais dans quelle mesure? Il y a lieu de distinguer.
167. - Pour les réparations néce:;saircs, elles sont remboursab les
en entier. Sans elles le vendeur n 'eût pu exercer le retrait, puisque
la chose aurait péri ; ou, du moins, il n'au ra it plus eu d' intérêt à
user de son droit, puisque la chose eût perd u de jo u r en jour de sa
valeur. Si donc c'est à lui qu'elles profitent, il est juste qu 'il les supporte. - Mais il devrait en indemniser l'acheteur, alors m ême qu'au
jour du retrai t elles auraient été détrui tes par quelque cas fort uit;
Pothier ( Retraits, n• 338) donne en exemple la reconstruction d'un
pignon de grange incendié plus tard par le fe u du ciel. L 'acheteur,
au moment qu 'il faisait cette répa ration, avait un mot if légitime ; il
s'agissait de sauvegarder l'immeuble, abs tractio n faire de la person ne
qui profiterait de sa conser va tion ( Grimaudet , VII I , I.) .- Ceci su ppose démontrée l'urgence des trava ux qu i ont été fa its; da ns le but
d'é,·iter les contestations sur ce point il sera sacre à l'acheteur de
'
0
fai re constater l'état des lieux par u n expert q ue nommera d'office le
tri bunal de première instance dans le ressort duquel les bâtiments
sontsi tués, comme dans le cas de l'art. 2 1 o3, 4•.,. Quand la nécessité de
la dépense aura été ainsi justifiée, le vendeur n 'a plus sujet d e plainte :
(1) Il va ~a?s dir~ qu'il s'agit de celles qui sont fa ites sur la chose et non pas
seulement a 1 ?ccas10~ de la chose, comme pourrait l'être l'achat de chevaux ou de
b~ufs pour faire valoir un héritage; si ccux:-ci venaient à mourir, l'acheteur n'au rai t pas le droit, au m~ment du retrai t, d'en répéter le pri x, encore q u'il fu t constll~t que, sans les beso10s de l'exploitation , il n'en eût jamais fa it l'achat et n'eût,
pa conséquent, pas essuyé cette perte. Pothier, R efl"aits, n• 329.
si la chose éta it restée entre ses mai ns, il aurait d û se résoud re à la
faire lui- même (Agen, 28 mars 1860 , Sirey, 60, 2, 1 6 .). S'il
7
trouve le chi ffre des resti tutions trop onéreux, il n 'a qu'à s'abstenir
de retirer l'immeuble.
Si d'ailleu rs l'acheteur avait par incurie exceptionnelle, inexcusable, payé aux fou rnisseurs et aux ouvriers un prix bien plus considérable que ne méritait la valeu r de leurs services, le vendeur ne
devrait p as être victi me de cette lourde faute qui lu i rendrait peutétre le retrait impossible. Il pourrait donc Jaire réduire le chiffre
des rem boursements à la somme qu'eû t dépensée un administrateur
raisonnable. C'est une question d'appréciation pour les juges, qu i
auront surtou t à rechercher s'il n 'y a pas eu collusion de l'acheteur
et de l'entrepreneur. - Au reste, peu importe, si le prix payé n'est
pas tout -à-fa it anormal, que le vendeur eût des moyens personnels
de taire exécute r à meilleur compte les travaux: : il doit rendre la
somme entière, à moins qu'il ne soit établi que l'acheteur s'est hâté
de faire p rocéder lui- même à ces trava ux dans l'unique dessein de
n u ire au retraya nt, neque enim malitiis indulgendttm . ( Pothier,
Retraits, n•• 339, 340.)
Il est cependant des impenses nécessaires qui échappent à
1 68 . la règle de l'a rt. r673 et ne sont pas remboursables par le vendeur.
T elles sont les dépenses d'entretien (Tiraqueau, ~ 7, glos. 1, n• 4; Pothier Vente n• 4 23 ; Cpr. le même, R etraits, n• 33 6.), - Arg.
arr. 60 608 , ~ parce qu 'elles sont chargées des fruits ou de la jouissance, - ainsi q ue l'impôt foncier, qui est dû par celui qui t~uch~
les r evenus, et l'im pôt des por tes et fenêtres qui est . dû par c_e~u1 qui
profi te de ces ou vertures. De même pour le~ c~nhmes additionnels
dé partem entau x et communaux, ne fussent-ils imposés que temporairement (V. P roudhon , IV , 1792; Ducaurroy, Bonnier et Rou~
tai n,'II, 2 o6; Demolombe, X, 601.), - et la contribution aux f~a1s
de c~rage des fossés ou cou rs d'eau non dépendant du domain~
public, en vertu de la loi du 14 floréal an X I ( P roudhon , I V, 1793,
Aubry et Rau , II /~ 231 , s·.)·
.
Q ue fa u t- il décider au sujet des charges exceptio?nel:es
1 69 . _
établies sur la propriété, en cas de guerre, pa_r ex:mple, 1r:ipots
·
·
c és.~ Il semble qu'il faille appliquer
ext raordmaires
et empr unts 1orc
. ,
.
3).
p ar analogi e dan s la mesure d u poss1·ble ' l'art ·. 609 (ahnea
.
'
1
t'
r·
du
capital
dont
il
aura
L 'acheteur pourra réclamer a res 1tu 10n
s:
�-
138
fait l'avance. _ De même si l'on requ éra it pendente conditione
l'acquittement des obligations légales qu i . ~èsen t ~u r la ~r~pri été:
frais de bornage (opéré à la demande d u voisin), - rn de mn1tes pour
dessèchem ent de marai s, ouver ture de canaux et de routes, ou co nstruction de à igues, en vertu de la loi du 16 sept':mbre 1807, - enfi n,
contribution aux fra is d'éta blissement de trottoirs, en ver t u de l:t loi
d u 7 juin 1845 ( V . Aubry et R au , /oc. cit., 6°.).
170. - Sur les impenses sim plement u tiles, l'art. 167 3 s'explique
ainsi: « Le vendeur ... doit rem bo urser ... les réparations qu i ont
auamenté
ia valeur du fonds, jusqu 'à concurrence de cétte
au gmen~
.
tation .. ... >) L'ancien droit ( coutumes de P a ris, .art. 146; de T ours,
Iï O; de Loudun , 13 du ch. 1 5; d'Anjo u , 378; d 'Angoumois, 79 ;
de Poitou , 37 1 .) di_st!ng uait, im posait a u ve n_de_ur cette obliga tion
lorsque la conditio!1 étai t sti pulée po ur plusieu rs années, mais non
lorsqu'elle ne pou vai t échoir qu e da ns l'a n née suiva nt la vente.
Pothier, qui approuve cette décisio n et la gé néralise ( Vente, n• 4 24),
donne pour motif que l'acheteu r em pêché penda nt un an seulement
d'apporter des changements à l'immeu ble ne sou ffrira Fas un gra nd
préj udice, mais qu'i l en. serait a ut rement si cette interdictio n durait
un plus long temps, q ue même l'intérêt publ ic se ra it a ttei nt, car il
demande q ue l'ac heteu r puisse méliorer l'héri tage, au risq.uè d' aller
dans ses in novations contre les vues de son vendeur. Les ·r édacteurs
du Code, nôurris de la lecture de P othier, o nt sa ns doute jugé en cet
endroit irrésistibles ces considéra tions d 'intérêt gé néral trop ·souvent
perdu es de vue en notre matière, et ils ont adopté comme r ègle uniforme et sans limitation de temps la décisio n q u "clles jus ti fia ient. Si
donc l'acheteur construit un b1timen t su r le terrai n acquis, il a ura
d roit de demande1: au retraya nt tout Je m on tant de · la "m ieux-va lue
qu'il aura créée. On peut être su rpris _d e voir q ue, si la m ieu x-value
est importante, il recevra plus q u 'il n'a dé boursé; si les a uteu rs du
Code s'en étaient tenus aux principes, ils eussen t décidé q u 'il suffisait
que le vendeur ne s'enri chît pas aux dépen~ de l'acqu éreur, et qu'il
n'aurait par conséquent à restituer, à so~ choi x, q ue la plus-value
ou la dépense, selon q ue serait m oind re l'un e ou l'a utre de ces deux
sommes. C'est ce q u'ils avaient prescri t à l'éga rd d u posses se ur de
bonne foi, à l'ar t. 555. Mais on considéra q ue dan·s notre espèce ,
bien qu'il ne d ût pas y avoir, à propre ment · par ler , de perte de la
part de l'achete ur,· il serait pou rtan t ·rjgo u1:eux ~e voir le retrayant
-
139 -
bénéficie r san s pudeur de l' heureux résultat d u travail d' un autre. _
En sens i nverse, - et ce cas sera plus fréquent, - lorsq ue la plusvalue sera m oindre que la so mme dépensée pour la produire, J' a~he
teur ser a véritablement en perte ; mais c'était à lu i de bien calculer
les ch a nces de l'opération qu'il ten tait; il connaissait sa position, il
devait ne pas perdre de vue que ce serait peut- être u n au tre q u i
aurait le pr ofit des travau x projetés.
17 r: - M ais, il se peut que ces travaux , tout en étant utiles en
ce qu' ils ·ont augmenté la valeur du fo nds, constituent, à cause de
leur im portance , une gêne véritable po ur le vendeur. Ceux qui ,
aliénant un bien , se réservent expressément la faculté d'en reprendre
plus tard la propriété, sont forcés de vendre par besoin d'argent. Il
leur sera .déjà' bien difficile dans la plupart des cas de se procurer l'argent n écessaire · pour reco~v rer l~m: héritage. L'achete~r .p~ur le
rendre impossible n'a qu à mult1 plter des travaux, qm d ailleurs
améliorent l' immeuble, mais qui son t disproportionnés avec la
fortune de celui qui devrait, en dernière analyse, en su pporter le prix.
Continuera-t-on dans cc cas à exiger que le vendeur restit ue au moin s
une somme éq u ivalente à la plus-value?. ll est un cas sur lequel tout
le mon de s'accorde à d~clarer que non : c'est celu i où l'achet e~r n'a
d'au tre but qu e de nu ire au vendeur et d'entraver l'exercice du
eu
. .
1
d
retrait: Mais, alors même q u'il n'en est pas ainsi, la p upart es
auteurs décident , con for mément à l'an cie!l droi t , conformé~e nt au
Droit R o m ain et au fameux tex te de Celse I njundo, l. 38, ~· · lt b. ~ l ,
ti t. y,· que le vendeur pou rra rentrer en posse~sio_n sans av?1r à operer
des remboursem ents excessifs. Les travaux q u1,é_tant donnee~ d au tres
circonstan ces, auraient été considérés corn.me im penses uti~es pourro nt êt~e tra ités comme impenses voluptuall'es .A c~ la on ob1e.cte que
la loi n e disting ue pas et q ue, dès lors, toute ?e~ense qui do ~ne
lieu .à une a ugmentation de valeur du fonds doit etre rembou ~ée
.
( L auren t , n• 40.,.~ ) · Et ' en
dans la m esu re de cette m ieux-value
. euet '
1cs
.
1
r
qu'on
pmsse
f
les termes de l'art l 673 sont trop o1mes pou
.
1
.espèc~ ~:J~~l:e:e~s;l~~epcaes'\~~
él uder . Q u 'on ne dise pa_s, par une
,
·
li dit
gêne une perso nne ne llll est pas utzle (t) ·
.
· ·t cette echappatoire.
m ots t ravaux utiles et supprime
ams
.
.
utiliter gestum. )
1·m onitt Inon videtur
( 1 ) « Quod importab1lem sarcmam . P
_, . Pothier, vente, n• 424.
4
1
.
•
'
Adde
Despe1sses,
·
•
P•
"
T1raqueau, ! 7, glos. 1. n ::>.
•
�-
140 -
«réparations qui ont augmenté la va l:ur. ~u, fonds,• :e qui est~ar~ai
tement clair et précis, et m ontre que 1 ut1hte de la depense doit etre
appréciée par r apport à l'immeuble et non par rapport au. vP,ndeur.
On ne serait pas plus he ureux en allég uant qu e le Code na entendu
parler que des améliorations 11 qui rentre~t dans les calculs pru dents d' un père de famille qui n 'aventure nen. » Troplong, n• 760. )
Comment voir une pensée aussi restri cti ve dan s un tex te si largement
concu ? Cela n'est pas sérieux. La seule exception qu 'on puisse
app~rter à la règle est celle que j'~i sig nalée e_n déb~tant, basé~ sur
la maxime F1·a11s omnia corr11mp1t. - P eut-etre m e me pourrait-on
s'appuyer en ce sens sur la Constitution de Dioclétien. et Maximien ,
1 6 , au Code, tit. XLIX, lib . IV, dont on a essayé de tirer un argument contraire : les mots« si bonâ fide fac ta sunt. » y sig nifieraient
que les dépenses ne doivent ètre remboursées qu 'avec une certaine
mesure, de façon à ne pas écraser celui qui doit fai re les remboursements (Brunerna nn, sur la loi 13, ~ 22, D ., de act. empt. et Yend. ;
T roplon g, n• 683) ! Mais,de quelque faço n qu'on interprète ce texte,
il n'y a là qu 'une a nalogie : la rai son de d écider es t dans l'art. 1673.
172. - Supposons q ue l'immeuble fû t, a u m om ent de la vente,
grevé d'hypoth èque ou de servitude et que l'acheteur ait, ava nt
l'exerci ce du retrait, payé les créanciers h y pothécaires ou racheté la
servitude. - Da ns l'es pèce, l'acheteur n 'a pas eu droit de se plaindre
avant le re trai t, parce qu'il a connu l'existen ce des charges et qu 'elles
ont influé su r la détermina tion du prix de vente. - D evons- n o us
considérer cette dépense comme utile, e t le retraya nt devra-t-il en
teni r compte à ce tit re? Assurément, elle a é té ütile, en dégagean t
la propriété des entraves qui pesaie nt sur elle. Mais on ne peut l u i
appliquer, dans sa lettre, l'art. i 67 3 ,qui ne parle qu e des ré parations.
N'est-il pas, cependant, conforme à l'esprit de n otre législation de
décider affirmativement ? Cela est équitable,et cela do it ê t re. D 'abord,
s'il s'agit d 'un acheteu r qui a désintéressé un cr éancier h y pothécair e,
il est subrogé dans les droits de ce créa n cier en vertu de l'ar t. 12 5 J,
3°. - II n 'a donc rien à r edou ter. - S 'il a rach eté une servitude, il
n: paraî t pas qu'il puisse invoquer les princi pes sur la gestion d 'affaires et l'art. 1375, car , bien qu'il sût que l a propriété reviendrait
~eu,t-êtr: a~ Yendeur, ce n 'est pas en vue d e cette h y pothèse qu 'il a
l1beré 1 héritage, c'est son propre intérêt qui l e diri geait sans doute
(V. art. 1372). Da ns la gestion d 'affaires, il suffit que l'entreprise a it
été heure usement conçue et sagement menée; peu importe le résultat.
Mais, si on se trouve avoir géré l'affai re d 'a utrui , quand on n'avait
en vue que son in t !rê t personnel, on doit être traité avec moins de
faveur (Colmet de Santerre,t. V, n' 349 bis V.). Il appartient ici au
retray ant, qui , peut-être, aimait mieux souffrir la servitude que la
racheter, d e juger ce qui lui est le plu s ava ntageux . S 'il approuve
l'opération, c'est co mme s'il avait donné mandat à l'acheteur, il doit
lui rembourser le prix qu 'il a payé. Mais s' il ne la sanctionne pas,
l'acheteur perd tout droit contre lui et peut seulement intenter la
condictio ob rem dati re non secutâ contre le propriétaire voisi n, qui
recouvre pour son héritage le droit dont il avait fait l'abandon. (Pothier, Retraits, n° 3 55). - Si le vendeur avait déjà ratifié l'acte, au
moment où il veut reprendre la jouissa nce de l'immeu ble, l'acheteur
serait fondé à lui opposer son d roi t de rétention, quant au remboursement de cette d épense, comme pour ceux visés da ns l'art. 1573.
173. - Quant a u x travaux de pur agrément, qui n'apportent à
l'immeuble sur lequel ils sont fa its au cune plus-value, l'art r673
décide implicitemen t, par le seul fait de son silenc~, que le ve~deur
n 'est p as tenu d 'en indemniser l'ach eteur. c~ dermer a corr_im1s un.e
imprude n ce inexcusa ble en se h à tant d 'embellir.un fonds q~1 pouvait
lui échapper d 'un moment à l'autre. Tout ce qu on peut lui acco~de~,
etl'équité ex ige qu'on sui ve cette analogie, c'est la faculté ~ont 1ou1t
l'usufruitier e n vertu du 3• alinéa d e l'a rt. 599 et que plusieurs coutumes reco~naissaient exp ressément à l'acheteur exproprié dans les
divers cas de retraits (Co ut. d e L aon, art. 253 ; de Châteauneuf,
89 ; etc.).
.
, . .
d
1
En vertu de cette disposi tion équitable, dont l ongi ~e est ans _a
loi In +zmdo l 'ac heteur qui a fait des impenses voluptuaires a le dro.1t
J'
'
· d
oas ded' en lever tout ce qu' ila mis su r l e fo nds, à la cond.1t1on
~ n~ .
grade r celui-ci e t de l e reme ttre dans son premier état. Ainsi des g~a
ces des tab lea u x des boiseries sc ulptées, des parquets mosa1ques, es
•
'
r·
2
glos . 1 '
Chambran les d e marbre des chem inées, etc. ( traqueau. & 7'
c
•
M · · l'acheteur
n· 6 · P otbier V ente, n°' 403 et +z4 m fi ne.)
~is, si .
t
'
•
.
"l
produits u01quemen
voulait d étruire les embellisse ments qu 1 a
b •
d
l ".
ff
d
eintures ou ru 1er es c i ..... 1animo nocendi, par exemple e acer es p
. n•al;tzïs ind11l~
· l 'en e mpec
· h er ' neque enzm
milles le vende ur pourrait
.
t'• •r quelque
'
t l' heteur pou rrai t re ire
O'endum ? Quand d e l'en lèvemen ac
,
éd
· parao
l'
êcher d y proc er (J. s1
a vantage, le ret raya nt peut encore em p
�-
142 -
tus tantum dare quantum habiturus est possessor his rebus allatis, »
(D., lib. VI, de rei l•i11d., 1. in fundo), si peu considérables que
soient d'ailleurs ces restitutions eu égard à la dépense que les tra''aux ;vaient oéc:Ssitée.Et si 1 malgré ces offres d'indemnité, l'acheteur
détruisait les améliorations, il pourrait être condamné· envers l e retrayant à des dommages-intérêts (f'othier , Retraits, n• 3 3z ) .
17+ - Le vendeur . retrayant n e peut exiger le délaissem en t de
son héritage qu'après qu'il a satisfait à toutes les ob ligations ci-dessus
énoncées.
On avait même, autrefois, agité la question, - qui ne s'élevait pas
seulement à propos du retrait, - si l'ach ete ur pouvait jamais être
contraint ma11u militari à se dessaisir de la chose. · Certains auteurs,
tels que Sl.'.ulting. Noodt, · Wissenback, Tiraqueau, pensaient que
l'acheteur qui s'obstinait à refuser l'al.'.complisseme nt de son obligation ne pouvait qu'être condamné à des dommages-intérêts par ce que
Nemo potest cogi prœcisè ad factum. Mais cette opi nion était combattue par Cujas, Zoes, Pinellus, Zoannetus, Fachinée, Perez, D aveza n,
Chassanée, · Barbeyrac, et la pratique l'avait abandonnée . En effet,
comme l'explique fort bien Pothier , le principe invoqué n'est juste
que lorsqu'on serait forcé,pour arriYerà l'exécution du fait, d'exercer
une contrainte sur la personne même du débiteur. Mais ici,- d e quoi
s'agit-il? de la restitution de la chose vendue; «No n est merum, factum, sed magis ad dationem· al.'.cedit » ( Pothier, Vente, n • 399; adde
n• 67. -Cpr. C. civ. art. I 14-b 16 10).
175. - Aujourd'hui, le droit du retrayant n 'est pasdouteux.Dans
le dernier état de l'ancienne jurisp rudence, on le reconnaissait . aussi
universellement. Mais une controverse s'é tait élevée sur un autre
point. Il s'agissait de savoir quelle était l'étendue du droit de rétention de l'acheteur, s'il garantissait aussi bien les sommes n on liquides
quelesautres. Tiraqueau (~7,glos. 1, n° 13. Adde . PauldeCastro,
Cons. 260, lib. 2) enseignait que l'achete ur pouvait garder la ch ose
jusqu'à satisfaction complète : «.. . non tenetur emptor rem r estituere
prrestita sibi cautione de illis (impe nsis) restituendis, cùm erunt liq uidre: sed tune demùm tantùm cùm hre solutœ fucrint post earum liqu idationes. » Despeisses (t. I , p. 4+) rapporte quelques arrêts dans les
quels l'opinion condamnée par le sa,·a nt auteur se.trouve adoptée par
le parlement de Bretagne: le vendeur, sans a ttendre une l iquid.'.ltion
peut-être longue, po .1 vai t , en payant les som mes l iquides, exiger la
restitution de sa ~hose, s'.il fournissait bonne et suffisante caution.
Mais l'oP,ini.on générale distinguait ~ettemcnt les sommes liquides
de celles qui n e l~ sont p~s : Les premières doivent ê tre garanties par
le droit de rétent~on; ~a'.s, qu:rnt aux: secondes, elles ne doivent pas
retarder la .r~ntree e n JOU1 ssance du vendeur, qui n'est même pas tenu
de fournir caution. T el était le sentiment de Pothier (Vente, 0 • 42 6).
Mais les' auteurs du Code ne l'ont pas suivi, et la généralité des ex p ression s qu'ils ont employées doit faire supposer qu'ils ont entendu
consacrer la doctrine de Tiraquea u : « toutes ces obligations,. .. »
disent-ils (art. r 67 3 , r •· al., in fine) ; et parmi elles se trouvent les
restitutions de sommes non liquides. ( Duvergier, t. II, n' Sr ; Troplong, n•762; Marcadé,sur l'art. 1673 ,n• r).
· 176.: - Il n 'est pas besoin d'ajouter que l'acheteur peut renoncer
à se prévaloir de son droit de rétention et restituer la chose au
retray.'.l nt sans perdre pour cela son action personnelle en remboursement: Quand même , ayant soulevé des difficultés sur le droit
de retrai t du vendeur, il a urait été condamné sans avoir parlé des
remboursements auxquels il avait droit, ou sans les avoir tous énumérés, ce silence n e peut en aucune fa~on, et dans aucune mesure, être
considéré comme un abandon de sa créance (Tiraqueau, § 7, glos. 1,
n• 14; - Troplong, n•. 763). Sauf le cas des art. 1282, 1283, la
remise ne se présume point.
Mais l'acheteu r réduit à sa créance ne saurait invoquer le privilège du vendeur; cela résulte de la nature du r.etrait. ~Merlin . Vprivil. de créanc., sect. IV, § 5, n°' +et 5; Persil, sur lart. 2103,
§ 1 ; Paul Pont, Priv. et hyp., n• 189; Aubry et .Rau, t. III,§ 263,
1• -
V. suprà n· 92.)
Ch&.pitre V. -
EFFETS DU RETRAIT ~ONVENTIONNEL
I. _ Retour de la propriété.
- p
b·enétablir les effets du retrait conventionnel,_ il faut
'77.
o~r 1
.
.
v nte mais la résolution du
se rappeler qu il ne cons titue pas u ne re e '
, .
.
.
c cl
t le se dPdmront fac1 1ement
con tr at primitif. D e cette idée 1on amen a
toutes les co nséquenees .
�-
144 -
1 8. _ La première et la plus importante c'est que le retraya nt
reciuvre la propriété de l'objet quïl avait vendu,_ et que,. s'i~ s'agit
d'un immeuble et que transcription de la clause ait été faite, il peu~
même revendiquer entre les mains des tiers, m algré leur bonne foi
(art. 166+ ) .
En effet, l'aliénation est résolue même dans le passé. L 'acquéreur
n'a pas été vraiment propriétaire et n'~ pu p~r c?nséqu~~t v~lable
ment vendre à autrui. Soluto jure dant1s solv1tur JUS acc1p1entts.
179. - Il en est de m ême pou r tous les droits que l'acheteur a pu
constituer medio tempore. L'effet r étroactif de la condition accomplie
anéantit toutes les charges et hypothèq ues qu i peuvent être nées de
son chef. (art . 1179, 11 83, 1673 al. 2,2125.)-Tiraqueau , combattant l'opinion contrai re qui avai t eu des partisans, se borne (~ 3,
glos. 1, n• 12 ) à donner pour raison que, si toutes ces charges devaient
subsister, ce serait donner à l'acheteur u n moyen presque sûr de pri ver le vendeur du bénéfice de la clause: et Quia etiam emptor posset
fraudare venditorern, rem emptam tot servitutibus, debitis et obligationibus onerando ut roulto satiùs esset venditori eam apud empto rem relinquere quàm recuperasse to t tan tisq ue o neribus s ubditam. »
II. - Enregistrement.
180. - 11 y a exception pour l' Etat, représen té par l'ad minist ration
de !'Enregistremen t. La résolution ne l'atteint pas. Cela tient à des
principes particuliers. Au moment de la vente un mouYement de
valeurs se produit, la propriété est r~ellemen t transférée ; il y a do nc
lieu au pa iement d'un droit de mutation , soit 4 f. p. o/o, et du d r oit
de transcription soit 1 f. So p. o/ o plus les décimes de gue rre, act uel lement un double décime et demi ; en tout près de sept francs par cent
francs; - tout comme si le vente était pure et simple. Qua nd l:i
condition résol utoire s'accomplit,éta ntdonnée la doctrine de la rétro activité, les sommes payées devra ient être rendues. Mais la loi
fondamenta le en la matière de l'enregistrement a posé le principe qu e
tout droit régulièrement perçu ne peut être rest itué, quels que soient
les évènements ultérieurs (a rt. 60, loi d u 28 frimaire an V II ) . L a
r ésolution survenant, tout s'écr oule au tour d u contrat l· l'Etat reste en
dehors de cet évènement. Cela par des considérations d 'intérêt supérie ur: si l'on permettait des r épétitions contre l'Etat a u bout d'u n
temps peut-être assez long, les prév isions budgétaires ne seraient
plus en harmonie avec la vérité des faits.
18 r. - Mais ne pourra-t-on même exiger le paiement de nouveaux droits au moment du retrait ? Non, puisqu'il n'y a pas création,
addi tion d 'un droit de prop riété nouveau, mais reprise du droit ancien;
ici les particuliers sont protégés par l'idée qu'il y a simplement retour
à l'état de choses antérieur. (A. Gautier , Cours de Droit administratif, t. II, p. 3 18 et 324. ) - Néanmoins, l'art. 68 (~ 2 , n• 11) de
la loi du 22 frimaire frappe l'exercice du retrait d'un droit de
cinquante centimes par cent frc.1ncs ( avecles décimes: o f. 60 p. o/ o),
comme tous les actes de quittance. C'est que les législateurs, toujours
en éveil qu and il s'agit des intérêts fisca ux, ont prévu que souvent dans
la pratique les soi-disant con trats de ven te avec retrait conventionnel
ne seraient qu'une forme de prêt . Et, bien que les parties se soient ainsi
volo nta ire m ent so umises à un droit plus fort que celui qui est per~u
au m oment de la formation du co:-itrat de prêt ordinaire (droit
co mmun des obli gations, 1 f. 25 par 100 f.), on n'a pas voulu qu'elles
év itàssent par là le droit de quittance qu'elles auraient eu à payer.
182 . -- Déjà dans l'ancien droit on décidait qu'un nou veau profit
de vente n'était pas d û en vertu du retrait. Après l'avoir dit (au n• 430
de son traité de la Vente) ( I) , Pothier ajoute (dans le numéro
s ui vant) qu 'il en serait diffüemment lorsque la faculté de retrai re
n'a ura it été accord ée que par un pacte fait ex intervallo. C~la est
naturel puisqu'alors il y a revente. Au mo~ent de la c?nvenuon o_n
percevrait seulement un droit à' acte, le dro1_t .fixe de tro1~ fra ncs exigible dans tous les cas d'obl ig.Hion sous cond1t1on suspensive. Le :~ s te
serait payable plus tard, au moment de l'évèn~m~nt de, l~ cond1t1on
(2). O n pouvait déJui re d~jà cette règle des prinl'.1pes.g~nera~x et de
l'art. 68, qui dit que, p:mr qu'i l ne soit dù que le d~o1t de qu1ttanc~,
il fa ut que le retrait ait été constaté par «al'.tes publics dans les délais
°
· en f ·1 pour l'hérit:iae
lorsqu'il
l'a
Il y explique aussi que, si le vendeur était
· ::i
r . ,
.
d
. d' n porter de nouve1u 1a 101 a son
vend u , Il n'a p as besoin, au iour u retrait, . e
•Jr h~ureus•m•nt plus
··
~ ~
seigneur, p arce que la 1,01· prem1ere
r ev1· t · Mais cela n o. e ~
( 1)
qu'un intérêt h istorique:.
b · d ·
oyen·1 té ale de vente o tien rai 1 m
't l'eu
simpleme
nt,
si
l'on
.
· à • prévaloir il y aurai 1
nant un prix que l'o n renonç.it sen
.
' d
·n ce attc:ndu l'absence de
présentait l'acte à l'enregistrement, au droi t fix.e e qui an '
m ouvem ent d e valeurs.
10
(2) Et, quand l'autc:ur d e la prom::sse uni .a ~
�-
stipulés - ou faits sous sign&ture privée et présentés à l'enregistrement avant l'expiration de ces délais. >l L'art. 69 (~ 7, n• 6) décide
ex pressément que le retrnit après cinq ans est soumis aux mémcs
droits qu 'une vente. - De mên"!e, il y aurait lieu au paiement de
nouveaux droits quand le retrait ne serait exercé qu'en vertu d ' une
prolongation du délai au-delà de celui primi ti ve ment fixé dans le
cont rat. Les effets de la prolongation ne peuvent pas être les mêmes
que ceux d'une modali té affectrnt le contrat dès s:t nai ssa nce. Du reste,
quelle que soit la vérité au sujet de la prorog:nion du délai primitif
(V. infra, n• 215), !'Administration exige le paiement des droits d e
mutation dès là que Je retrait est exercé après l'expiration du laps de
temps accordé au moment de la vente ( Délibération des 19 novembre, 5 décembre 1809, z8 juillet 18 z4) (1) .
1 47
-
la r~v~~te et même, postérieurement, avant la reprise de possession
del hentage, car la vente ne donnait alor s naissance qu'à des créances
personnelles ad rem obtinendam; 1. 20, C. , de pactis: u Traditionibus non nudis conventionibus dominia transferuntur. » Cette raison
n 'est plus b(:n ne aujourd'hui, et néanmoins la controYerse su bsiste
encore; elle a été ex rosée s11prà (Ch. 1, n• 66 et note 1 ) . Mais, les
auteurs modernes qui se rallient à la doctrine de Domat doivent, - et
l'intérêt du crédit public exige impé rieusement cette restriction, - en
subordonner l'appiication au cas où Je soi-disant retrayant a eu soin
de faire transcrire le pacte qui a engendré son droit ( l. z3 mars 18 55,
art.
1 ••, 1 • ) .
IV. - La chose retraite reprend ses caractères antérieurs.
III. - Pacte ex intcri:allo.
183. - J'ai déjà indiqué (11° 68, in-fine) cette autre différence
entre la clause de retrait et le pacte fait da ns le même but ex-intervallo'. que da ns ce ~ernier cas les charges et h y pothèques constituées
?ar l ach.eteur subs.1stent. Cda s'explique puisque les rô les se sont
intervertis, que l'acheteur est devenu ve ndeur, et que le vendeur,
devenu acheteur, est son ayant cause. Toutefois, Dom:i.t (2) rem arque,
pour cette hypothèse, où la faculU de retrai t n'est accordée qu 'après
coup. que le retrayant n'est tenu de respecter que les droits constitués
p:ir l'acheteur dans l'intervalle de la vente à la convention de retrait
et n'~ pas à su.bir ceux qui n'on t pris naissance que depuis cette convention. Poth1er n'admettait 'pas cela, et conservait sans distinction
tous les droits concé.iés par l'acheteur (3) avant la perfection de
( 1 ) On sai:.d éjà que le retrait est cessible . Le cess ionnaire nchète véritablement
·
au céJant. S 11 us•- <le la facu lLé • 1'l payera s rr. so (plus les décimes)
pour cent de
1a som~? formée par les restitutions à faire à l'acheteur dépo!isédé et por le prix
d e cession.
( 2 ) Liv. I, .t. Il, s. 12, n· 8 . Dans le mCmc sens Cugnet, sur Pothicr, n· 432, note.
(3~ A moins pourt~ nt que l'acte q ui avait établi la fa culté de retrait n\ût été
passd par ~ei·ant notaires ou reco111.u en justice : l'h y poth èque qui nai ssa it dat: s
. . alors les hypothèques ultéeux c1rconstan ~·es au p r ofi t d u vcn d eur primait
ces
.
. tempore. polior j ure; vente, n · 4h.
· 1e p otzor
rieurement concédées• en vertu c.l ~•l a reg
184. - La chose reprend dans le patrimoine du vendeur le même
caractère, les mêmes qualités qu'elle y aYait a'•ant son aliénation. Le
vendeur n'a pas un nouveau titre de propr:été; c'c~t l'ancien qui reprend vigueur. Si par e~cmpl~ lïmm~uble retiré était ?r~pre. à un
époux ( art. 1404 et su1v. ), il redeviendra propre; s1 c était un
conquêt (art. 1401, 3° ) , il retombera dans la c?mmunau~~ ( Bugnet,
su r Potbier, n• 430, note). - De même, P oth1er (loco cztato. Adde
Tiraq ueau , ad lit.fin. , n• 164,) enseignait que, lorsque l'irnmeu~le
était propre d ' une certaine ligne, il devait reprend~·e, .après ~e ret1:a1t~
la qualité de propre de cette ligne. Mais il est de principe auiourd hui
qu'il ne faut pas considérer l'origine des biens pour en règler la succession (art. 73z.).
v.
_Legs suivi de vente à réméré.
Supposons qu' après avoir légué à quelqu'u~ une cho.se
•ende en se réservant le droit de retr<11t.
.
. .
d eterm1nee le testa!eur 1a '
. . uden ce d'accord avec les principes romams,
.'
léauée uecomme contenant
'
Notre a ncienne Jllfl.s pr .
.
,
q
ne considérait les al1énat1ons de la chose b
une résom ption de foi t de la volon té de révoquer le l~gs, p:esom p:1on
d 'autres présomptions tirées meme
,.
p .
'd '·'dait on dans notre
susceptible d ctrc combattue par
d 1 s du testament Aussi eu
. ' . 1: ·é , rion tactte du legs. Le
des cir..:onstances en e :or.
cas qu ' il n'y avait pas lieu de presume1 al 'oca
,
18 5. -
. ,
�-
légataire çonservait son droit sur la chose si le vendeur avait usé de
la faculté de retraie ; sinon, il pouva it exercer le retraie lui-même.
( Ricard , traité des donations, part. III , chap. III, sect. I 1I , n• 268.
Adde Despeisses, t. 11, p. 25+) Mais, q uand les auteurs du Code
civil posèrent la règle q ue toute aliénation de la chose léguée emporterait révocation du legs, ils Je firent d' une m anière absolu e ( l ) ,
voulant tarir une source ft!conde de querelles et de procès, et, pour
accentuer leur décision au tant qu'elle pouvait l'être ( Discussion au
conseil d'Etat et rappo rt de Jaubert a u t ri bu n ~t, - Locré, Lég., X I,
p. 260 et 4ï3.) ils visèrent expresséme nt le cas pour lequel le doute
était le plus possible, celui de la vente à réméré (art r o3 8. ). -Ainsi
donc, lorsque le retrait s'effectue, le cont ra t de vente résolu
conserve encore cet effet d'infi rmer le legs antérieur de la chose
retraite.
VI. - Prescription accomplie et chose jugée intérim.
186 . - J 'ai déjà indiq ué que, la chaîne des temps étant renouée
le ret raya nt sera censé avoi r possédé par l'intermédiaire de l'achete u;
et.pourra com pter. pour la prescri ption la possession de celui-ci. ( V.
Tiraquea u, foc. czt., n' t 14. - V. aussi sztprà , n' rn6 .)
187. - Que faut-il décider quan t aux j u 0~eme nts rend us medio
temp~re contre l'ach.eteur ou en sa faveu r ? Le ven deu r retraya nt
peut-11 ~e n pr~valo1 r. ~ t peut-on les lu i opposer? I n jud iciis quasi
contralzzmus, dit un v1e1 l adage. Poth ier ajou te (Obliga tions, P. I V,
c~. III , se1:t. ~): « Eadem debe t esse ratio judiciorum, in q ui bus
v.1demur quasi contrahere, ac conventionum. »Or, pour les conve nt ions, la règle a éte de tout temps qu 'e lles ne lient que les parties
co?tractan tes, ~t ne profitent ni ne nuisent anx tiers (ar t. 11 6 5 ) . De
meme pour les Jugements: «Res inter alios judicatre di t une consti~ution de Gordien, neq~e :n:olumentu m afferre his ~ui judicio non
mterfuerunt, neque prre1ud1c1um solent irrogare. >l ( L . 2 , c., lib . VII,
1
( r ~ Codmme il n'y a là pourtant qu'une disposition d éc larative de la volonté présu m. ed i ul tcstat~ur, il faut réser ver le cas où, dans l'acte d'aliénat ion même il
aurait <.:C aré qu'il
• · sorti· rait
• à effet lorsque
'
. n 'entenda·1t pas r é 1•oquer 1e lcgs. Cdu1-c1
1e testateur aurait avant sa mort recouvré la propriété de la chose aliénée Aubry
et R au, t. Vll, ê 725: Demolombe t t • XXlJ , 2 3o.
·
149 -
tit. LVI. ) T el est encore le principe(art. 135 1 ): Les jugements
n'ont l'a utorité de la chose jugée que lorsq u'il y a identité de parties.
L~ ret raya nt est-il l'ayant cause de l'acheteur, qui a plaidé? Nous
savons que non. Lui avait -il don né mandat de plaider? Certes, parle
fa it seul qu'i l lui a im posé l'obligation éventuelle de restitller la chose,
il lui a donné mandat de faire le nécessa ire pour la conservation de
cette chose : De là pour l'acheteur mandat d'ad ministre r et de soigner.
Mais, plaider est un acte grave, qui excède les li mi tes de ce mandat;
plaider, c'est compromettre le droi t objet du procès. On a dit: le propriétaire sous condition suspensive peur, après l'évènement de la
condition; in voquer, parmi les jugements rendus pour ou contre le
propriétaire sous condition résolutoi re, ceux qui sont favorables, sans
avoir à r edouter ceu x qu i sont contraires (Au bry et Rau, t.VI Il , ~169,
texte et note 55 ) . Cet te doctrine paraît inj uste. Elle fait à celui qui
plaide contre le propriéta ire sous condition résolutoire une position
inacceptab le: s'il gagne le procès, il ne l'a g1gnéquc sur ce de rnier ;
s'il le perd , il l'a perd u aussi vis-à-vis du propriétaire sous condition
suspensive : le mandat existait da ns le second cas et non dans le prem ier . Ce mandat éq ui voq ue, ce « mandat de gagner le procès» est
contraire à toute éq uité (Colmet de Santerre, t. VII , n• 1I1 bis IV et
t . V, n• 328 bis XX I II. ) Mieux vatns'en tenir au principe rappelé plus
haut, et di re que le retraya nt ne souffr ira et ne bénéficiera pas plu~ des
jugements rendus pour ou contre son ~~heteur que des conventions
qu'au ra faites ce dernier pendente condztzone.
VII. - Restitutions à faire par l'acheteur.
88. _ Il ne suffit pas que l'acheteur restitue la chose ac.h eté~, a~ec
1
les accessoires qui en dépendaient au jour de la vente. Il doit satisfaire
en outre à plusieurs obligat ions.
D'abord, si la chose au moment du ret~ait.se tr~uv~ dégra~~e p~r sa
faute, il n'est pas dou teux, quoique la 101 n end1senen, qu 1l.do1t.de
ce chef, inde mn ité au retrayant:« .. . quia, licet e~ptoresse~ mte.nm
dom inus rei, ea tamen jam erat,ut dixim.us, o~ nox1 a .retractu1, ex ipso
· 1·s ., 1'deoque e:i interi m ut1 debu1t ut bonus pater
con tractu ven d .tt1on
·
.
.
familias, ut alià re subjectà rcstitutioni ( 1) . » S1, faute de faire quel'/ f
fi
n 6? et seq .. Addt Dumoulin, sur
( t ) T iraq ueau, de i·etract .l)ge11t1. -'s' e~ t.p 4n3, 9; . Pothier , n ' 400 i Maleville, t . Ill
Paris, t . l, gl. 8, n· 57 et s. j espe1• , · • . '
p. 413.
�-
-
150 -
ques dépenses nécessaires , par ex emple de rép.arcr les toits, il ~ laissé
l'eau causer des dégât dans les appartements, 11 sera condamne à des
domma"es-intérêts. Que si la chose se trouvflit d égradée sans qu 'il y
eût faut~ de l'acheteur, mais par fo rce majeure. par l'effet iné vita ble
du temps (p uta des meules u sées par Je serv ice ), la responsabilité
disparait, le r etrayant ne peut préte ndre diminue r Je chiffre de ses
remboursements à raison des dég radations, puisque, nous le savo ns
déjà, il doit rendre non pas la valeu r actue lle de l'héritage, m a is le
pri x qu'il en a reçu, et que, s'il n 'en étai t ai!lsi, l'acheteur n e serait
pas remis au même état qu'avant la ve nte. C'est Yainement, - et
Pothier en fait la remarque ( n• 401 ) , - que le ret rayant in voquerai t
le principe que la chose est aux risq ues de !"acheteur à partir du
contrat : il est censé qu'elle n'a pas changé de mains, et de plus, si le
pré;udi.:e l'effarouche, il dépend, en effet, de lui de ne point le subir,
- en s'..tbstenant d'exercer le retrait.
189 . - Mais, pend ente conditione, la con tenance de l'irnmeu bic
peut avoir augmenté d u fait de l'acheteur , qu i a pu réunir au fonds
rachetab le un autre fonds à l ui appartenant. Il est inco n testable quï l
sera en droit de retenir ces adjonct ions. Mais, sera-ce à lui de les prouver, et , si au moment du retrait une seule clôture existe, si tous les
biens so nt confondus sous la même d énomination, sera -ce à l ui de
d~ montrer qu'il y a des distinctions à faire, qu 'il y a des parcelks qui
doivent échapper à la clause d e réméré ? Cela ne fai t pas doute. Cepen dant un an êt de la Cour de Nancy ( 1) du 1 °' juin 1832 décide le
contraire , et c'est au d ema ndeur ( dans l'espèce, Je D o ma ine )
qu'il impose la charge de prouver, non pas seulement que la
terre connue sous le nom de Loupy-le-Petit ava i t été soumise lors
de son aliénation à un pacte de réméré dont les délais n 'étaient
pas exp.i rés encore, mais aussi que le droit portait surtou s les points
de la dite terre. On comprend la difficu lté d ' une par eille preuve,
La pl upart du temps on possède en bloc, on n'a pas de titre pour
chaq ue parce! le. Avec un tel système les revendicatio ns dev iendra ien t
imp.ossibles, ou seraient du moins un e arme im p ui ssante ; on n e
ferait que r~connaî tre l'existence du droit d'une manière pla tonique.
"Ayan t raison en gros, on s uccomberait en rl étail. » M. Troplong
(n• 768), pour démontrer le mal fondé de cet a rrêt , invoq ue des
151 -
arguments d'a nalogie tirés des règles ad mises en cas de fidéicommis,
d'emphy téose, de fiC'f, et l'autorité de nombreux auteurs (t) qui les
rappor tent. Une considération bien simp le suffit pour arriver au
but: Une fois établ i que lïmmeubleX ... cst~cumis au droit de re trait,
l'acheteur , qui étai t jusque-là défe ndeur, devient, sïl prétend que
parti e dudit immeuble, ajoutée après coup, peut étre par lui retenue,
demand eur quant à cette exception. C'est donc à lui de démontrer
q•Je sa demande est juste et q u'i l ne veut di st raire que ce qu'il a
adjoint. D'ailleurs, qu'ailègue-t-il ? son propre fait. N'est-il pas naturel qu'il a it à le prouver lui-même?
A l/uvion. - 1 ço. - Il en serai t tout autrement, C't l'acheteur
n'aurait a ucun droit de r eten ir les accessions si, au lieu de provenir
de so n fait, elles étaien t le résultat d 'un phénomène naturel, comme
l'a ll uvion, c'est-à-dire l'atterrissement successif qui se forme lentem en t imperceptiblement aux fonds r iverains des rivières. (a.rt. 55 ~ ,
C. civ., 1 · al. ). Cet te solution a été conte~tée. Zo:innetus d1stmgu:i1t
si la vente était faite en bloc ou à la mesure. Au premier cas, l'alluv ion devait reveni r au vende-.i r ; au second cas, l'acheteur la gardait.
Ce système eut peu d'adhérents. Et la maj?ri té des anciens ~oc.teu rs ,
au témoignage de F ach inée ( Controv., 11 ~. ~I , c. 6), déc1da1t que
l' acc ru e devait rester à l'acheteur. Cette opinion est encore celle de
D espeisses et d e P othier. Pour la souteni r on invo~uait,.outr7 qu~l~
ques arguments de texte peu concluants, cette cons1dérat 1~n d équ1.te
· si· la chose avait été notablemen t endomma gée par cas fortuit,
· ·1 t
,
q ui,
l' heteur eût subi la perte, car le vendeur n eût pas retrait ; 1 es .
'aya n t les chances malheureuses il ait aussi les bonnes, ubi
. act
,
.
'
1us e qu
· /um ibi /u crum. Cette raison serait fondee dans un contrat
~~:~;nerait l'égalité, m'.lis tel n'est pas le cas; ~'effet d~ pacte es!
justement d e laisser au vendeur le droi t de prend re 1 un ou 1 aut~e ~r ~1
suivant son intérêt ou son caprice; l'acheteur y a consenti, 1 na
- 1 de ces citations, qui indique tri!s-bien l'in'
. .
.. substituer au mot fidéicommis le
(1) Je ne repr0Ju1ra 1 qu une ~eu ·~ .
convénient de h doctrine adverse; t n y a qua . et fideic~mmisso (lege : retrac.
è •enit qJod bona propr1a
Q .
.
. . doque fu ndos et confin1a, et mu. d
m ot retrait : « uia s'l!p e'
.
.
ampltan o m 1 nu~n
f d t
.
b a fuisse fideicomm1sso sub1ecta
' .
tui i sub1ec ta con un un ur, ' .
"d 0 si consta t a111.i u,1 on
1
1
. . ~ tencbitur prob:i.re quœ essent
t a ndo eor um qu:i 1ta te m, e '
.
. fac to poss:ssoris , 1r sv
fid icom miss:irio. , F'usam:s, Q!fœst .
d
et obscuri tatem esse causata~ .
e
. . 1·: s omniaad1ud1can aerun t
bon a propria, a ta '
6 1g, n. 49 , de jidei subst.-
(1.) Contrà, V. Metz, 16 j!l-nvier 1826.
•
�15z -
donc jamais à se plaindre : la clause de retrait est uniquement en
faveur de son adversaire ( Bugnet, sur P othier, n• 402, note.). S i,
d·ailleurs, en cas de diminution fortuite de va leur, le retrait était
exercé, nous savons que ce serai t bien le retrayant qui supporterait
le dommage. - On ajoute dans l'aut1e système, que, lorsque
l'acheteur retient l'alluvion, il ne revient rien de ce qui a fait l'objet
de la vente, puisqu'elle est surve nue ap1ès le contrat. Enfin, il es t
bien vrai qu'il est des cas où l'acheteu1· est obligé de rendre tou t ce
qui ac.:ède à la chose, tout ce qui en est provenu (ainsi en cas de
rescision ou de rédhibition); mais ici, il n'en doit pas être de même
car la résolution n'a lieu que pour l'a\'enir; le contrat subsiste pour
le passé ( P otbier, n• 402) . Ces idées sont insoutenables, si l'on consulte les principes. La condition résolutoire, une fois accomplie,
étend son effet a u passé (art. 1183 ) . Or, à qu i profite l'alluvion des
rivières (1)? C'est au propriétaire (art. 556, 2 ° al.). Et qui était
propriétaire au moment où l'accrue s'est produite?Ce n 'est pas l'acheteur ,dont les droits sont anéantis r étroacti ,·ement,c'est le vendeur, qui
est cens~ n'avoir jamais vendu (2) . D'ai lleurs, l'augme ntation qui est
survenue n'est pas distincte de l'immeuble; celui-ci est, en droit,
parfaitement le même; on ne pourrait pas établir de séparati on; cela
résulte de la nature même de l'allu vion, incrementum latens -
quod ita paulatim adjicitur ut intelligere non possis quantum q'uoquo momento temporis adjiciatur. L 'obligation de rendre porte sur
tout le fonds sans restriction(3) . De tels arguments son t ir résistibles,
et nous voy~ns.aujou~d'hui ce système, à peine soutenu jad is par
quelques écnvarns, Tiraqueau, Cagnolus et P a ul de Castro obtenir
1
l'assentiment de tous.
Trésor. - 19r. - Il est étrange que des auteurs qui reconnaissent au vendeur le droit de revendiquer l'all uvion lui dénient le droit
~.l) Navig:ibles ~u non \art.' 556,
2 • al.). Dans l'ancien droit, l'alluvion des preappar1ena11 au r~ 1, s1 les propriétaires riv~rains n'a\'aient titre . Po1hier,
loc. ci~., note. Il .en sera1t.~e même ~ujourd'hui si l'a1terrissement s'é1ait formé
tout d un coup, d une manu:re appréciable et perceptible. Cass., 8 décembre 1 863.
(2~ Delvincourt, t. III, p. 159, notes; Proudhon , Dom. pub ., t. IV, n · 1297 . Duverg1er, t. II, n· SS; Laurent, t. XXIV, n· o .
'
4 7
. (3) Bugnet. Loc. cit .. Dans le même sens on a fait valoir la faveur qui s'attache
~o.ralemventTà la cause du retrayant, et quelques autres motifs,quisemblentmoins
'"rieux. . roplong, t. U, P· 2 )8.
m1ere~
-
t53 -
de se .f~ire ren~ re la n;ioitié du tr~s~r trOll Vé dans l'héritage pendente
cond1t1one, soit que l acheteu r nait touché que cette moitié en sa
qualité de proprié!aire actuel, soit que, l'ayant trouvé lui-même il
ait acquis le tout, auquel cas la part qu'il a eue comme in,·ent~ur
reste certainement à l'a bri de toute réclamation. M. Bugnet (/oc. cit..
Adde Potbier, n• 404) essaye de justifier cette différence en disant
que le principe de l'alluvion est une qualité juridique du fonds, que
l'allu vion a donc été corn prise virtuellement dans la vente, tandis
que le trésor n 'est pas un acccssoired(! l'immeuble, c'est Dei beneficium ou legis bene.ficium ; l'acheteur le tient non pas du contrat,
mai s de l'art. 7 16, qui le Lui attribue définitivement. li est vrai,
comme le reconn aît Potbier, que le t résor,à la diffé rence de l'alluvion,
existait au moment de la vente et était alors renferm é dans l'héritage
vendu, mais il n'a pas été Yendu lui-même, puisque le vendeur n'y
avait aucun droit, qu 'il n'appartenaità personne jusqu'à l'attribution
que la loi en a faite au moment de sa découverte ( 1). - Tous ces
raisonnements doiven t tomber devant la réflexion si souvent répétée
que l'exerc;ce du retrait conventionnel n'est que l'évènement d'une
condition résolutoire. L'a~heteur n'a eu aucun droit qu'en sa
qualité de propriétaire, ma is la condition..s'acc~mplit.: il ~'a ja~ais
été propriétaire; c'est donc sine causa qu il ret1endra1t dcsorma1s le
trésor ( Du ranton, t. XVI , n• 425; Demolombe'.t. XI II.' n~ 46. ;
L arom bière, t. I I , ar t. 118+, n• 53.). - On essayerait en vain l assimilation d u trésor aux: fr ui ts. Quand les droits sur un héritage sont
d i\'isés entre un nu-propriétai re et un usufruitier, ce dernier ne peut
élever aucune prétention sur le trésor (art. 598 in/me) ; c'est l'autre
qu i seul en profite avec l'in venteur.
, , ,
.
.
1l!fines. _ 192 . - Le fonds vendu à remere contenait une n:ime.
Medio tempore, l'acheteur touche la redevan~e que la lo~ du
21 avril i8ioattri b ue au propriétaire. Le retrait ét~nt exerce, en
llevra-t-il compte au vendeur ? - La redevan~e, qui P?u rtant ~~
consiste le plus souvent qu'en une somme d .argent, n est que
conséquence du droit du propriétaire sur ~n i m~~-uble, et c~mm~
telle entre ses mains, est considérée co mme im~obihere._ E ldle iDepré.t
'
·
•
( A Gautier Cou1 s e
roi
sente une partie du fo nds lui-meme · ·
.'
· ·
Administratif, t. 1, p. 3 i3 et sui v. ) . Il est donc, sui vant les pnnc1 pes,
(1) C'était alors un tiers qui re,•enait au propriétaire.
�im possible à l'arheteur, qui, le retrai t effect ué, n 'a jam ais été propriétaire, de la rete nir. Il con viendra de voir tou tefois si des te rm es
de l'acte il ne ressortirait p:ts que les p:uties on t entendu assimi ler
l:t redevance aux frui ts, et que le vendeur a abandon né sans réserve
son droit, - qui est cessible, - pendan t la durée d u dé lai. S i cette
inten tion ne se manifeste pas . l'acheteur devra rendre les s0mmes
pe rçu e~. Mais pou rrn-t- il au moins en garder les in térê ts? L'équ ité
voud rai t dans tous les cas une répo:ise affirm ative. J e crois néa nmoins qu' il faut distinguer . L'acheteur voi t s'évano uir so n d roit de
p ropriété d:ms le passé comme dans l'avenir; il n'a e u que la
jouissa nce, comme un usufruitier. Or, quelle est la sit uation de
l' usufrui tier à l'égard des mines qui son t contenu es d ans le
fo nds grevé? Il n 'y a aucun droit, tou t le mo nde est d'accord su r
ce point; mais la distinction que faisait l'art. 598 du Co.ie civi l
- qui est devenue inapplicable aujourd'hui aux susbtances extra i te~
de la m i ne, - est proposée (V. eumd., i&id. ), avec ra iso n, ce semble
q~a~t ~ux intérêts de la r edeYance. Pourquoi ne pas faire la mêm~
d1st1nct1on dans le cas qui nous occupe? La rJison de décider est la
~ême, ~t cela paraît con for.me aux idées du législateur. Il fau t do nc
d1r~: ~acheteur aura droit de reteni r les i ntérêts lo rsqce la mi ne
était dei à ouver te au mome n t de la vente; ce n'est là q u' u n'! sa ae i n terprétat ion de la volonté des parties, qui ont certainement penstda ns ce
cas ~ux produits de la concession. L es in térèts eu x-mê mes devront êt re
restitués lorsq ue la mine n'au r a été ouvet•te que postérieu r ement à la
ven te. Cett~ solu.tion est bien rigou reuse, sans do u te, mais on ne voit
pas à quel titre 1 acheteur pourrait conserver ces in térêts. C'est ici le
cas de se rappeler le pré.:epte don né précisément en not re matière
par u n maî.t re éminent: ~Restituer aux principes to u te l ïnfl uen ce qui
l ~u:appart1ent ,e.n éc.~rtant d~ la discussion les ra isons d'équité, lescons i~era~10n_s .parttculieres , qui, p résentées de part et d'autre d'u ne maniere 1nge01euse, laissent l'esprit en suspens et qui, on ne saurait trop
le répéter, sont les mortelles ennemies des vraies sol utions scientifiques. ". ( Duvergier, t. II , n• 55.)
Fruzts. - 193. - Le vendeu r qui poursui t la résolution de la
vente en vertu de l'art. 1654 peut répéter tous les fruits perçus (1). Le
155 -
ven~eur qu i, r~sou t la ven te en vertu d' un pacte de retrait n'a pas Je
droit de les repeter; la rétroactivité de la condition résolutoire n'atteint
pas les actes de jouissance ( 1 ); l'acheteur garde lès fruits qu'il a percus
c?mme le.vend~ur garde les in térêts du prix (2); une com?ensatfon
s est établie. L art. 1673 co nsacre implici tement ce système en ne
co~ p re.n a1~t parm i les restitutions q ue doi t faire le retrayant que le
pnx pnn c1pal. F ructus cum usuris conipensa11tur.
194 . - L a règle qu i vient d'ét re posée su r l'acq uisition des fruits
par l'acheteu r est-elle absolue? Q uelques difficultés ont été soulevées.
Q uel est le sort des fru its pendants au moment de la vente? L'achet eu r les r ec ueille incontestablement (art. 1G14 ); ma is ne devra ·t- il
pas plus tard, quand le retrait s'effectuera, en tenir compte au vendeu r retrayan t ? Pothier ( n• 407 ), considéran t que la valeur des
vendange ou moisson futures a exercé une influe nce sur le contrat et
a ha u ssé le p rix de vente, tenait que le vendeur ne s~rait obligé de
resti tuer que ce prix déduction faite du montant de ladite récolte;
autre ment, résul tat in juste, l'acquéreur aurait eu les fruits gratuitement. Cette opin ion n'a jamais prévalu. T iraqueau exprimait en ces
te rmes un avis con t ra ire : << Quod autcm postea dictum est, emptorem r ccupcrare in tegrum pretium et ni hi lominus habere integros
illos fru ctus, ratione quorum pretium ipsum auctum fuerat, eodcm
modo dilui potest. Nam, si id vcniret considerandum, sequeretur
1 uoJ emptor debere t restitue re partern illorum fructuum. Sed et illud
q uoque dici potest, quod quemadmodum emptor percepit illos fruct us, ità et venditor percepit aut percipere potuit ut ili tatem ex pretio
quod iJli datu m est interim dùm illud non reddit; quœ utilitas miMais l'art. S!>o C. Civ. définit le possesseur de bonne foi celui qui possède comme
propriétaire 0 en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vice~. •
c~tte Jéfinition est-eile ap?liCl\:lle à l'ac~uéreur sous p1cte de rachat~ - La véritable raison de distinguer est qu'on ne Feut dire s~r l'art'. 165.J.. comme sur
l'art. 6 3, qu'i l y a eu entre les deux parties convenuon tacite de compenser les
1 7
fruits avec les intérêts. V. ~l.1rc:1.Jé, sur l'art. 1673 , n· 3,
(1) Demolombc, t. XXV, n" 6+, 539 et suiv.; Aubry et Rau, t. IV , f 302, texte
4
et note 76 · Col met de S:i.ntcrrc, t. V, n" 101 bis II, 98 bis II.
( \ Cuja~ ad tit. Cod. De pactis ·11ter. empt.; Tiraqueau, ~ 5, glos. z, n'• t et
2
seq.; Charondas, R ép., liv. Ill, ch. XXXlll , liv. Xll. ch. LIV ; i~utomne, adc~r '~
Cod. , de pactis i11ter. empt.; Maynard, liv· II, ch. XXXI; Despmscs, P· 45 • · •
(ll ) Q~ellques au.teurs.( T roplong • n· 735.) veulent que le motif de cette
r èglac son
de
ègl a. mauvaise foi de J'acq ué reur, qui· a manqué à ses obligations Le motif
r e inverse eo cas de réméré serait donc que l'acheteur est de.bon ne foi
P otbier, n· 405.
\
�-
156 -
nimè contemnenda est. » ( ~ 5, glos. 4, n"' 12 et seq .. ) Cette opinion
parait bien préférable. Si le vendeur pensait que, eu étiar<l à l'importance de la récolte prètc au moment de la vente, il ne se t rouverait
pas, plus tard, suffisamment ind emnisé par la jouissance qu'il aurait
eue du prix jusqu·au jour du retrait, s'il en te ndait déroger à la règle
g~néra le de compens:ltion des fruits et des intérêts, s'i l considérait
qu'une partie du capital à recevoir paierait non l' immeuble mais ses
produits pendants et ne devra it p.:tr consé.1uent pas ètre remboursée
s'il usait de la fa cul té de retraire, il devait s'en expli,1uer clairement
Jans le contrat. A défaut de stipulation expresse en ce sens, il demeure
soumis au droit commun. Il n'y a eu qu"trn prix et il n 'y a eu qu 'une
vente, la Yenre du fonds. - Est-il d 'un bien grand intérêt qu e l'heure
de la moisson fût proche ou loi ntaine lors de la vente? Si elle était
proche, les fruits auront été perçus plus tô t p:ir l'ac heteur, mais son
bénéfice ne sera pas plus considerable : en effet, les fruits ne se reproduisant qu'à des intervalles périoJiques ré3lés par la nature, l'acheteur devra attendre une révolution de temps , généralement d' une
année, une fois la récolt:! fa ite, ava nt d"e n toucher de n:rnveaux. Les
fruits perçus, à quelque époque qu' ils Je soient, reprt5sent<! nt la
joui ssance du fond~ p~nd:int un e année, cette année pendant lHquelle
le ,· e~deur a e ~ la 1ouissance continuelle du prix, dont il a pu disposer dune manière.fructueuse. ( Bugnet, sur P othier, loc. cit., note.)
- S~pp~sons m~ rntenant, ce qui sera d'ailleurs très-rare, que le
ret.raH soit exerce au lendemain même de celte récolte qui était déjà
pre'.e au moment du contrat. L'acheteur a possédé l'immeuble un
mois peut-être ; aura-t-il le d roi t de garder les fruits de toute l'ann ée?
Je n~ le pense pas : d~ ns un espace de temps si court, le prix n'a pu
fructifier entre les mains d u vende ur ; s'il n'y a pas eu d 'in tére ts, on
ne peut pas en compenser la dette avec celle des fr ui ts·1 ou d u moins
il serait injuste de compenser les in térêts d'un mois avec les fruit~
d'un a?. Il_sen:bk donc q ue, dans le si lence des textes, l'appli cation
de la regle equitable Fru ctus cum usuris compensantur amène à un
~artage d~s fr uits de. l'ann ée propo rtionnel au temps pendan t lequel
1 une et~ autre partie ont eu droit de jouir du fond s ve nd u et retiré.
Zacharne, t. Il, p. 523; Duvergier, t. II , n• 57 ; Marcadé sur
'
l art. 1673, n• 3 ).
moment
au
Que faut-il.décider quant aux fruits pendants
de 1exercice du retrait ?- Ji ne s'agit toujours que des fruits na tu-
rels et industriels.( art. 583), et non des fruits civils ( art. 584 ), qui,
dans toutes les circonstances, s'acqui èrent sans nul doute jour par
jour. - Quant a~x. fruits n'ltu rels (ce terme est assez large pour
comprendre aussi ce que le Code appelle les fr uits industriels ), on
est loin d'être d'accord.
Dans l'ancien droit, beaucoup d'auteurs, Cumanus, T iraqueau,
Ranchin 1 Fachi née, Jason, Socin, Coquille, et les coutu mes d'Angoumois ( art . 78 ) et de Poitou ( art. 369) voulaient le partage des
fruits entre les deux part ies au prorata du temps de l'an née, étant
équitable qu 'on donne une parti e des fruits à l'acheteur puisque le
vendeur a joui du prix durant peut -être les deui• tiers, les trois
quarts de l'ann ée. Le parlement de Dijon adopta cette doc;rine dans
un arrêt du 28 mars 1584 ( Bou\'Ot, t. I, 9, 3 ). Et la question fut
tranchée dans ce sens pour le rachat des biens d'église par un édit
royal de janvier 1 563 .
Au contraire, Pothier rapporte ( n• 408) que les coutumes de la
Marche , de l'Auvergne et du Lodunois attri buaient les fru its pendants en totalité au vendeur, à la charge de rembourser les frais de
labours et semences. Lui-même adopte cet avis (r) et le généralise,
- tout en reconnaissant la sagesse de la première décision,- par
le motif que les cQutumes de Paris et d' Orléans étaient conçue~ dans
cet esprit : elles n'a vaient point trai té du droit de rémér: , mais, en
matière de retrait li gnager, elles rejetaie nt le partage (P~r~s: art. 13 ~;
Orléans, art. 37 + ) : les situations étant a n a~ogue~, l~ dec1s1on. devait
être la même. (En ce sens : pa rlement de Pans, mat 1 )02 et mai t466!
parlement de T oulouse, septembre 158+ ) - Quelques auteu ~s qui
soutenaient cette opinion refusaient même à l'acheteur le prelèvement des fra is de culture. ( Maynard, liv. Il, ch. XXXI i B~cquet,
V, n• 55., Chopin , Priv. r11st., hv. III ,
. e, ch . '"
m
A
.ues d ro z'ts d e ;·ust ic
ne
. d"d
ch . V , n° 1. )
Le Code ci vi l prévenu par ce désaccord, aurait u onne~ t~
règle. il ne l'a ~as fa it. - Le projet présenté par la comm 1ssio~
thermidor an VI Il consacrai t
'
.
.
nommée par le go uve rnement 1e 2 4
1
( art. 95) l'opinion de Pothier, mais lors de la d1scuss10n au conse1
(
1
· t?S.-:
le vendeur qui a ainsi perçu les fruits de
.
d . t ;re' ts du prix pour cette année,
( 1) Plus loin, n· 4 18, il dé: lare que
.
· l'a ·heteur es in c
·
. .
toute l'année doit fa ire ra1so~. a . .~ f . la ·ouissance de la chose et du pru:.
l'équité ne permettant pas qu il ait a la ois J
�-
158 -
d'État cet article fut supprimé. ( Fenet, Trav. pr~parat., t. XIV,
p. 14 1.)-Lgcontroversesubsistedonc. Maleville, (t. III , p.414)
condamne Je p1rtage, pour éviter des pro.:ès : communia rarit
jurgia; il accorde l'intégralité des fruirs rend.1nts au retrayant.
C'est la rè.,.le donnée p1r le Code en mJtièr<! d' usufruit, art. 58 5 1
0
.
u L es fruits ... pendants par branches ou p:ir racines ... a u moment
ol:t .finit l'usufruit, appartiennentau propriétaire, sans récompense ...
des labours .et des semences ..... ( 1) » Cet te décision m éri te-t-elle
d 'être générali sée? 11 ne le semble pas. On s'en est remis au hasard
du soin des intérêts du nu-propriétaire et de l'usufrui tier: l'un
d'entre eux sera blessé sans doute, mais enfin la balance est égale
pour eux; jusqu'à la fin de l'usufruit o n ne peut pas savoir p:>ur qui
sera la perte ou J'avantage: l' usufruitier meurt-il à la fin d'une
année et à la veille d' une r écolte, c'est le nu-propriétaire qui gagne ;
meurt-il au début de l'année, au lendemain de la récolte, ce sont ses
héritiers qui sont favorisés. Mais quand il s'agit de retrait conventionnel, on ne se trouve plus dans l'atten te d ' un événement casuel :
il dépend du vendeur de retraire à telle ou telle époque de l'année, et,
s'il n'avait pas à com?t'!r ensuit:! avec l'achete ur, ce serait toujours
au moment où celui-ci s'app rêtera it à r ecue illir Je juste fruit de wn
tra vail qu'i l se ver rait dépouillé d e l'immeu ble ensemencé et labouré
par lu i. Sic vos non vobis ... (V . Co lmet de Srnterre, n• i 18 bis IX.)
Il vaut mieux adopter le prem ier système et décider, avec la m ajo rit~
des auteurs, qu 'un partage aura lieu entre les p:irties dans la proportion du nombre de jours qui se sont écoul6s depuis le jour correspondant à celui Je la ven te jusqu'à celui du retrait. (Aubry et Rau,
t. IV, p. 410. )C'est la décision qu 'au titre du contrat de mariage
( art. 1571) le C::ide reproduit des lois romaines ( L . 5, 6 et 7 1
D., lib. XXIV, tit. III ).
196. - L'équité veut d 'ailleurs que Je vendeur qui recueille au
moins pour partie les fruits pendants lors du retrait supporte une
part proportionnelle des frais de semences et de labou rs. (Tiraqueau ,
§ 5, glos, 4, n• 17 ; Pothier, n• 409.)
(1 ) Il en était de même autrefois dans plusi eu rs cas, par exemple lors d'une
restilution de fideicomm is ; mais il n'y avait pas alor~ comme en notre m'.\tière à
maintenir scrupuleusement l'ég.tlité entre lc.:s deux parties : comme le remarque
fort bien Fachinée (controv. lib. II, c. 14), elles sont étrangères l'une à l'autre,
elles n'ont pas contracté entre elles. Troplong, n· 770.
197. - Mais, en présence de l'incertitude régnant sur la matière
il serait de la prudence des notaires d'engager les pa rties à supplée;
a u x textes légaux qui font défaut par une réglementation convent ionnelle p ré\.'. ise et complète de la question des fruits. - Quelquefois, lors même que les p1rties n'auront pas expressément dérogé à la
1ègle ordi n ai r~, il sera possible que les circonstances démontrent la
volonté de déroger. Soit la vente à réméré d'un bois dont la coupe la
plus prochaine n'aura lieu q ue longtemps après l'expiration du délai
fixé pour l'exercice du retrait. N'est-i l pas év ident qu 'un tel contrat
contient de la part de l'acquéreur une renonci ation à toute prétentention sur le prix de la coupe, dans le cas où lP rém éré serait exercé?
( Sic Duvergier, t. II , n• 57; Marcadé, art. 1673, n• 3; Dalloz, V·
Vente, n• 1 548. ) C'est alors l'usage pur et simple du bois qui se compense avec les intérêts du prix.
198 . - Reste un point à examiner. Comment et à partir de quand
le vendeur assure-t-il son droit aux fruits? Faut-il des offres? Fautil même une con signation du prix? Pothier (n' 410) enseignait que,
lorsque les .:ou t urnes ne se pronon~aicnt pas, le vendeur avait.droit
aux fruits percus depuis les offres, parce que l'acheteur ne doit pas
profiter de so ~ in juste résistance et des chicanes qu'il soulè.ve: « l'acheteur ne peu t pas se plaindre d'ètre pendant Je temps qu à duré. le
procès privé tout à la fois de la jouissance. de 1'~1éri.ta,ge. e t du pnx,
puisq u'i l n 'a tenu q u'à lui de recevoir le pri~ qui 1~1 r.ta~t offe:tet de
ne pas faire de procès : Dam1111m quod quis culpa sua sentit'. non
videt11r sentire. » Cela paraît fort juste: Quand le ven.de~r a fait des
offres, il avait l'argent à la main, la somme ne prodlllsa1t donc plus
aucun intérêt; il ne peut pas dépendre du caprice de_J'ach~teur.de ~e
pri re r aussi des fruits ( T roplong, n• 774 ) . Néanmorns, c es t ~pi
1
nion contraire que consacraient la plupart d~s c?~tumes .(l~em . .ralos 6 n· 4 ) et qui semble avoir ete adoptee impltc1tequeau, § 4, g . .
.
.
D l .
t t III
ment ar lè Code (V. Cass .. rejet, 14 mai 1807. e v1ncou'.' .
'
P
R
IV
) En effet, 1art. 1673
410
08 note 1 · Aubry et au, t.
, P·
··
,
P· 9 '
'
ession et par consequent,
décla re que le retrayant ne rentrera en poss .
, ,
. .
ne rofiter.1 des frui ts, qu 'après avo~r ~péré ~o~tes ~es rest1tu~~~7_s
dot~ il est tenu. Or il résu lte des prrnc1pes generaux que la c . t
. '
. ent . de simples offres ne saura1en
gnatio n seule équivaut au paiem
'
d
ependan t ne restera
. é . ( ·t
) _ Le ve n eur c
emporter lib rauo n at · 12 7 ·
.
!honnêtes prévues, pa1·
pas désarmé en présence des contestations ma
s
�-
160
Potbier: il pou rra faire condamner l'acheteur à des dommagesintérèts (Bugnet, sur P othier, n• 41 o, no te).
VIII. -
Baux.
199. -
L'acheteur sous pacte de retrait avait droit de jou ir
de l'immeuble soit par l ui-même soi t p:ir d'autres . S'il l'a loué,
le bail sera -t-il résolu avec le con tra t où il avai t puisé son
droit d'administrer ? La question a été controversée (Tiraqueau, § 3,
glos, 1, n• 1 4) 1 et, selon la rigueu r des prin cipes, le droit du prene~r
ne pourrait pas être opposé au retrayant (Laure nt n• 417). Mais,
l'intérêt public ne pouvait p:1s s'accommoder de cette sol ution: Il faut
que les biens trouvent de bons locataires, su rtout de bons fermiers, et
ce résulcat, désirable aussi pour le vendeur comme pou r l'acheteur ne
peut étre obtenu si l'on n'écarte pas cette menace éventuelle d'expulsion : C'est le motif que fit valoir dans son rapport (n• 28 ; Locré,
t . VI I, p. 98), le tribun Faure, et qui expliq ue la disposition finale
de l'art. 1673. Cet article im pose au vendeur l'obligat ion de respecter
les baux qu'aurait consentis l'acqué reur ( r) , et réserve le cas de
fraude. - Cette restriction n 'avait pas besoin d'être formulée; elle
est de droit: Fra ;cs omnia corrumpil. On pou rra voir des i ndices de
fraude soit dans le peu d'élévation du prix de bai l (Tiraq ueau de
retract. gentil., ~. 1, glos 7, n• 7 5), soit dans une durée excessive ou
dans l'empressement qu'au rait mis l'ac heteu r à le consentir longtem?s avant l'expiration du bail courant. (T roplong, n° 777. ). Peut-être a-t-on considéré en outre q ue la résolu tio n ne de,·ait pas
porter at tei nte aux actes d'administration (Aubry et Rau, t. I V,
p. 81 ), par-:e que la vente consentie plr le retrayant impliquair ratificatio n des actes de cette nl t ure qui pourraient être faits loyalement
par r acheteur, et que, restlnt constant que cette volonté a existé,
quel que soit ultérieurement le sort du contrat il s'en est déaagé une
'
0
espèce de man.f at de gérer le bien objet de la vente. (Colmet de Santerre, n• 1 1 9 bis) .
200. - Mais, sauf le cas de fraurie, les baux p:tssés par l'acheteu r
font-ils foi de leur date à l'égard du vendeur? L'a rt. 1673 n'a pas,
comme l'art. 1743, exigé la date certai ne. Et, si l'on considère le
(1 ) Cpr, art. 595, 1429, 1430 C. Civ ..
161 -
ve ndeur retrayant comme un mandat par rapport aux actes de simple
a i mi nistration, il ne pourra pas contester leur date dans les termes
de l'art. 1328 (Col met de Santerre, ibidem). Mais les tribunaux doivent se montrer soupçonneux en cette matière. Aujourd'hui, tous
baux immobiliers auront dô être enregistrés. Les parties sont tenues
de les déclarer, car, depuis une loi d'aofit 1871 1 ils ne sont plus soumis seulement au droit d'acte, mais au droit de mutation.
Chapitre VI. -
EXTmCTION DU DROIT DE RE'l'RAIT CONVENTIONNEL
I. - Divers modes d'extinction
20 1. _ Le droit de retrait conventionnel ~'étei.nt par les moyens
énumérés au chapitre de !'Extinction des Obligatzons, ar~. 123~. Il
faut r éserver pourtant la compensation , dont on necon~o1t pas d application possible à la matière.
J 'ai déjà dit quelques mots de la remise volo~taire (notamment
• 1 2 ) - Mais le seul mode qui comporte des developpements parn
7 · c'est le dernier prévu, la prescri· ption.
·
ticuliers,
- D'a bord, q uelques
mots d' historique.
11. _Ancien Droit.
Il importait autrefois de distinguer suivant. qu~ les parties
.
avaient ou non fi x·é le temps dans lequel pourrait s exercer le
202. -
r etrait. Il '
- Dans
a _
ny a pas eu de délai fixé conventionnellement.
.
·
?.
r
·
,
.
d
(T ' raqueau en cite p1us1eurs , <: • ,
ce cas ' d anciens octe~rs
1
u ue le droit de retraire devai t
glos . 2, ni• r 5 et seq. ) avaien t sodu.te~ qt ' ls c'est une faculté que se
· · bl E effet
1sa1en - 1 •
être im prescript1 e. n
, . .
ue la prescription ne s'apréserve le vendeur.; or, il est de :ri~~r~~ ~ustice de ce raisonnemen~
plique pas à ce qui est de fac ult .
fon~re la faculté naturelle qui
en r emarquan t qu'il ne faut rs conrtains actes comme le d roit que
.
t 1 monde de 1a1re ce
•
appartient à tou e
.
1 f cuité spécialement ,appartechacun a d 'él ever sa maison ' avec a a · l' è e d'un contrat qu "l
1 a
d'une clause parttcu 1 r
nant à un tel en ver tu
. t'ble ainsi que tous les autres
fait. Cette dern ière doit ~t·e prescnp 1
11
�163 -
droits. (1). Aussi décida-t-on que le silence des parties soumettrait
la facu lté de retrait, conformément au droit commun. à la prescription trentenaire (2. )
Les trente ans écoulés, l'ayant droit au retrait étai t absolument et
de plein droit déchu, à moins que, toujours su ivant les r ègles générales, le privilège de la minorité ne l ui valû t trn sursis. (3).
~. - 203. - Un délai a été stipulé au contrat. - Devait-on toujours s'en tenir à la convention des parties, quelle que fût l'étendue
du délai ?
Suppo~ons que la clause por tât un temps plus long que celui de la
prescnpuon légale: quarante ou cinquante ans ... Sur la force de
cette clause les aYis étaient partagés. Du nod pensait (foc. cit.) que du
mo ment qu'on n'aYait pas à craindre, en présence de ce délai dé~er
mi~é ,. que la pr~pri été demeurât perpétuellement in certaine, il y
a\·a1t lieu de la valider, - à la d ifférence du cas où le vendeur se serait
réservé l~ droit de .retraire à toujours, car les prescriptions son t d'ordre public, et Pnv~torum pactis jus pztblicum mutari non potes/
( L. 38, D ., de pactzs) (+). Cette considération est assez puissante
pour q u on comprenne que dans l'un et l'au tre cas la ma;orité ait
voul u qu 'on s'en tînt au terme légal (Ferrière Dictiom/aire v·
Réméré, p. 727) .. P othier ajoute seulement ( Vente: n• 3'63) que, I~rs
que la prescnpt1on trentenaire, qui n 'a pas laissé de courir ma!aré
le vceu d~s parties, s'est trouvée suspendu e, arrêtée dans son co:rs
la :?nven~10n .pourrait produire cet effet qu'au bout du laps de temp~
qu ~l avait s tipulé le vendeur se t rouverait entièrement déchu du
droit de rémérer. ~insi, cette stipula ti on expresse, loin de l ui être
Il en était de même dans le
favor~ble, ne pouvait que lui nuire. cas ou ..le ~en.deur se réservait la facu lté pour le temps de sa vie:
lorsqu il vivait plus de trente ans, il était déchu de plein droit · et
1
)
)
t)' ~~u~~~; 1:;gc;_ïptioi~, ~'. CI,c .. xn.; Pothier, Vente, n· 39 1, - Introd. au
3
' hoprn, hb. III, de daman., tit. IX, n• 1 .
r eans, n
·
(2) Cout. de Paris' art · !08.' d'O r léans, art. 269. V. Henris et Bretonnier t I
• · •
1· 4, quest. 9 1.
.
.C
(3) Tiraqueau, § 1 , glos. 2 n .. 1 et
scq.' harondas, hb. II, c. 31; Despeisses,
t. I, p. 46. • La faculté donné
trente ans entre aa o-és et non epp~r.lcéon~~at d~ racheter héritage ... se prescrit par
rivi gres, »dit la coutume de P<iris
5
.
!4) Adde Tiraqueau • /oc • c·t
1 ·; Despeisses,
t. 1, P 42. - V. art. ·6, 2220 C. Civ.
s' il mourait ava nt ce te rme, ses héritiers étaient exclus du droit de
recouvrer la chose, s'il n'avait lui- même de son vivant manifesté sa
volonté de la reprendre ( P othier, n• 394 ). - De même encore le
vendeur, s'il avait stipulé un délai de trente ans aurait com~is
'
une imprudence, et, contra irement à ce q u'on pourrait croire le
r~sultat ~ût été. différent de celui qu'il eût obtenu en gardant' le
silen ce : il aurait par là seulement supprimé pour lui ou ses aya nts
cause la possibilité de suspension ( Idem, n• 435 ).
204 . - En sens inverse, supposons que la clause indiquât un laps
de temps moind1·e q ue celui de la prescri ption légale. Dans ce cas, on
considérait qu' il eût été injuste d'ajouter au délai conventionnel en
en suspendant le cours à raison de la minorité des ayants droit
( F aber, lib. VII , tit. Xlll , d. 3; Coquille, Cout. de Nivernais,
ch. XX I V, art. 23. ). C'eùt été aller contre la volonté des parties,
obliger l'acheteur à plus qu'il n'avait consenti : il avait accepté l'obligation de rendre l'héritage, mais avec cette restriction essentielle que
cette obligation ne pèserait sur lui qu'un certain temps : il n'eût pas
contracté peut-être s'il eût pu s'attendre à demeurer un plus long
temps dans l'incertitude. ( Pothier, n• 43+ V. Lapeyrère, lett. R,
.
n• i 6. )
Mais d 'autre part, l'antipathie naturelle et vivace surtout à cette
époque con tre ceu x qui étaient suspects d'usure, et par suitela défaveur attachée à la cause de l'acheteur, avaien t amené dans le courant
du XV II• siècle (1) la jurisprudence suivante : L'expiration du délai
conventionnellement fixée ne suffisai t pas pour la déchéance du
vendeur; il fallait, pour êtr e entièremen t en sûreté , que l:achete~r
obtînt un jugement de purification, et, s'il ne le dema~da.1t p~s, il
pouvait se voir enlever l'immeuble tant que la prescription legale
•
.
n'était pas accomplie (2).
L 'esprit de protection pour le vendeur avai t meme ~ouss~ le parlement de Toulouse et celui de Paris jusqu'à proroge~ invana?le~e~t
et de plein d roit à trente ans le délai que la c~nvention avait reduit
à un temps moindre : les tribunaux: ne pouvaient pas avant ce terme
.
·
'ème chambre des enquêtes'
(1) Arrêt rendu consultis class1b11s en 1a cmqu1
, 5. Rousseaud de la Combe
Mars 16,o.
.
43
(2) BroJeau, sur Louet, 1. R. , ch. XII; Poth ter, n 2 ' .
Recueil de j1wispr11de11ce, Y· f.iculté de .-ac/lat, P · 3° • n 4·
�le declarer fordos l Boutaric, Instit., p . +Bo; Despeisscs, t. 1, sect.6,
~ , p. 42. ). ?-.1ais cette règle~ insu.ffisa1~ment. motivée p~r l' idée que
7
Je yendeur avait subi la pression dune impérieuse nécess1té,demeura
locale et exceptionnelle : en effet, indépendamment de ses inconvénients au point de vue de l'intérêt général de la société, elle ne favorisai t celle des parties considérée comme n 'ayant pas été libre, qu'en
sacrifiant injustement l'autre dont on méconnaissait la volonté
formelle.
Plus sage était la décision de la coutume de Poitou , qui, dans son
art. 367, disait expressément que le retrait deva it être exercé« dedans
le temps de grâce,)) à peine de déchéance ( 1). Le parlement de Bordeaux avait également repoussé ces ab us et voulai t que l'expiration
du délai conventionnel ameniit de plei n droit la perte de la faculté
( Lapeyrère, lett. R, n• 13; Malevi lle, t. III, p. 408 ).
205. - Cette prescription de trente ans qu i, selon la jurisprudence
générale, était nécessaire, à défaut de jugement de purification, pour
éteindre le droit du vendeu r partait évidemment du jour de la naissance de ce droit, c'est-à-dire du jour où le contrat de ve nte à
réméré avait été conclu. C'est à tort que Leprêtre avait souten u
l'opinion contraire. D'après cet auteu r les trente ans ne devaient se
compter qu'à partir de l'expiration du délai conventionnel ; mais
on n'en voit pas la raison, et Pothier fait très-justement observer
que la prescription légale doit courir, sans distin ction, contre tout
droi t, du jour qu'il est ouvert et qu'il a pu être exercé ( Vente,
n• 437 ).
206. - D'autres controverses s'étaient élevées, que je dois passer
sous sileD.ce, car elles ne présen tent plus d'intérêt aujo urd'hui.
V. notamment dans Pothier, n•• 438 et 439.
III. - Innovations du Code.
207. -
Quant au délai de réméré, les rédacteu rs. du Code ont
(1) Dans son commentafre sur la coutume de la Rochelle Valin rapporte un
arrc!t.confirmatif de cet usageen date du 18 aoùt 1747 . Sœfve, cité par Poth ier,
men~aonne également un arr.Zt du 27 m ars 1669 qui repoussa une demande de
~etra! t f~rmé~ après !'expiration du temps con\ entionnellement fixé , mais avan t
1 expi.rau?n des trente ans. V. art. 109 des placités de Normandie. V. aussi Rej .,
ccr frimaire an XIl.
165 -
grandement modifié la législation qu'ils trou va ient en vigueur. Si
leurs améliorations sont insuffisantes, elles ne sont pas moins r:!elles.
208 . - D'abod, dans aucun cas l'acheteur n'aura besoin d'un
ju gement pour se garantir du retrait. Le jour où le délai expire, le
contrat se trouve p u rifi~ de plein droit. L'art. 1652, qui le décide
ainsi, ne distingue plus entre le cas de prescri ption légale et celui de
p rescription conventionnelle. « Cette distinction, dit Portalis dans son
Exposé des motifs, ne nous a offert qu'une vaine subtilité. Est- il
nécessaire de fa ire déchoir un vendeur d'une action qui n'existe plus?
Cette action, dont la durée avait été déterminée par le contrat, peutelle se su rvivre à elle-même? Pourquoi vouloir qu'une partie soit
obligée de rapporter un jugement qua nd la sûreté est pleinement
garantie par la convention ( t )? » La défaillance, ainsi que l'accomplissement des cond itions, produit son effet de plein droit (art. t 176).
Ce pri ncipe était violé par la règle ancienne.
209. - La restriction la plus sévè re apportée pa: I~ ~ode à la
liberté des parties se trouve dans l'art. 1660, qui de~1de que le
terme conve nu ne poun·1 pas excéder cinq anné~s . La rais.on en ~st
donnée par les législateurs eux-mêmes. Portalis, loco crta~o, dit.:
«Le bien public ne comporte pas que l'on prolonge trop une 1n c.el'll·
tude qui ne peut que nuire à l'agriculture et au com~.erce;. » Et_ l ora ·
teur du T ribunat, Greni er, ajoute qu'il fau t «concilier l 1ntéretya;ticulier avec l'i ntérêt public, qui s'oppose à ce que les propnétes
demeurent pendant longtemps incertaines et flottantes.' » .<Fenet,
t. XIV, p. 20 r.) Ces considérations d'.~nté~êt général 1ust'.fi.ent(2)
t l'art r 66o - sans q u il soit ab~olument v1 a1 poursu ra bondam men
·
•
· l'
la
tant comme le prétend Maleville (t. II l, p. 408), que, s1 on. a
volo,nté de racheter son fonds, dans cinq ans on en trouvera touiours
les moyens.
•
dT
e doit
Il faut observer cette règle lors merne que 1a e ivrance n
2 0
~ · -:- éd'atementeffectuée Ledélai courtdu jourducontrat(3).
pasetre1mm 1
·
(1) Séance du 7 ventôse an XII, MotiJ.; et discours, p . 596.
(2) V. C<-P· Introd., n· 9·
.
A b
e t Rau t, IV. p. 407 , - Poussant
66
(3) Tiraqucau, ~ 1 , glos. 21 n .. d:l:yconditio~ accomplie, Zacharire (§ 3!>7,
à l'excès la doctrine de la r.!troac11lv1td .
ompter à partir du contrat encore que
•
que le dé ai oil se c
é
note 5) a m~me soutenu
.
C
't lier directement contre la vo1ont
. . suspensive e serai a
> s· 1
la vente soit sous con d 1t1on .
·
. r er la pensée du législateur. 1 a
.
N
ait-ce pas aussi 1orc ·
,
manifeste des parues. e ser
.
·1 serait impossible au vendeur d user
é ]'
'après ]es Cl nq ans, 1
condition ne se r ~ is~ qu . C t ,
valentem .... V. art. 2257.
du droit qu'i l s'était r~serve . on ra n011
é
�.-
166 -
Une stipulation expresse a urait pu cependant assigner au d élai un
point de départ différent, et par exemple le jour de la liv raison . Mais
sous cette réserve qu 'il ne peut résulter d 'une pareille conYenlion
une prorogation du délai au -delà de cinq a nnées à partir du jour de
la vente. (Duvergier, t. II , n• 22 .)
21 J. - Le Code n 'établissant pas en notre matière d e règles spéciales sur le cakul du délai, force est de s'en tenir a u x princi pes généraux. La supputation se fait de jour à jou r. Le dies a quo, c'est-àdire le jour où s'est fai t le contrat, se t rouvant fo rcément incomplet,
doit ètre négligé. Le dies ad quem sera, au con tra ire, compté, puisque
la loi déclare la prescription acquise par l'accomplissement du dernier jour du terme ( 1) . Art. 2260, 226 1 C. civ .. L 'art. 1033 C .
Proc. civ. dispose, il est vrai, que le dies ad quem n 'est pas compris
dans les délais ; mais cet article est seulement relatif aux actes de procé,iure et n'est pas applicable en notre matière. ( R eq., 7 mars 183 4 ,
Dalloz, V• vente, n· 148 5) . - Ce dies ad quem devrai t être corn pris
dans le délai, lors même qu'il serait jour férié; il serait impossible de
retraire le lendemai n (2) . V. art. 1037, C. Proc . ci v., qui donne au
vendeur un moyen d 'agir ce jour de fê te même, « en vertu de permission du j u?e l> , car il y a péril en la demeure. - Les parties
auront. pu d1 ailleurs régler elles-mêmes ces questions-là. ( Req.,
17 mai 18 14.)
z 12. - Le délai court contre toutes personnes 1 et même contre les
mineurs. Il est bien entendu d 'ailleurs, et l'art. 1663 le décide m ême
~~pressément, que, si du défaut d'exercice d u retrait résultai t pour
l 1~capable quelque dommage, il aurait un recours contre cel ui à
qui l'administration de ses biens était confiée.
.Cette :e~le étant ~énérale, la seconde diff~rence qui séparait a utref~1s le. dela1 con vent1on ;iel du délai légal se trouve abolie. Et cela n ·a
n en d ét?noant, puisque les rédacteurs du Code voyaient le réméré
avec moins de faveur que les anciens docteurs.
1 3. - Pour expliquer l'art. l 663 on a dit que le Code ne pouvai t
qu,ad~ptet',la r~gle re~~e aut~efoi s pour le délai conventionnel, attendu
qu auiourd hui le délai devait fo r cém ent êtr e fixé par les parties, la
7
}er. ïl
(1) Besancon, 20 mars 1809. Lim
'd , oges, . JUI et i 8tg. - V. décision conforme
de la Régie ·dans le c t
on ro eur e 1 Enregistrement n· 4 55
)
· 31 mars 1840.
•
(2 Angers, 3 mai 1830 ·' R eq. re1·,, 7 mars 1834 ;' N1mes
1
·z
prescription t rentenaire n'étant plus applicable. (Colmetde Santerre
n• I 0 9 bis I.) Mais il est difficile de ne pas voir là une erreu r. Lors~
que deux personnes contractent, elles peuvent touj ours s'en référer
au x lois existantes pour ce qui concerne l'effet d e leurs conventions :
c'est ce qu 'elles sont censées fa ire quand elles gardent le silence sur
des points de d étail ; il serait puéril de les obliger à transcrire toutes
les dispositions légales auxquelles elles veulent se soumettre. L 'art.
1660 fixe à la fois un delai maximum - Si la faculté était stipulée
pour un terme plus long, elle serait réd ui te de plein droit à ce terme;
- et un délai unifo eme : - Si les parties n'ont fixé aucun temps c'est
que leur volonté aura été d'accepter le délai q uinquennal de droit
commun (Maleville, t. III, p. 408; Aubry et Rau, t. IV, p. 407;
Laurent, t . XXIV, n• 384.) . Et cette prescription légale ne pouvait
êt re suspendue en faveu r des mineurs, d'après les règles générales
elles-mêmes: C'est une courte prescription ( art. 2278 ).
21 4. - Le juge ne peut sous aucun prétexte proroger le délai
convenu (art. t661 ) . - Encore que ce délai soit moindre de cinq ans.
Les parties ont eu en effet pleine liberté de se tenir au-dessous de ce
chiffre, et, ce faisant, elles se sont même conformées au vœu du législateur qui est que cette période d 'incertitude se prolonge le moins
possible.
21 S. - Mais, le droit refusé au x juges, les parties ne l'ont-elles
pas ? Si elles ont dans le contrat fixé le délai à moins de cinq ans, ne
.
.
peuvent-elles point le proroger ?
La question est controversée. Elle l'était déjà dans l'a~c1en droit.
L e président Bouhier concluai t négativement ( Observations sur la
Coutume du Duché de Bourgogne, t. II, ch. LXXVII, p. 1014 ).
Mais l'affirmative était enseignée par la majorité des auteurs. (V. le
•
président F avre, Code, li b. VII, t. 13, def._3.). 1 •
Il semble que la solution doit être auJourd hm celle-ci : Que le
délai primitivement convenu soit déjà expi.ré ?~ qu'il ~e le soit pas
encore ( ) (et qu 'il ai t été d'ailleurs égal ou rnfene~r à cmq ans), .les
1
parties auront droit de fixer un délai nouveau.- Mais une observation
(1) Pour ce dernier cas on oppose l'art. 2 2 20 C. c. (Troplong, t. li , n · 7 17)
Mais il paraît inapplicable (Dalloz, v· vente, n· 14q2). A pr~premen~ parler: ce
le titre dernier du Code
n'est pas d'une prescription, telle qu'on l'entend
da~s
civil , qu'i l s'agit ici. V. Aubry et Rau , t , VIII ,§ 77
1
•
4·
�-
168 -
essentielle doi t être faite : les con trac tants a u raient b ea u em ployer
l'expression« prolongation» ou quelque autre analogue, ce l angage
ne saurait prévaloir sur la force des choses. L e con tra t de vente et l e
pacte de retrait conventionnel qui en es t une clause sont parfaits;
rien n 'y peu t être ajouté après co u p. Tiraqueau disai t t rès-form ellemen t (~ 1 , glos. Î> n' 25): « ... Non est propria prorogatio , sive
extensio, sed potius renovatio, au t simile qu id p iam. » Cette convention nou velle qui in terv ient, ce pacte ex intervallo n 'es t a u tre chose
qu'une promesse de revente (1). J 'en ai déjà indiqué les effets (2)
{ n° 68) : Si le retrait es t exercé après l'expiration du prem ie r terme
fixé, le Yendeu r dena respecter t ous les droits nés du ch ef de 1'ach eteur
de l'un à l'autre contrat. Ne seron t anéantis que ceux ccncédés postérieurement à la transcription de la deuxième convention . On
comprend, en effet, que pour ces derniers seulement la résolution n 'est
pas absolument injuste: la menace existait déjà au momen t qu'ils o n t
contracté. Quant a u x autres, ils ont bien accepté, lor squ'ils on t acquis
une servitude ou reçu hypothèque en garantie d 'un prêt, ces droits
tels qu'ils étaient, c'est- à- dire résolubles; mais seulem ent pendan t
u n certain temps dès lors déterminé, - peut-être très-court, q u elques
mois ou même quelques jours; ils d\'aient pu, dans une certaine mesure, calc uler les ch ances de retrait et n 'auraient pas voul u d'une in certitude pl us longue. O n ne peut pas changer après coup leu r position. Art. 1165, 1321 C. civ. -Donc, alors même qu'on admet dans
notre espèce un effet rétroactif, il faut dire que la réso lution n'atteint
pas indistinctement tous les ay ants cause de l'acheteur, quela rétroactivité s'arrête au jour de la publicit~ donnée à la promesse de revente.
- En outre, de nouveaux droiLs de mutation doiven t être payés.
( Cass., 22 brumaire an X I V et 2 août 1808. - V . suprà, n • 182.)
(1) Ce système paraît l'emporter. V. Colmet de Santerre, t. Vll, n .. 107 bis Il,
III et IV; Laurent, t. XXIV, n ..
(2) Po~r régler ces eftets. il faudra tenir compte le plus possible de l'intention
de:; p~rttc~ contrac.t.antes. Il semble donc que M. Troplong a exagéré en disant
(loc. cit. ) dune man_1ere_ générale que l'art. 1673 ne sera pas applicable dans notre
cas, q~allt aux ~bhgattons qu'il impose au retrayant. En employant les mots
•retrait conventt~nnel .b ou «réméré D les parties ont clai rement marqué que le
ven.d eur rétro~ess1onna1re aura mêmes restitutions à faire que s'il s'agissait d'un
vén. Lible retrait· Cette conven t"ion ·tmp11c1te
• • d oit
· avoir
· autant de force que s1· elle
était expresse (Dalloz, n· l+gl ).
Au tre remarq ue importante : Ne s'agissant pl us, à proprement
parle r, de la facul té de retrait , on ren tre dans le droit commun, et
l'a rt. 1660 cesse d'être applicable; rien n'empêche que la promesse
de r e vente soit fa ite pou r un espace de dix ou de quinze ans, ou mêm e pour un t emps indétermi né. Sans dou te, on peut s'en étonner et
le trouver t rès-regr etta ble si l'o n croit que par cette promesse la prop ri été se trouve affectée d' un e condition résolutoir e. Mais on ne peut
suppléer pour cette conven t ion une limite que le législateur n'impose
pas. Il a pensé p robab le men t qu' il n'y avait pas dans ce cas péril
social, a ttend u la rareté de telles conventions. Il avait dû intervenir
quan t a ux pactes de réméré et restreindre sur ce point la liberté des
parti es. C'est que ces pactes, fré'1 uents jadis, se font dans des conditions telles que l'acheteur, inv i n ci blement alléché par l'affaire, pourrai t se con tenter d 'u ne chance de réussite et accepter imprudemment
une très -longue période d'i ncertit ude, q u i l ui serait présentée par le
vendeur co m me la condition sine quà non du marché. Mais, après le
contrat, quand l'ac heteur est deven u propriétaire, dans quel bu t
consentirai t-il pour u n long terme une promesse de reven~~? Cela
est peu à craind re et l' intérêt de l'acheteut' est pour la soc1eté u ne
gara ntie ju gée su ffisa n te. (Colmet de San terre, loco citato).
IV - Effets de la condition défaillie .
z t 6. _ Ces effets ont déjà été ex posés, passim. Je me borne à les
rappele r t rès -sommairemen t.
. ,
Quand le vendeur n 'a pas usé dans le ~élat leg~l ~u convenu de la
faculté de ret raire qu' il s'était réservée, 11 y a declzean~e (~. _Au,bry
r1
6.). L'acquéreur demeu re propriétaire 1rrevoet R au,t. VI ,p.4 2
..
bl
t
cable(art. 1662); les droits q u'il a concédés ~u r 11mme.u , e son
·déso rmais à l'abri de la résol ut ion ; et ceux, q u e n. sa qua~1te,de p~~
priétaire sous condition suspensive le vendeu r auratt constitues me io
tempore tom bent avec son propre droit (art. I 176, et z r 2 5).
�POSITIONS
'DROIT 'R_.OM A IN
1. II .. -
 l'origine, la propriété ne pouvait pas être transférée
ad tempus.
La condition résolutoire n'avait pas, dans le droit classique, d'effet contre
les tiers.
III. - A l'époque de Justinien, l'évènement de la condition résolutoire donne
au vendeur une action réelle pour la reprise de la chose vendue.
IV. - Le retour de la propriété au vendeur, par suite de l'évènement de la
condition résolutoire, se produisit toujours à Rome sans effet rétroactif
V. - Le vendeur peut, après l'accomplissement de la condition résolutoire,
joindre à sa possession celle de so11 acheteur .
V I . - Est libératoire le paiement fait entre les main1 d'un adjectus solutionis
gratià malgré la défense du créancier.
'DROIT CIVIL
I. -
Le mineur peut acheter avec la clause de retrait conventionnel.
II. - Ses biens peuvent être vendus avec cette clause.
Ill. - L'acheteur peut opposer le bénéfice de discussion même aux créanciers
chirographaires du vendeur se présentant pour exercer le retrait au nom de
celui-ci.
IV. - Medio tempore, le vendeur peut g rever conditionnellement de droits
réels, servitudes et hypothèques, le bien qu'il a vendu sous pacte de retrait.
V. - Les hypothèques constituées par le vendeur pendente conditione sont
opposables au cessionnaire du droit de retrait, si elles ont été constituées avant la
transcription de la cessio11.
VI - Les f,-11its p erçus penda11t l'année, dans le cours de laquelle le retrait est
exercé, doivent être partagés entre l'acheteur et le retrayant proportionnellement
au nombre de jours qui se sont écoulés depuis le jour correspondant à celui de la
vente jusqu'à celui du 1·et1"ait.
VII. - Le retrayant peut joindre à sa possession cdle de l'acheteur pour
parfaire Ta prescription .
�-
1 7~
-
DROIT COMMER CIAL
TABLE
J. - Lts venus à livrer sont valables.
II. - Selon le droit strict, les ma,·chés à t1,,.me ne le so11t pas.
Ill. - L e report n'est pas 1111 p ; ét s11r gage.
JV. - L a filière 11e constitue qu'une simple indicatio11 de pa iement, dans lu
termes de l'article 1 2 77.
DROI T A DMI NISTRATI F
I . - Lts tribuuaux judiciaires, saisis de po11rs11ites contr e des fonc tionnaires,
ont le droit d'apprécier la légalité des actes admiuistratzfs et de les interpréter,
quand cela sera uécessaire pour la solution de l'affaire.
Il. - L es édifices affectés à
1 II. -
IV. -
1111
service public font partie d11 'Domai11e public.
L es cimetières font partie du Domai11e public comnumal.
lly a11rait avantage à transformer l'impôt foncier en impôt de quotité.
V. - Il serait égalemant utile de rattacher la tra11scnjtio11 au Cadastre.
INTRODUCTION ................. : ................... .
5
DROIT ROMAIN.... ....... . ....... ... ..................
13
1. - Principes généraux de la Vente ..................... . •... .... ....
Il. - Pactes adjoints à la Vente .................................. . . .. .
111. - Nature du pactum de retrovendendo ... . . . ...... . . . ... • .. .... ....
IV. - Effets de la Condition résolutoire . . .. ..... .. .. .. . . ...... . ....... .
V. - Conditions d'exercice du pacte ........•.... . ... .... ...... . . ... . . .
VI. - Effc:ts .................................•........... · . · · · · · · · · · · ·
VIT. - Délai ................... . .......... . .......... · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
VI. - Les trib1ma11x admi11istratifs ne so11t pas une conséquence nécessaire du
principe de la séparation des pouvoirs.
DROIT COUTUMlER .......................... . . .. .... .
49
DRO IT FRANÇAIS MODERNE ... . .... .. .... . .. . ... . ... .
53
Généralités .... . ....... . .. . .......................... .
53
DROIT PtNA L
CHAP.
I. -
L'action civile se prescrit en même temps que l'action publique.
11. - La prercription de la peine est basée sur l'o11bli prés11mé de la condamnation prononcée.
JJJ. - La règle de l'article 637, ! 2, C. Jnst. crim., q11e l'acte de poursi.ite est
i11terr11ptif de la prescription même à l'égard de l'agent 11on po11rsuivi est co11'
forme a11x principes.
. IV. - La prescription de la pours11ite du délit d'habitude d'usure court du
JOUr de la dernière stipulation usuraire.
Vu:
Le Président de la Thèse,
J . BRY.
V u et permis d'imprimer :
Le Recteur de l'Académie d'Aix,
Chevalier de la Ugion-d'Honneur,
J . BOURGET.
1.
Il.
HL
IV.
1 -
- Définitions .......... . ..... . .... . ...... . ...... . ............... ·.
- Pacte ex-i11tervallo ...... . ... . .. . ..... .. .............. · .. · · · · · · · ·
- Modalités .... .... . . ........... . . ...... . ..... . .. .•.. . · ·. · · · · · · · ·
- Qui peut acheter et vendre à réméré ......... . .......... ··· ·· ··· ·
V. VI. Vil. VIII. IX. -
Retrait mobi lier .................... ........ · .. ·. · · · · · · · · · · · · · · ·
Comparaison avec le Pacte de préférence . . . . . . . . . . ... · . · · · · · . · · ·
Comparaiso n avec le Prêt sur gage .. . ................. ·.· . . · .·· · ·
Comparaiso n avec le Report .... ... ... ... ... . ... . .. ·.· · ··········
Rescision pour lésion (art. 1676 ) .• . ..... ·. · •. · · . · · · · · · · · · · · · · · ·
CHAP.
1. Il. Ill. IV. V. \'!. -
II. -
Nature du droit de Retrait Conventionnel ....... ·······
Réalité ............ . .... .. .. . .......... · .. ······················
Transmissibi lité . . .............. · .. · . . · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·
Cessibilité .......................... · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · •
Transcriptibilité .............. · .... · · ·. · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·"
Droit du vendeur medio tempore ...... · ... · . .... · · · · · · · · · .. · · · ·
Droits de l'acheteur medio tcmpore . . . ... . ....... · · · · · · · · · · · · · · · ·
53
;7
;7
58
59
60
61
63
64
t>S
65
6
69
81
82
83
�174 lll. - Action de Retrait Conventionnel. .. •• . •• • • · • · · · · •. • •. .
94
L'intervention de Justice n'est pas nécessaire . . · ·. · • . · · · · ·. • · · · · · .
Nature de l'action .. ...•............. . .. ·····.······· · .· ······ • ··
Retrait exercé contre un tiers détenteur .... .. . . · .. · .. ··· •. .. . ····
Compétence . . . ....... ... . • . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intérêt de la double action ....................... · . · · .. ·. · ... ·. .
Fins de non recevoir ... , . . . . . ... . ........ . ........... . .. .... · · .
Retrait mobilier........... . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
A partir de quand peut-on retraire ... .. .... ... . ... . .... . .... · .. · · ·
Q!fid s'il s'agit d'une part indivise et qu'il y ait licitation.......... .
Divisibilité. .... .... . . . . • . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
94
96
99
loz
103
104
l oS
107
llz
Conditions d'exercice du Retrait Cpnventionnel. ......
123
ÛW'.
1. II. Ill. IV. V.
VI.
VU.
VJII.
-
IX. -
X. -
CaAP. IV. -
1o7
1. - Condition du retour de la propriété • . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
Il. - Conditions de la rentrée en possession. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
CH.i.P. V. 1. Il. -
Ill. IV. V. -
VI. VTI. -
VIII. -
Effets du Retrait Conventionnel .. ... ...... . . . . . . . . . . . . . 143
Retour de la propriété. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Enregistrement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ....... . ....... · · · · · . · · · ·
Pacte ex i11tervallo ..... . ...... .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La chose reprend dans le patrimoine son caractère antérieur... .. . .
Legs suivi de vente à réméré....... . .. .. . .. .. .. .......... .. . .....
Prescription accomplie et chose jugée iutérim.... ...... ....... ...
Restitutions à faire par l'acheteur..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Baux. ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143
1.14
146
147
147
148
149
160
CHAP. - Extinction du droit de retrait Conventionnel. ....... .. .... . 161
I. - Divers modes d'extinction... ... .. ............. . ................. Hi l
Il. - Ancien droit . . . . . . . . . . . . . • . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
m. - Innovations du Code. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16+
IV. - Effets de la condition défaillie. . ......... ... ....... ........ . . . . . . 169
POSITIONS .. .. . .. . .. . .. . . . .. . .. . .. . . . . . . . . . . . . . .. . . .. . .
171
��•
.~
'
•
!
1
1
1
1
1
�
Dublin Core
The Dublin Core metadata element set is common to all Omeka records, including items, files, and collections. For more information see, http://dublincore.org/documents/dces/.
Title
A name given to the resource
Monographie imprimée
Description
An account of the resource
Ouvrages imprimés édités au cours des 16e-20e siècles et conservés dans les bibliothèques de l'université et d'autres partenaires du projet (bibliothèques municipales, archives et chambre de commerce)
Dublin Core
The Dublin Core metadata element set is common to all Omeka records, including items, files, and collections. For more information see, http://dublincore.org/documents/dces/.
Title
A name given to the resource
Du retrait conventionnel : thèse présentée et soutenue devant la faculté de droit d'Aix
Subject
The topic of the resource
Droit civil
Droit coutumier
Droit romain
Creator
An entity primarily responsible for making the resource
Sabatier, Léon
Faculté de droit (Aix-en-Provence, Bouches-du-Rhône ; 1...-1896). Organisme de soutenance
Source
A related resource from which the described resource is derived
Bibliothèque droit Schuman (Aix-en-Provence), cote RES-AIX-T-114
Publisher
An entity responsible for making the resource available
Samat et Cie (Marseille)
Date
A point or period of time associated with an event in the lifecycle of the resource
1880
Rights
Information about rights held in and over the resource
domaine public
public domain
Relation
A related resource
Notice du catalogue : http://www.sudoc.fr/234730544
Vignette : https://odyssee.univ-amu.fr/files/vignette/RES-AIX-T-114_Sabatier_Retrait_vignette.jpg
Format
The file format, physical medium, or dimensions of the resource
application/pdf
1 vol.
174 p.
23 cm
Language
A language of the resource
fre
Type
The nature or genre of the resource
text
monographie imprimée
printed monograph
Identifier
An unambiguous reference to the resource within a given context
https://odyssee.univ-amu.fr/items/show/366
Coverage
The spatial or temporal topic of the resource, the spatial applicability of the resource, or the jurisdiction under which the resource is relevant
France. 18..
Abstract
A summary of the resource.
Thèse : Thèse de doctorat : Droit : Aix : 1880
Notes : La thèse porte : Marseille (15, quai du Canal) : Samat et Cie, Imprimeurs-Stéréotype, 1880
Provenance
A statement of any changes in ownership and custody of the resource since its creation that are significant for its authenticity, integrity, and interpretation. The statement may include a description of any changes successive custodians made to the resource.
Bibliothèque droit Schuman (Aix-en-Provence)
Description
An account of the resource
Du droit de retrait dans les contrats considérés comme deux contrats successifs de vente en sens inverse l'un de l'autre, le vendeur primitif devenant acheteur de la chose vendue
Contrats -- Thèses et écrits académiques